2025年，你不得不知道的地产营销新打法（直播全文）

2025年，房地产行业依然面临着诸多变化与挑战。

营销还有什么新的打法？客户都去哪里了？市场究竟需要怎样的产品？线上和线下究竟如何平衡？

就在前段 时间，倪倪邀请到地产操盘手的手哥，一起 直播聊了聊2025年的最新营销思考。以下为直播的精彩内容复盘：

视频版：

文字版：

1。关于房地产行业的趋势洞察

此前发过一篇 ， 是手哥脚步丈量全国一年的感悟和思考，可供参考。

当然，也有另外的行业感受与态度。

比如面临的挑战，有三重剪刀差压力，政策调控力度与市场恢复速度的时滞、企业资金压力与消费者支付能力的错配、产品供给与需求升级的落差，第四代住宅来了，新老产品的差距越拉越大。

比如周期性视角：房地产业从"黄金时代"进入"黑铁时代"，从资源驱动转向能力驱动。一句话，就是钱难赚了，以前躺平都能躺赢，现在“撅着屁股捡钢蹦”的机会都不多了。

从高点的18万亿元销售额到9万亿元，直接打了骨折，这还包含商业和办公。按照住宅总量，应该是更低。

手哥观察的房地产三个时代，对应着房企和营销不同阶段的红利。

消费代际发生了变迁，新生代成为购房主力，需求从"居者有其屋"转向"居者优其屋"，产品首先要过硬，服务至少要过关，再有情感链接，社群运营，才能够获得人心红利。

按照这个方向，产品力＞服务力＞营销力，但他们不是孤立的，而是并行递进的。

近两年的爆红房企，河南金沙集团有说法，第一个楼市是第二个楼盘的广告，所以，每一个楼盘都必须做好。

进入房地产的存量时代，产品是基础入口，服务是转换留存，营销是顺势放大。

接下来，在行业里，面对变化应有的态度是：敬畏市场、回归本质、长期主义。

2。产品力进化，是要性价比，还是差异化？

1）对于刚需盘来说，极致性价比≠低价，而是"总价控制下的功能最优解"。

这个做得比较好的企业是万科，主要是满足了基数更广大的首次置业及刚改购房者需求。

在高端盘来说，差异化需具象化为"可感知的价值增量"，有高级感，有圈层，有面儿。

在过去十年里，比较出色的是金茂。金茂府系，是不同“成功人士”的梦中情房，也是最成功的TOP级产品系之一。

在新环境下，一些改善型产品，也出现了"泛高端化"，120㎡做四房，还挺舒适，随着四代住宅的蔓延，得房率越来越高，改善也越来越高端起来。

房子的性价比与差异化，在新时期的产品进化中，越来越融合，可以兼而有之。

2）在过去十几年里，穿越行业周期的神盘，当属麓湖。

它卖得好，卖得贵，卖得有口碑。

麓湖的突围之道，在于长期主义，在于特立独行，在于生态多元，在于麓湖独有战略与方法。

比如设计前置：总建筑师制保障产品独特性；比如场景革命：码头体系构建"水上生活网络"；比如灰度创新：允许10%非标空间留给业主共创……

关于麓湖，手哥专访万华投资总裁，麓湖总设计师罗立平有专篇，更详细。

3）这几年，新崛起的明星中小房企，当属河南金沙。

在手哥看来，河南金沙的崛起，在于：单点突破，做到极致。

更多的探究，还有精准卡位：专注三四线"县域高端市场"；成本魔法：通过标准化降低单项成本，却实现组合创新；文化赋能：将中原院落文化转化为现代建筑语言等等。

无论是纵横地产江湖十年的神盘，还是崛起中原的地产新秀，在新时代，它们有各自独特的生存法则，基础是产品力进化。

3。服务力重塑，越来越重要

2023年，神盘阿那亚的运营营收达到20亿元+，超过了地产物业的销售额。阿那亚的启发很多，归结到一点，就是：运营服务是地产的未来。

在阿那亚，服务即内容，戏剧节/音乐节是超级IP活动，也是用户参与的精彩内容，也是巨量来访入口。

有未经官方考证的数据，金茂府社群活跃度提升，二手房溢价达27%。

在西安中铁尚都城，因为其完整社区的推动，社区配套的完善，多彩的社区活动，良好的社区关系，其二手房成交也比周边社区高出了2000-3000元/㎡。

这都是服务力的价值体现。

社群新营销成为近几年新起的营销关注点，其实由来已久，只是不同于寻常的渠道那么快。

社群营销也有其方法论，从过去的组织业主活动，成为兴趣聚落，到空间留白，提前规划社群孵化容器，社群产品化路径变得越来越专业，越来越前置。

在机制设计上，也有多元方式，从业主公约，到社区基金会，共建共创等不同形式。

服务力不仅是社区物业服务，而更要关照用户的情感需求与精神需求，激发参与和共鸣，成为“一家人”。

4。营销力升级，更要升级大脑

在过去一年多，手哥与程老师推出的超级转化率，与超过50多家房企深度交流。

有保利龙湖万科远洋金茂等全国房企，有杭州兴耀云南康旅河北嘉实湖南兆基海南信达等区域龙头，也有宁夏海南山东河北河南等中小企业。

1）超级转化率，才是营销的牛鼻子。在传播碎片化的当下，流量红利已经成为了流量红海，只有不断升级自己，才能跟上时代步伐。

认知红利、流量红利之后，人心红利是营销人努力的方向，这是一片无边际的新蓝海。

2）要做信任重建，就在各个方面让购房者买得放心，住得安心。

在产品施工中，龙湖的云监工，旭晖的透明工厂，远洋的超级现场，实施透明化工程，工地直播+材料溯源系统，让施工过程变得可见，买房更放心。

在契约保障上，无理由退房+延期赔付条款，做得比较出彩的是天津格调地产，20年来一直坚持无理由退房。

在口碑信任方面，绿城一直是行业的佼佼者，绿城有一批忠粉，一直跟着绿城买买买，据统计绿城的老带新占比提升至45%。

3）线上与线下融合，让营销更丝滑。

重构流量漏斗：公域种草（短视频、图文）-私域培育（专属微信）-线下引爆（实景体验区），从线上公域到私域，在从私域到线下，是一个完整闭环。

手哥进一步提炼出了线上线下营销的六口模型。

技术赋能，让AI户型顾问解决80%标准咨询，描摹更清晰的用户画像，这在旺小宝的智慧工牌轻松解决。

在转化成交旅程设计上，遵循信任、喜欢、匹配、势能四步走，构建"五感体验闭环"，让成交更顺畅。

产品力，服务力，营销力三力协同，如同长枪短炮，互相协作。

产品力×服务力×营销力=品牌资产。

按照乘法效应，任何一项为零则整体归零，每一项增长都会拉动总体值。

在地产的新时代，运营和服务是未来，以用户为中心，赢得人心红利，才会走得更远。

以上为正文，转载自地产操盘手