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在全球化和城市化的浪潮中,城市更新已成为推动城市可持续发展的关键力量。北京市丰台区作为首都的重要组成部分,承载着丰富的历史文化遗产和现代化都市的活力。随着时间的推移,丰台区面临着城市功能升级、空间优化和环境改善的迫切需求。

2024年9月2日,北京市丰台区委十三届八次全会召开。会议审议通过了《丰台区进一步全面深化改革加快推进高质量城市化进程的意见(2024-2029年)(审议稿)》(以下简称《意见》)。《意见》从城市规划、产业融合、民生保障、生态改善、安全治理五个方面布局谋篇,助力丰台更好服务和融入新时代首都发展,加快“四区一枢纽”建设锚定“魅力之城”“活力之城”“幸福之城”“花园之城“和谐之城”打造科技绿谷山水新城,全力建设充分展现大国首都气象的城市南部典范城区。丰台区城市面貌、内在活力正在因城市更新进一步发生改变,通过城市更新,将更好促进丰台区“五城”建设。

东铁营片区作为北京市丰台区城市更新的重点区域,其定位和发展方向具有重要的战略意义。根据北京市城市更新规划,东铁营片区被定位为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”并纳入了《丰台分区规划(国土空间规划)(2017-2025)》。这一定位体现了东铁营片区在提升城市品质、改善居民生活条件方面的重要作用。鉴于东铁营片区在城市更新中的独特定位,本报告以该片区为典型案例加以解析。

(一)东铁营片区的价值挖掘

1.区位优势

东铁营板块位于丰台区东北部,与南三环直线距离约400米,是丰台东、方庄西、东城南、亦庄北围合而成的黄金板块。凭借三环这条黄金轴线,东铁营串联起北京国贸、三里屯、燕莎、蓝港等众多北京标志性高端商圈,同时也连接起北京多个商务高地。东铁营距离丽泽金融商务区直线距离约11公里、距国贸CBD直线距离约7公里、距北京经济技术开发区直线距离约7公里,三个商务高地拉开的黄金三角巨幕中,内嵌着南中轴首都商务新区,距离东铁营区域直线距离仅约5公里。

丰台区横长的布局为区域价值的分布形成了一个鲜明的逻辑,即距离哪个区更近则受哪个区的影响更大。东铁营区域紧邻东城和朝阳两区,区域价值自然受这两区的影响最大。从东铁营板块所处城市上空俯瞰,一座“倒三角”结构的区块组成了北京商务中心的基础框架。东铁营积极承接东城和CBD外溢,吸引亦庄中高端人群,经纬南北、联动东西,找到产业和生活、生意的最佳平衡点。

2.发展历史

上世纪50年代至80年代,东铁营区域二产蓬勃发展,大量工厂聚集于此,历史上形成了横七顺八的路网格局,非常有年代感和历史感。上世纪90年代至今,随着北京市推行退二进三政策(即第二产业从市区退出,发展商业、服务业等第三产业),区域内工厂逐步腾退,城镇化进程不断加快。从南三环至南四环,各类建筑建设年代逐渐更新,石榴庄大街周边、宋家庄轨道站点周边出现一批高端住宅产品和商业商务楼宇,为地区发展注入了活力。目前东铁营区域常住人口规模约14万人,人口密度大,老龄化程度高,具备中心城区高密度住区的典型特征。

3.片区更新机遇

作为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”和丰台区城市更新重点项目,丰台区在东铁营片区更新改造项目规划上投入了大量精力,并将投入巨资全面提升基础设施和生活配套。首先,以公共空间建设引领环境品质的提升。一是挖掘低效空间,整合道路、滨水空间、公共绿地、广场等多类型公共空间,重构地区公共空间格局;二是成体系分批次制定实施方案,引导公共空间在路边、进社区、进厂区、进园区,提升覆盖率和可达性。

其次,以15分钟生活圈引领公共服务的复合实践。应对地区资源紧张和公共服务补充短板的双重挑战,推动空间逻辑和治理逻辑的深度融合,设置大量跨社区的一站式公共服务综合体,践行“在有限空间场景内提供更多公共服务”理念。第三,以创新产业发展引领生产生活的平衡。落实丰台区产业发展战略要求,提出居住主导地区产业业态和空间形态特色发展规划 要求和路径,推动中微观尺度职住均衡与社区共享,推动打造产业社区,为地区提供更开放的公共空间、更多更具特色的服务。

