房屋赠与界限模糊？爷爷将夫妻共有的房给孙女，法院如何认定？

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在案件中，涉及到的是夫妻共同财产的处分问题以及遗产赠与的效力问题。根据规定，夫妻共同财产在未经双方同意的情况下，一方不得擅自处分。因此，爷爷在未经奶奶同意的情况下，处分了属于奶奶的部分遗产，这部分赠与被法院认定为无效。然而，对于爷爷个人遗产部分的赠与，如果符合赠与的条件和程序，则被认定为有效。这样的判决既符合法律规定，也清晰地解释了法院判决背后的法律依据和逻辑。

一、案件梳理

（一）人物关系

李明贤与王丽丽为夫妻，育有一子李旭、一女李文。李旭与李悦涵系父女关系。王丽丽于2003 年 5 月 30 日去世，李明贤于 2013 年 5 月 10 日去世。

（二）房产背景情况

1993 年 9 月 1 日，李明贤取得位于一号房屋的产权。2007 年，李明贤所在单位福利购房，李文（买受人）与北京市 W 公司（出卖人）签订北京市商品房预售合同，购买了海淀区一处住房，总价款 550741 元。2010 年 9 月 7 日，李明贤与李悦涵签订存量房屋买卖合同，将一号房屋出售给李悦涵，约定售价 14000 元，远低于市场价格，同日李悦涵取得该房屋所有权证书。

（三）诉讼过程

2018 年，李文将李悦涵、李旭诉至北京市石景山区人民法院，要求确认李悦涵与李明贤就一号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同无效。一审法院判决驳回李文诉讼请求，李文上诉。中级人民法院裁定撤销一审判决，发回重审。2019 年 3 月 25 日，北京市石景山区人民法院重审后认为，一号房屋属李明贤与王丽丽夫妻共同财产，王丽丽去世后其份额应由法定继承人共同共有，李明贤私自处分房屋，李悦涵明知李文为共有权人仍签署合同，存在损害他人利益故意，判决合同无效，房屋恢复登记至李明贤名下。李悦涵、李旭上诉，2019 年 5 月 10 日，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。之后，李文再次就一号房屋遗产继承问题提起诉讼。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李文请求法院依法判令其继承父母遗产，即位于一号房屋的二分之一。理由是父母遗产继承问题长期未解决，其发现父母房产已被哥哥的女儿李悦涵以买卖形式过户，经诉讼已确认房屋买卖合同无效，房屋恢复登记到父亲李明贤名下，故要求依法继承属于自己的份额。

（二）被告诉求

被告李旭辩称父亲生前给李文钱购买了某小区148 平方米三居室房屋，请求法院对该小区房屋和涉案房屋一并处理。第三人李悦涵称一号房屋系爷爷李明贤和奶奶王丽丽夫妻共同财产，李明贤生前将涉案房屋赠予自己，并以买卖名义办理完毕房屋所有权转移登记，虽房屋买卖合同被确认无效，但李明贤赠予其份额的意思表示明确，合法有效，且父亲李旭愿意将其份额赠予自己，故自己实际应占房屋六分之五份额。

（三）核心争议

一号房屋应如何在李文、李旭、李悦涵之间合理分配继承份额。

李明贤生前将房屋过户给李悦涵的行为性质认定，以及该行为对遗产继承的影响。

李文购买某小区房屋是否影响其在一号房屋遗产继承中的份额。

三、裁判结果

北京市海淀区一号由李文与李旭继承，各占六分之一的份额；李悦涵占有该房屋剩余六分之四的份额。

四、案件分析

（一）房屋产权及继承基础认定

夫妻共同财产及继承开始：一号房屋属于李明贤与王丽丽夫妻共同财产。王丽丽先于李明贤去世，继承从王丽丽死亡时开始，其遗产由法定继承人李明贤、李文、李旭共同继承。之后李明贤去世，其遗产由法定继承人李文与李旭继承。

房屋买卖合同无效后的产权状态：李明贤与李悦涵签订的房屋买卖合同因李明贤无权单独处分共有房屋且李悦涵存在损害他人利益故意而被判决无效，房屋恢复登记至李明贤名下，此时房屋处于李明贤遗产待分割状态。

（二）李明贤赠予行为分析

行为性质认定：李明贤与李悦涵签订的存量房屋买卖合同约定售价明显低于市场价格，应认定为赠与行为，且该赠与行为已实际履行。虽然合同因李明贤对房屋不享有完全所有权而无效，但李明贤将属于自己所有的部分赠与李悦涵的意思表示仍属有效。

份额确定依据：考虑到2007 年李明贤将单位内部优惠购房指标让予李文，李文享受了优惠购房带来的较大经济利益。2010 年，李明贤将争议房屋过户至李旭之女李悦涵名下，从对子女平等对待角度，体现了李明贤生前真实意思表示。综合判断，李悦涵占有房屋六分之四份额，李文与李旭各继承六分之一份额。

五、胜诉办案心得

（一）准确把握合同与赠与行为关联

在涉及房产交易与继承的案件中，要准确判断合同行为与赠与行为的关系。对于表面为买卖但价格明显异常的情况，要深入分析其真实意图是否为赠与。本案中，通过对房屋买卖合同价格的分析，准确认定了李明贤的赠与行为，为后续遗产份额分配奠定基础。

（二）全面考量被继承人意愿证据

被继承人的意愿是遗产分配的重要依据。律师要全面收集能够体现被继承人意愿的证据，如生前行为、对财产的安排等。本案中，综合考虑李明贤将购房指标让予李文以及将房屋过户给李悦涵等行为，准确把握了其对子女平等对待的意愿，从而合理确定遗产份额。

（三）合理运用法律规则处理复杂纠纷

面对房屋买卖合同无效与遗产继承交织的复杂纠纷，要合理运用法律规则。本案中，依据相关法律对夫妻共同财产、遗产继承顺序、无权处分等规定，结合案件事实，妥善处理了房屋产权归属和遗产继承份额问题，维护了当事人合法权益。