长期主义第二站：占位——租赁住房的“破局之道”

“最难的工作，交给谁？经常面对这类难题的人，来解决！”

——叶问地产官主理人 叶茂

《请回答2025·解题者系列——长期主义》上海租赁住房专题内容共创大会于2025年2月27日在上海成功举办。

本次大会以“共创”为核心理念， 围绕“长期主义”，分为 四大主题逐个击破 ，强调只有通过长期视角看待行业变化，才能真正找到行业突破的机遇。

长期主义第二站——占位

在2024年上海租赁住房专题内容共创大会的占位环节， 叶茂总从竞争的本质出发，结合多个行业案例，详细阐述了如何在激烈的市场竞争中找到并巩固自己的位置。

从小林制药董事长小林一雅的《小池大鱼》中的观点入手：“不是每个企业都可以成为行业龙头。一些聪明的企业，会在细分市场做垂直和深度，做小池塘里的大鱼，进而成为品类之王、市占之王。”

叶茂总提到：“最卷的赛道中，脱颖而出的，往往不是什么都做的企业，恰恰是只做好单点发力的企业。”例如家庭赛道的 理想汽车选择了家庭型客户；健康赛道的东方树叶和霸王茶姬通过关注健康饮品市场，成功占据了消费者的心智；品质赛道的山姆会员店通过注重改善型消费家庭人群，成功在外企节节败退的市场中脱颖而出；而服务赛道的胖东来通过精准的服务体验，成为了现象级的商业案例。

在谈到市场竞争时，叶茂总提到一个有趣的观点，他借用了梁宁老师的分析方法，探讨了竞争的“热度”如何影响企业定位，并通过图表直观地展示了从低到高的竞争态势，他提出了一个关键问题：“100的汽车拼供应链和效率，0的奢侈品是讲感觉，卖身份标签，我们的租赁住宅到底在哪里？”

借此，叶茂总根据叶问地产官团队三个月的走访，总结了各方高手的意见，最终将占位的打法，分成了四个流派，分别是：壁垒、焕新、迭代、转型。

壁垒与单点爆破：户型、运动、品质与设计

首先，谈到“壁垒”，叶茂总提到，真正的竞争力往往来自于“单点爆破”。他以上实发展的栖窠项目为例，认为其在房型设计上的单点优势是其成功的关键。

栖窠的每个房型都经过精心设计，从30多平的单间到90平的三房，每个户型都最大限度地利用了空间，做到了“留白”最大化。

“我打个比方，整个房间会让一个邋遢鬼在宅家一周后，半小时内能把所有垃圾清干净。”叶茂总笑着说道。

他还特别提到了栖窠的一室一厅户型，面宽达到夸张的5米，日式风格的装修更是让空间显得格外温馨和舒适。

接下来，叶茂总还分享了单一元素培育在租赁社区中的应用，例如浦开慧智公寓的慧智·仁恒派项目、方隅公寓的方隅杨思项目以及城开阡集的阡集·莘社区，都在运动空间配备了游泳、健身、足球、篮球等专业设施，为租户带来了高质量的运动体验。

“运动不是某个年龄段的专属，现在已经是全民健康了。”叶茂总强调，通过运动元素的放大，这些社区不仅提升了租户的生活质量，还增强了社区的粘性和资产价值。

碧云服务公寓，成功的关键则是在品质维护上的长期主义，它以“一以贯之的品质”在众多竞品中脱颖而出，形成了难以复制的品牌壁垒和独特性，运营超10年，仍以“五年一大修，两年一微改”保持竞争力，由此可见，“品质是穿越周期的硬通货。”

叶茂总还分享了一个独特的案例，强调了设计力在租赁市场中的重要性。base佰舍的一个项目通过水磨石地板、水泥裸梁和深色家具的碰撞，打破“白墙+原木”安全牌，形成了强烈的视觉冲击力，引得项目拍照打卡率超70%，社交媒体传播量破百万。

对此，叶茂总提到：“行业的未来，属于那些懂得用设计讲述空间故事的人。”