(二)东铁营片区城市更新的实施路径

2024年7月29日,北京市发改委发布了《关于丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目核准的批复》丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目进入征地、拆迁工作和必要的基础设施建设等工作,总投资估算为2122397万元,规划公共绿地63处现状教育用地基础上,规划新增12处基础教育设施用地。根据北京市城市规划设计研究院的详细规划,东铁营片区更新将按以下路径实施。

1.系统织补完善功能,优化提升空间结构

结合存量地区的空间特点,从优化功能布局、提升环境品质入手,规划构建“一环、三园、四地标、横七顺八、十街坊”的空间结构。一是通过众享生活环的打造,把该区域相应的公共服务、民生和产业等各类资源整合形成一个集合。通过重组公共服务功能,筑牢精彩社区生活空间的本底,激发公共设施的服!务效率和社区的活力。

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二是重构健康慢行系统,健身休闲出行实现便捷连通。以次支路为基础,通过优化道路断面、采用特殊铺装、设置醒目标识等方式打造长度约11公里的全民健康慢行道,应对区域缺乏大型运动设施的挑战。

2.培育特色的产业园,功能兼容,提升城市活力

结合现状园区功能和空间特征,植入相匹配的共享功能,推动产业园区社区化,在功能和空间上更加强调“共享和开放”,实现“厂区、园区”向“街区、社区”转变。结合工业厂房产业转型与功能升级,实现工业遗产活化利用,加强风貌保护和景观塑造,为区域提供文化体育、公共空间等公共功能,打造开放共享的新型产业社区。

3.提高设施保障性,加强基础支撑

提高路网密度,打通断头路增加支路街坊路,提升区域交通微循环。精心设计和优化道路(尤其是生活性道路)的红线宽度、断面形式,提出临街商业建筑界面引导,重点保障步行空间,增加开放空间,美化街道景观」结合地铁站建设,提升轨道站点周边一体化水平,设置多种公共服务设施,打造邻三环社区商业综合体。石榴庄站、宋家庄站结合周边城市更新改善站点周边环境,打造城市活力中心结合未来多层次住房体系供给和住宅项目建设,同时配套各类公共服务设施,满足地区居民就医、上学等日常生活需求。

4.营造社区十街坊,创新复合践行七有五性

推动空间兼容共享,为促进邻里交往、增强社区活力、集约利用有限空间资源,社区 会客厅兼容复合配置医养、绿地+体育、特色文体、社区商业综合体等公共服务功能,放大空间资源效益,提升社区服务水平。

鼓励街区内老旧厂房、闲置空间升级改造和业态腾笼换鸟,提前置入运营理念,结合更新收益周期统筹考虑各项目规模总量和功能布局,加强公益性服务和盈利性设施兼容布局,创造更加综合的生活消费场景。结合公交场站,容入社区文体活动空间和社区商业,增加社会停车位,沿居住社区的建筑首层设置开敞空间和橱窗,营造良好的城市生活界面。利用闲置厂房更新改造为集养老、体育、社区管理、商业服务等功能于一体的社区会客厅。

5.重塑街区新地标,升级环境丰富空间体验

构建协调连续的空间秩序,强化城市设计引导作用,延续城市天际线从南中轴由西向东适度增高的整体趋势。重塑公共空间体系,千方百计增加小微公共绿地。规划新增一批、提升改造一批,与众享生活环深度聚合,网络化的绿地500米服务半径覆盖率大幅提升。

结合“点靓凉水河”建设岸边林下的体育公园,置入儿童游乐设施、健身场地等活动设施,打造雨洪公园,促进生态建设与市民休闲等功能的深度融合,塑造一段彰显生活服务、生机盎然的滨水河岸景观节点。激发滨水活力,协同“点靓凉水河”行动,推动规划实施,置入篮球、足球等场地,营造具有生态特色的体育主题公园,增强城市滨水空间魅力和活力,推动沿河地区空间价值提升。对小微空间更新改造,置入居民亟需的“微功能”,补充街区边角“微生态”、塑造街头巷尾“微景观”,切实提升周边居民获得感和幸福感。

