北京楼市：北京的回迁房，卖出了10万/平的天价

回迁房，能买还是不能买？答案没那么简单...
说到回迁房，市场上的标签不少：脏乱差、品质低、素质差、流通难、价格低、还有骂街的…听着就让人望而却步，但是，看看这几张各区TOP20成交榜单，你会发现其中不少就是回迁房，这又是怎么回事？今天我就给大家实打实地分析一下这个问题。

先来看个真实咨询：

房姐您好，我看中了丰台区角门附近的一个回迁小区，价格比周边商品房便宜了将近3万一平，离地铁站只有500米，我是刚需，预算有限，这种回迁房能考虑吗？

房姐回复：

这个问题问得好！回迁楼到底能不能买，不能一棍子打死，以前我也挺抵触回迁房的，但这几年观察市场发现，这事儿真没那么绝对，来，给你从几个维度分析：

第一，看区域和位置。

你看这些TOP榜单里，东城、西城的回迁房均价10万左右！丰台的南庭新苑南区+北区、首开华润花香四季，这些回迁房成交量很大，年成交100～150以上了，为啥？

东西城回迁能卖到10万，是因为东西城得天独厚的学区优势和位置优势，虽然贵但是有人需要，有人愿意为此买单，所以有成交；南庭新苑出门万达，15分钟地铁，华润花香四季出门10分钟上地铁，与一路之隔的首开华润城足足便宜了3万一平米，200多万住一居，500万住3居，妥妥地打工人的福音，刚需、年轻人买房要的就是方便，地铁可是他们的重要交通工具，有些位置偏的回迁楼，连租客都不愿意去。

第二，看价格。

再看石景山区，绿地京西景园虽然是一类经济适用房，但均价才2.7万，成交量排区第5，再看朝阳区，燕保祈东家园虽然是回迁房，但均价3.5万，成交量排区第17，这些都说明一个问题，价格到位了，水到就会渠成，拼多多崛起的策略就是低价，当年小米手机爆单的原因也是主打一个便宜。

只是你得懂一个道理，一文价钱一文货，清楚为啥便宜那么多，物业管理、公共环境、邻里氛围、户型设计等，肯定都会差一些，只要能接受这些缺点就OK。

来看几个成功的回迁房例子：

- 东城广渠门外广渠家园，回迁房却成交量排区第1，均价9万多。

-海淀五福玲珑居，楼龄10年，成交量挤进了海淀前五名。

- 西城平原里小区，回迁房但位置好，近几年价格表现稳定。

也有令人失望的案例：

- 有些远郊回迁房，当年开盘就卖不掉，现在更是无人问津

- 也一些交房初期良好，但后期物业跟不上的回迁小区，环境越来越差，价格也越来越差。

我始终认为，“人尽其才，物尽其用”，回迁房自有它的适用人群，对于预算有限、追求地段和交通便利的刚需来说，选个位置好的回迁房，未必不是明智之举。

不过也要提醒大家，买回迁楼一定要做足功课：

1. 实地多跑几次，看看早中晚的社区环境和邻居素质

2. 了解清楚产权年限和使用性质

3. 考虑将来转手的难易程度

总的来说，回迁楼不是不能买，关键看你选在哪儿、预算多少、配套怎样，就好比一个萝卜一个坑，每个购房者都有自己的需求和预算，找到适合自己的才是最重要的。拿我接触的那些买了回迁房的客户来说，有后悔的也有满意的，区别就在于他们买的时候有没有想清楚这些问题。