接下来，叶茂总提到软装升格也是一种聪明的建壁垒形态，正如“解题者”系列采访中提及到的：COZI可遇将不规则的户型转变为更加方正、实用的空间，展现出了更高的产品优势，打破了传统开发商的“硬装营销思维”；而方隅公寓在客户审美触点上做了软装升级；驻在LIV'N则让租客成为了“共创者”，通过个性化定制，提升了居住空间的舒适度和功能性，比如沙发床自带储物格，餐桌可以升降作为办公台使用等等，这些成功的解决方案都在指向“单点爆破”对于租赁公寓来说的必要性。

焕新与迭代：老旧资产的“逆袭剧本”

接下来，叶茂总又抛出了一个有意思的占位法则：焕新。他说：“焕新的艺术将成为每一位地产人最重要的技术长尾。”

通过对自如寓两个项目改造前后的对比以及对自如寓孟总的采访，叶茂总了解到了这个成功案例背后的思考方式：自如通过控制选址、改造成本和空间转化能力，成功解决了资产错配的问题，其“项目孵化器模式”更是让中小业主能够在不敢改造的情况下，通过自如的资金和运营支持，迅速提升老旧物业的市场竞争力，自如的这种“焕新”策略不仅仅是表面上的颜值提升，更在于赋予了旧资产新的生命力，重新激活了市场需求。

接下来，叶茂总通过叶问地产官团队所做的全租赁品牌的“占位图”，围绕“我们在这片红海要怎么杀破重围？”这个问题，带领业界同仁一起进入了对“迭代”的思考。

他提到，在这个上可溢价，下有流量的空间内，出现的玩家少之又少。但有些聪明的品牌发现了，他们在向上升级，或向下下沉，目的就是在迎合更好的项目，更多元的客户需求。

在“解题者”系列和周生龙先生聊过以后，他了解到了上海邮轮港壹棠服务公寓这个项目，尽管地理位置不占优势，但通过用高端驱动中端，用短租弥补长租，用主题商业扩大目的性人流，成功吸引了更多客户。

借此，叶茂总向大家分享了他们的解题思路：通过“空间共享+服务分层+时间弹性”的方式，突破了传统公寓市场的限制，成功形成了差异化竞争。

而蓝领公寓的迭代版本——城璟松江中山社区，亦通过细致入微的产品细节满足了特定客群的需求。例如，针对员工住宿场景进行的微调，不仅解决了搬家过程中行李的问题，还设计了公共厨房和水电计费等功能，使得公寓的运营效率和客户满意度大幅提升。

对此，叶茂总表示：“就是这样的小升级，便成了企业都愿意买单的好公寓。”

转型与生态：从“租房”到“城市运营商”

占位的最后一个部分，叶茂总把它留给了“转型”。

他提到，对于卖猪肉的做水饺，无论原材料成本还是冷链优势都是碾压级别，而租赁公寓的终局则是“生态战争”——谁能在规模、资金、资源的基础上，构建出“居住+消费+社交”的闭环场景，谁就能掌握定价权。

中海城中城和万科TOD项目，就通过多业态、大体量的开发，提升了土地和区域的价值，还通过重资产的长期运营稳定现金流，展现了在市场竞争中获得优势的巨大潜力。

对此，叶茂总表示：“这种竞争级别是某些房企一转身，就以碾压级别进入红海。”

最后，叶茂总向台下的业界同仁抛出了一个发人深省的问题：“在充满竞争的赛道面前，我们这些长跑运动员们应该以什么姿态来活下去？”

面对市场的激烈角逐，每个企业都需要找到属于自己的生存之道，无论是通过单点爆破、运动元素的放大，还是通过设计力的租金溢价，企业都可以在长期主义的指导下，找到属于自己的占位策略。

正如叶茂总所言：“我们要形成壁垒，要焕新形象，要应势迭代做加法，有能力就借势转型做乘法，与其在汪洋大海中随波逐流，不如让自己求新求变，在小池塘里成为不可撼动的大家伙！”

特别鸣谢碧云服务公寓、杨浦创寓、驻在LIV'N、贸家公寓、浦发有家、上海唐巢、万物云、邮储银行闵行区支行对本次大会的鼎力支持。

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