买方购买拆迁安置房，卖方不配合，起诉强制过户的法律策略

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件梳理

人物关系与诉讼请求

原告苏婉芝起诉被告吴俊鑫以及第三人赵晓霞。苏婉芝请求法院判令其与吴俊鑫在2015 年签订的《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》有效，并要求被告与第三人配合办理位于丰台区一号房屋的权属转移登记手续，将房屋登记在自己名下。

合同签订情况

2015 年 3 月 11 日，苏婉芝（乙方）与吴俊鑫（甲方）、北京 D 公司（丙方）签订《房屋买卖居间见证合同》，约定甲方出售位于北京市丰台区一号房屋，交易价款为 190 万元，另有约定见补充协议。当日，三方还签订《补充协议》，约定甲方在取得房产证后的三十日内，应积极配合乙方办理房屋贷款及过户相关事宜，丙方积极协助。赵晓霞于当日出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，虽未填写具体房屋坐落，但声明同意房屋出售人出售房屋。

款项支付与房屋交付

签订合同当日，苏婉芝支付5 万元首付款，吴俊鑫出具收条。2015 年 3 月 26 日，苏婉芝通过银行转账 175 万元给吴俊鑫，吴俊鑫再次出具收条。2015 年 3 月底，吴俊鑫将毛坯状态的案涉房屋交付苏婉芝占有使用。2015 - 2016 年期间，吴俊鑫还为苏婉芝出具收取供暖费、物业费的收款条。2017 年 1 月 4 日，苏婉芝与北京某物业就该房屋签订物业服务、供暖合同，此后相关费用均由苏婉芝交纳。

房屋产权及后续情况

2021 年 7 月 29 日，吴俊鑫、赵晓霞共同为苏婉芝出具借条，借款 10 万元用于房屋办本，苏婉芝主张此为房屋尾款，吴俊鑫认可。2021 年 8 月 5 日，一号房屋登记在吴俊鑫名下，吴俊鑫于 9 月 14 日将不动产权证书原件交与苏婉芝，但 10 月 14 日又自行申请补换证登记。2021 年 10 月 27 日，苏婉芝就该房屋申请异议登记。11 月 5 日，吴俊鑫办理房屋抵押权登记，抵押权人为案外人 w 公司，2022 年 6 月 27 日注销该抵押权登记。苏婉芝提交《拆迁及安置补偿协议书》，证明吴俊鑫有权出售房屋；提交双方录音，证明赵晓霞对售房知情并同意。赵晓霞则提交离婚证、离婚协议书，显示其与吴俊鑫于 2014 年 7 月 23 日离婚，协议约定一号房产归女方所有，以此主张吴俊鑫无权处分。

二、争议焦点

合同效力之争

原告苏婉芝主张《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》有效，被告吴俊鑫及第三人赵晓霞认为合同无效。吴俊鑫称签订合同时自己未取得房屋所有权且未征得妻子赵晓霞同意，属无权处分。赵晓霞强调离婚协议约定房屋归自己，且合同签订时自己未签字，同时认为签订合同时房屋为经济适用房，被告未取得房本，违反规定，此外还主张原告与被告恶意串通损害其利益。

房屋权属转移登记之争

原告要求被告与第三人配合办理房屋权属转移登记手续，被告与第三人不同意，第三人认为自身权益受侵犯，合同无效不应办理过户。

三、裁判结果

判定苏婉芝与吴俊鑫于2015 年签订的《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》有效。

判令吴俊鑫协助苏婉芝办理坐落于北京市丰台区一号房屋权属转移登记手续，将该房屋登记在苏婉芝名下。

四、案件分析

合同效力判定依据

法律规定层面：根据法律，依法成立的合同，自成立时生效，除非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效。同时，列举了合同无效的情形，如一方欺诈、胁迫损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或第三人利益等。本案中，吴俊鑫未能举证证明案涉合同存在这些无效情形，所以初步判断合同有效。

针对吴俊鑫主张的回应：

关于未取得所有权问题：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》规定，对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不应仅因出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权而认定合同无效。若出卖人在履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应承担违约责任。本案中，吴俊鑫签订合同时未取得房屋所有权，不必然导致合同无效。

关于无权处分问题：该指导意见还规定，出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持，但居住人的相关权益应得到保护。本案中，赵晓霞享有的是拆迁安置居住利益，签订合同时对房屋不享有物权，吴俊鑫主张侵犯赵晓霞权益缺乏依据。

赵晓霞知情同意认定：赵晓霞于签订合同时在《配偶（共有权人）同意出售证明》签字，且与吴俊鑫在2021 年 7 月 29 日共同为苏婉芝出具借条表明借款用于房屋办本，所以可以认定赵晓霞对苏婉芝与吴俊鑫签订案涉合同知情且同意。

房屋权属转移登记依据

综合上述分析，案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面履行义务。因此，苏婉芝要求办理房屋权属转移登记手续的诉求得到法院支持。

五、胜诉办案心得

精准把握合同效力认定规则：在处理房屋买卖合同纠纷案件时，必须精准掌握合同效力的认定规则。对于各类可能影响合同效力的因素，如合同成立时间、是否存在无效情形、法律法规对特定合同的生效要求等，要进行细致审查。本案中，准确依据法律规定及地方法院指导意见，对合同效力作出正确判断，为案件胜诉奠定基础。

充分收集与运用证据：原告方充分收集了一系列证据，如合同、收条、转账记录、物业合同、借条、录音等，这些证据从不同角度证明了合同的签订、款项支付、房屋交付、第三人知情等关键事实。同时，对于被告方提交的证据，如离婚证、离婚协议书，能够敏锐分析其与案件争议焦点的关联性及证明力，有力反驳对方主张，维护自身权益。

深入研究地方法院指导意见：各地法院针对房屋买卖合同纠纷往往会出台一些具有地方特色的指导意见，这些意见对案件的审理具有重要指导意义。本案中，北京市高级人民法院的相关指导意见在判定合同效力方面发挥了关键作用。律师应深入研究并准确运用这些指导意见，将其与具体案件事实相结合，为当事人争取最大利益。

注重合同履行细节梳理：在整个案件中，详细梳理合同履行的各个环节，包括款项支付时间、房屋交付状态、后续费用承担等细节。这些细节不仅有助于还原合同履行的真实情况，而且在法庭辩论和法官裁判过程中，能够增强己方主张的可信度和说服力。