2025年的大拆迁开始了！

　　2025年的大拆迁，就要开始了！

　　前两天，住建部答记者问的会议上，倪部长提到：

　　1、城中村改造项目，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；

　　2、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新老旧住宅。

　　消息要连在一起看，去年10月，住建部在gwy新闻办公室举行的发布会上，提到新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；

　　去年11月，住建部、财政部最新部署“城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市，扩大到近300个地级及以上城市”。

　　年初的国常会，2025年底前要全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

　　包括近期的两会报告，建好房子、城中村改造也都一并又提了一次。

住房：持续用力推动房地产市场止跌回稳，

，推进收购存量商品房，继续做好保交房工作；

城镇化：推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系，

　　政策支持范围持续扩大、重要会议多次提及，这说明了什么？

　　城市更新，也即拆迁改造，已经被放在国家级战略的重磅地位上。

　　接下来的几年，拆改的力度一定是空前的。

　　近期，很多城市已经公布了25年城市更新的目标。

　　北京：25年实施500个老旧小区综合整治，治理背街小巷1100条，改造提升老旧厂房40处；

　　上海：加快推进“两旧一村”改造，完成31万平小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动25个城中村改造项目。24年上海启动城中村改造21个。

　　广东：计划实施城市更新项目3000个，投资额超4000亿元，其中改造老旧小区1289个，城中村改造项目不少于150个。24年广东的城市更新项目是4922个。

　　浙江：计划投资1000亿元，改造城中村6万户，开工老旧小区196个。24年浙江开工老旧小区576个，实施城中村改造3.6万户。

　　四川：预计改造城中村10万户、新开工安置住房14万套，改造城市危旧房3.3万套。24年四川改造老旧小区8523个，城中村110个。

　　安徽：计划改造城中村和城市旧危房6万户以上，其中改造老旧小区588个；24年累计改造老旧小区1545个。

　　从各城市今年的拆改计划，对比去年，有些城市的拆改规模是上升的，有些城市的拆改规模是下降的。

　　但是综合来说，这几年拆改的方向不会变。

　　一是我们的城市发展已经到了存量优化的阶段，就是从大基建时代转为大修补时代；二是扩内需，各地现在也需要拉房地产，城市更新是拉投资最直接的方式；三是现在老房子已经跟不上市场需求，市场需要的是好房子，老房子要给建好房子腾挪空间。

　　不过但凡提到旧改，提到城市更新，就有钱的问题。

　　25年的目标是，把2000年底前建的老旧小区都改造了，现在能不能完成不说，就说钱能不能到位。

　　之前有机构测算过，仅是改造2000年前老旧小区，投资规模就要4万亿。

　　要注意，这只是改造，还不包括拆迁这些，所以实际的情况，需要的钱可能更多，翻倍都不止。

　　那这些钱从哪里来呢？

　　上一轮2014年那一波主要得益于央妈大规模发钱，通过创新性的PSL（抵押补充贷款工具）定向放水。据统计从2015年到2018年央妈就投放了3万亿基础货币，经过货币乘数放大后就是几十万亿。

　　这一轮，今年1月份的国常会也提到钱的来源，原话是这样说的：统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。

　　综合起来主要的渠道来源也就两个，一是政府主导型资金，财政拨款、地方财政预算、专项债、政策性专业银行贷款这些；二是市场化融资，比如REITS等。

　　整体上和上一轮差不多，但有一点不一样，这一轮多了一个专项债。

　　专项债，主要是用于置换地方的存量债务，它有两个特点，一是用现在的低利率置换过去的高利率，二是用时间换空间，把债务拉长到十几年后再还。

　　也就是当下地方的债务压力没那么紧张了。

　　城市更新大家知道，时间线很长，牵扯的利益群体也很多，所以搞城市更新并没有那么容易，单是时间周期拉得太长这一点就能把一些利益牵扯方劝退。

　　比如房企，旧改时间太长，没有新项目来源，没有资源，光旧改时长都能把他们耗死，所以现在很多房企也不愿意搞旧改。

　　专项债加入之后，就不一样了，地方债务拉长，不用还债，地方自然多了一笔钱出来。

　　之前有数据算过，地方债务压力缓释之后，5年光利息都能省出来6000亿。

　　钱包宽裕了，干啥事都方便，搞城市更新那也不再话下，给拆改补助就不会那么捉襟见肘了，房企拿到补助自然也愿意干活。

　　而且不止是钱，人力成本、时间精力也都能一并腾挪出来，大家也有更多的时间和精力去搞建设。

　　现在全国很多省份已经开始用专项债搞城市更新了，比如广东、浙江、福建、山东等。24年住建部的数据，12个省发行专项债近1000亿元用于各类更新改造。

　　这个概念大家理解起来可能没那么深刻，说一个大家能够直观感受的，北京15年以上住宅老旧电梯的更新改造，每台电梯可拿到补贴15万元。

　　这个钱，就是地方上给的。

　　这说明了什么呢？专项债引进之后，这两年城市更新速度会比大家想象中快很多，钱上面没有后顾之忧了，埋头干是一定的。

　　所以接下来，手里有2000年前房子的，很快就会收到好消息了。

　　20年gwy政策例会吹风会上，住建部披露的数据，全国2000年前建成的老旧小区大概有22万个，涉及居民近3900万户。

　　这3900万户，理论上都会被纳入这一轮旧改的名单上。

　　这一轮拆迁力度一定是空前的。

　　国家发动这一轮大拆迁，意思也很明确，就是要拉房地产。

　　怎么拉呢？让房价上涨。

　　房子是一种资产，资产不涨，普通人就不会下场去买，这一点，过去3年演绎得很明确。

　　现在政策也已经出的七七八八了，大家还是不愿意买房，反过来依旧选择把钱存在银行里，怎么办？

　　国家是有办法的，这一次就布局了两件事，一件拆迁，另一件收房。

　　收房，国家真金白银用自己的钱来买房；拆迁，不给钱，给房票，让你没办法再把钱存进银行。

　　就这样不管是收房，还是拆迁，钱都被锁死在房地产了，房地产库存下来，房价也自然会涨上去。

　　所以看到这里，大家明白了吗？国家下场收房和下场拆房本质是一回事，就是要把放出去的水引到楼市上去，只要这些水被楼市消化掉了，房价就会往上涨。

　　整个布局现在就是按照国家的步伐一步步往前走，真实的逻辑也远不是大家想的那么简单。

　　在趋势面前，谁能看懂，谁能适配，谁就能保住自己的财富。