美国楼市困局：利率回落难掩关税与成本压力

自美国总统特朗普上任以来，美国30年期房屋抵押贷款利率持续下行。据房地美（Freddie Mac）数据，截至2025年3月，该利率已降至6.63%，为近三个月最低水平，较1月中旬的7.04%下降了41个基点。

然而，尽管利率有所回落，进入关键的春季购房季后，美国房地产市场表现依然疲软。根据房地产经纪公司红鳍（Redfin）的最新报告，在截至3月2日的四周内，全美交易中的房屋数量同比下降6.4%，创下自2023年11月以来的第二大跌幅。

与此同时，特朗普政府反复调整对墨西哥和加拿大进口商品关税政策，可能推高房屋建造成本。全美住房建筑商协会（NAHB）估计，美国新建住房约8%的材料依赖进口，包括加拿大供应的门框和甲板用软木材，以及墨西哥的冰箱等家电。

加州尔湾富升地产（Appreciation Properties）联合创始人孙斯陶对第一财经记者称，美国楼市仍陷于“高房价、高利率、低需求”的困境，短期内难以扭转。唯有更低的房贷利率和更充足的房源供应，才能吸引更多首次购房者入市。

资本市场同样反映出悲观情绪。iShares美国住房建设ETF近期表现不佳，显示投资者预期建筑商将面临更高的经营成本和更低的利润率。该基金在特朗普当选后的三周内上涨6%，但随后下跌21%，相比之下，同期标普500指数仅下跌4%。

特朗普政策冲击房地产市场

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人及集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，过去一年，美国住宅市场已显露出供应短缺的特征，“全美多户型住宅建设在2024年放缓，尤其是在东北部和西海岸。这与高昂的建筑成本和融资难度有关，减少了新房供应入市。”

安萨里以旧金山湾区为例称，严格的环保法规和高企的土地成本抑制了新房建设，叠加强劲的就业基础和极低的住房存量，房价和租金持续上涨。

特朗普政府高举的关税威胁将进一步加剧这一趋势。NAHB称，2023年美国进口了约85亿美元的木材产品，其中近70%（约58亿美元）来自加拿大。

尽管上周特朗普政府宣布的关税延期政策为木材等材料争取了一个月缓冲期，但NAHB首席经济学家迪亚茨（Robert Dietz）估计，若关税全面实施，建造一座普通美国家庭住宅的成本将增加7500至1万美元。

美联储3月5日发布的《褐皮书》也反映了对关税的担忧。报告称，住宅和非住宅建筑活动略微下降，多地企业对关税推高木材等材料成本表示关注。在12个联储地区中，里士满、圣路易斯、堪萨斯城和旧金山等4个地区明确提到建筑材料价格上涨的预期。堪萨斯城联储报告称：“建筑商和投资者在谈判中加入价格上升条款，以应对木材和金属成本上涨的风险，并将这一变化归因于贸易政策调整。”

关税政策的反复调整也令建筑商无所适从。据美国联邦储备委员会的一份报告，从购地到住房开发完成通常需要三年以上，建筑商在投资决策时需要稳定的政策预期。美国商务部数据显示，经季节调整后的1月新建住房开工量年化值较12月下降10%。而房地产开发商目前正采取谨慎态度，因为他们手中仍有大量已完工但未售出的库存。据美国住房和城市发展部数据，全美新房月供应量已升至9.0的较高水平。

此外，政策动荡可能波及租房市场。一方面，若关税抑制建筑活动，房东可能因供应收紧重新掌握定价权。另一方面，由马斯克领导的美国政府效率部（Doge）的大批量裁员政策也可能对楼市产生间接影响。

美国华盛顿特区长荣地产（Evergreen Properties）副总经理陈宏明对第一财经记者表示，长期以来，得益于各国使馆人员、政府官员轮调及高校师生的稳定租房需求，华盛顿地区租房与买房比例相对稳定。但近期需要关注的是联邦雇员的就业变动，“一旦就业市场波动，买卖和租赁市场都可能受到影响”。

利率下降的刺激够大吗

对于美国楼市来说，唯一的好消息是近期30年抵押贷款利率略有下降，这一变化一定程度上缓解了购房者的压力。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）3月5日发布的数据，抵押贷款申请比前一周增加了20.4%。

然而，这一利好可能反映了更深层的经济担忧。据报道，30年抵押贷款利率下行一定程度上反映了市场对特朗普政府保护主义贸易政策的焦虑，导致10年期国债收益率走低。若经济疲软、购房者收入减少，住房负担能力恐进一步恶化。

牛津经济研究院美国首席经济学家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）对第一财经表示，预计2025年美国GDP增长率将低于2%。“基于特朗普政府提出的关税及其他政策，我们下调了2025年GDP增长预测至1.8%，较上月预测的2.3%显著回落。”

范登豪滕表示，虽然目前尚不清楚最终将征收哪些关税以及关税将持续多久，但不确定性也会影响经济活动，使企业更不愿意投资新项目或雇用新员工。

同时，尽管房贷利率有所回落，市场复苏动力依然不足。美国房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，今年1月，全美成屋销售环比下降4.9%，远超分析师此前预测的2.6%降幅。孙斯陶分析称，尽管这一数据同比增长2%，但整体交易量仍徘徊在近15年来的低点。

Redfin本月发布的分析指出，销售低迷的部分原因在于房价持续攀升，同时一些潜在买家在经济不确定性下对大额购房持谨慎态度，担忧因素包括关税、经济增长放缓及裁员风险。在截至3月2日的四周内，全美房屋销售中位价同比上涨3.2%，而普通购房者的月供支出仅比历史最高值低26美元。

在关税影响尚未完全显现前，购房者的购买力似乎已接近极限。美国房地产咨询公司约翰·伯恩斯（John Burns）的研究主管帕拉西奥斯（Rick Palacios）表示：“未来需求的先行指标，例如积极看房人数，表现同样疲弱。”

对于2025年房贷利率的走势，陈宏明认为：“2025年按揭利率降至6%或以下难度较大，更可能在6%至7%区间波动。”

孙斯陶则认为，年内重回2024年9月约6%的水平是可能的，但他强调：“具体路径取决于经济走势和通胀数据，可能是直线下行，也可能是波动调整。”

孙斯陶进一步解释，短期房贷利率受美联储货币政策直接影响，与政策利率同步波动；而中长期利率（如30年房贷利率）更受经济增长、通胀水平和市场风险情绪的驱动，下行趋势相对明显。他援引美联储主席鲍威尔1月会议纪要称，今年降息次数和幅度可能低于市场此前的预期，这意味着利率下行空间或受限，对楼市的提振作用可能不及预期。