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6.“1+3”视角重塑片区,解锁东铁营多元价值

东铁营是金腰带的“1块重要拼图”。东铁营位于丰台区东北部,与南三环直线距离约400米,是丰台东、方庄西、东城南、亦庄北围合而成的黄金板块。凭借三环这条黄金轴线,东铁营串联起北京国贸等众多北京标志性高端商圈,同时也连接起北京多个商务高地。

“3D”驱动寻找东铁营产城最佳平衡点。东铁营板块是内城少有可以实现“TOD+SOD+IOD”三轮驱动的区域。TOD(公共交通导向型的城市发展)为东铁营铸就坚实发展根基。东铁营的轨道交通与快速路体系已然呈现出相对完善的格局,东铁营正蜕变成为依托 TOD 建设的城市微中心。三环交通动脉纵横贯通,刘家窑、宋家庄、成寿寺、方庄、蒲黄榆等五个TOD站点镶嵌沿线,凭借高效便捷公共交通网络,实现人流、物流、信息流快速汇聚与疏散,为产业发展筑牢流动基石。SOD(公共服务设施导向型的城市发展)为东铁营勾勒宜居宜业图景。东铁营片区依托空间载体植入更多服务设施,教育、商业,完善公园配套生态环境,SOD已可期待。

IOD(产业导向型的城市发展)为东铁营注入湃发展动能。东铁营片区内部匠心规划三大特色产业板块,聚焦国际商务社区、智能轨道装备创新、医药健康赛道精准发力。向外拓展视野,西侧南中轴深厚文化底蕴与文旅融合产业辐射滋养,借势传承千年文脉、开拓文创经济新版图;北侧CBD国际商务资源与金融资本外溢,跨国合作、高端商务持续注入,拓宽区域产业国际化视野与发展边界;东南侧亦庄雄厚制造业根基与前沿科技产业集群协同共进,上下游产业链条紧密咬合,吸引人才、资本蜂拥汇聚,激活东铁营板块价值持续上扬,构筑内外联动“产业生态链”为东铁营片区产业升级提供坚实产业配套与技术支撑。内部三大特色产业板块作为“小金三角”与外部“大金三角”产业功能区内外呼应、协同发力,在“六梁六柱”全方位支撑体系下,构筑起多元融合、内外联动的“产业生态链”激活东铁营片区创新发展澎湃动力,解锁区域价值增长新密码,迈向具有强大竞争力与可持续发展能力的产业高地。

根据规划,未来东铁营片区改造将分三步走:一是拆旧房建新楼。老旧平房将全部拆除,未来将分5年,提供约28万平方米商品住宅,预计以高端住宅项目为主;二是拓宽道路。横一条将拓宽至35米,顺三条将拓宽至20米,宽20米的横二条将拆除围挡通车,顺四条拓宽至30米,顺五条将拓宽至15米,东铁营片区城市更新项目总体建设后,将有效疏解项目属地常住人口近1.4万人、流动人口超3.3万人,极大地改善居民的居住条件,也为北京南城发展注入生机活力。

(三)高品质住宅赋能区域城市更新

在丰台区的城市更新规划中,东铁营片区被确定为集中展现首都高品质宜居生活的重点区域。整体高品质焕新对辖区的住宅产品也提出更高的要求。东铁营棚户区改造更新。

璞逸丰宜沙盘模拟图片

01，金茂璞逸丰宜基本项目信息

开发商：中国金茂

物业公司：金茂物业

楼面价：5.75万/㎡

销售指导价：10.75万

项目分为南北两个地块

南地块：6栋楼 户型：110㎡-135㎡

北地块：8栋楼 户型：153㎡-177㎡-190㎡

总层高：5-18层

限高：60米

主力户型：135㎡-153㎡

用地规模：33303.12平方米

地上建筑规模：72100平方米

宗地位置：地块位于丰台区东铁营桥南300米

璞逸丰宜北区楼栋分布示意图

1号楼面积约177平米两个单元5层高

2号楼两个单元户型分布153㎡+153㎡+153㎡+110㎡15层高；

3号楼一个单元都是177平米户型，10层高；

4号楼两个单元都是190平米户型，8层高；

5号楼有两个单元户型分布153+153+153+110㎡一单元15层，二单元16层；

6号楼一个单元都是153平米户型，10层高；

7号楼一个单元都是153㎡户型11层高；

8号楼一个单元都是153平米户型，7层高。

南区基本都是135㎡，也有少量110㎡

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璞逸丰宜南区楼栋户型分布图

02，璞逸丰宜户型图

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