詹瑞林“借力”，越秀入沪三年的高光与落寞

文/乐居财经 严明会

2月份倒数第二天，越秀苏河和樾府和越秀静安天玥在一天内双双清盘。

两个都是均价超10万的改善项目。苏河和樾府位于普陀长征板块，已经是四批次推盘，150套房源，均价10.42万，共计认购数406组，入围分51.92分。全盘四开四罄，销售额约69亿。

静安天玥位于静安不夜城板块，共147套房源，均价11.94万，共计247组认购，未触发积分，全盘销售额约23亿。

抛开项目本身，苏河和樾府本身的地理位置极佳。位于苏州河两岸，根据上海土地规划，苏河两岸的一线滨水住宅用地总共只规划了64幅，其中62幅是已经建成的现状小区。只剩下两幅土地在建，其中一幅是已售的苏河玺，最后仅剩的1幅待售规划用地便是越秀·苏河·和樾府。

顶着这样的光环，不热销才有问题。苏河和樾府在去年3月入市，至今年2月四批次收官加推，历次认购率分别达280%、270%、338%、272%。

上海楼市持续火热，不进则退。

今年，越秀在上海还将推出翎翠滨江、翡雲悦府、越秀外滩樾、长宁项目、浦东新杨思项目，这五个项目都是合作开发。其中，越秀外滩樾是风貌别墅项目，预计9月开放展厅，将推出49套建面约235-338㎡的联排别墅产品。翡雲悦府和浦东新杨思项目则是两个“地王”地块。

股权方面，越秀在领翠滨江和翡雲悦府的股权占比分别为49%、29%，两个项目的操盘者分别为北京城建、华润置地，长宁项目是和招商蛇口合作，占股70%的越秀是操盘方，浦东新杨思项目是与华润置地合作，目前股权尚不清晰。

2021年10月，越秀首入上海，目前在上海一共开发了12个项目，其中8个项目是合作开发，4个独立开发的项目包括此次热销的越秀·苏河·和樾府和越秀·静安天玥，另外还有越秀杨浦天玥、越秀静安悦。

2022年，越秀在上海实现合同销售额108.57亿元；2023年，是越秀在上海的“高光”之年，销售额上升至169.07亿元。2024年，销售额跌至61.09亿元。

联合开发是越秀打开上海市场的一个重要渠道。2021-2022年间初入上海，越秀选择与仁恒置地、保利发展这两个沪上老牌房企携手拿地开发。入沪三年有余，越秀的合作方已经囊括了外资、央企、本地国企、新进国企。

2023年，越秀地产成功摘得静安区中兴社区地块，溢价率约7.54%，房地联动价为12.1万/㎡。该地块的体量并不大，越秀小试牛刀，独立开发了地块上的项目，即“越秀静安悦”。去年1月，越秀静安悦推出80套房源，认筹人数为124人，认购率约155%，开盘即售罄。

2024年1月，原旭辉集团营销总、龙湖沪苏区域苏州事业部总经理闫强加入越秀，担任越秀地产华东区域联系总经理，与华东区域总经理詹瑞林搭档。

这一年，越秀在上海的投拓速度加快。去年一年，越秀在上海拿下了5个块地，而在此之前3年，越秀一共加起来才拿了6块，重仓上海的意图明显。

2024年全年，越秀在上海拿地投资金额位居排行榜第四名，权益金额达72.61亿，已经超过了同期的销售额。

去年拿下的地块，大多是溢价竞得。

具体来看，去年3月，上海第一批次第一轮土拍中，越秀以7.5383亿元的最高限价拿下了杨浦区长海社区002-05地块(长海街道340街坊)，溢价率9.58%，成交楼板价为43941元/平方米，房地联动价9.2万/㎡。4月，上海一批次第二轮集中土拍，越秀以总价15.97亿元获得静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，楼板价78197元/平方米，溢价率约10%。

联合拿地的地块，溢价更高。去年7月9日，第三批集中土拍，越秀联合北京城建以22.3亿元竞得杨浦区长白社区地块，楼面价70272元/㎡，溢价17.12%。11月，越秀联合华润置地、中能建以78.97亿元的价格竞得新杨思板块的Z000602单元20B-12 地块，溢价率40.37%，刷新杨思板块记录。

入市的7个项目中，其中有5个项目已经清盘。就销售情况而言，越秀在上海的拓展很是顺利。

不断推出新项目的同时，越秀在上海已交付的楼盘接连陷入争议。

越秀仁恒天樾园和是越秀在上海第一个交付的项目，在2023年11月组织了预看房。但到场的业主们发现，预看房现场并没有达到充分保证业主看房安全的条件。房子的质量也让业主们失望，小区的外立面颜色与前期沙盘展示的颜色不符且多处鼓包、开裂。

去年7月开始，保利越秀和樾天汇业主在公众号“和樾天汇邻里荟”发布多篇文章，并做了51页PPT深度剖析项目，指出项目存在偷工减料、以次充好、施工质量存在严重问题、恶意降标、虚假宣传等问题。

去年8月，有人在人民网领导留言板投诉称“上海市嘉悦云上项目虚假宣传”，并提到购房中开发商存在多方面的问题。之后，也有业主实名投诉项目存在保温材料燃烧风险、外立面鼓包等质量问题。去年9月18日，上海市嘉定区建设和管理委员会回复虚假宣传事项：嘉定区市场局已按照《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》等规定予以处理，经审查，已决定立案。