中国买家仍是澳洲房产最大海外投资群体！澳洲房价远超工资增长，短期降温难以缩小差距

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中国买家仍是澳洲房产最大海外投资群体

来自中国的买家仍然是澳大利亚住宅市场上最大的海外投资者，他们正加快步伐，在临时居民被禁止购买二手房的禁令生效前抢购房产。

最新发布的澳洲海外投资审查委员会（FIRB）数据显示，在截至去年9月的季度中，来自中国大陆的买家获批的房产购买金额达4亿澳元。

同时，来自香港和中国台湾的买家也分别获批1亿澳元，加起来，总金额达到6亿澳元，占到了2025财年第一季度获批的外国住宅投资总额（13亿澳元）的大约一半。

然而，澳洲政府近期宣布，从4月1日起，临时居民将被禁止购买二手房，这一禁令将持续两年。

该政策由阿尔巴尼斯政府推出，与去年彼得·达顿在选举时承诺的类似政策相呼应。

按照现行法规，海外投资者基本上不允许购买澳洲二手房，除非符合特定条件。而在新政策下，从2024年4月1日至2027年3月31日，在澳临时居住的人（包括留学生和工作签证持有者）将完全被禁止购买二手房。

永久居民（PR）不受禁令影响，并且新房的购买也不会受到限制。

根据FIRB数据，去年9月季度，获批购买澳洲住宅最多的外国买家仍然是中国人，共396宗成交。

相比之下，印度买家获批153宗，英国买家则获批54宗。

不过，需要注意的是，外国买家在澳洲房地产市场的占比极小。光是2024财年，澳洲五个主要州的住宅销售总数就达到了66.3万套，总价值约5850亿澳元。

尽管中国买家仍然是澳洲房市的主要外国投资群体，但FIRB数据显示，他们的购房热情相比前几年已经有所降温。

2024财年，中国买家获批的住宅购买总额为26亿澳元，远低于2023财年的34亿澳元。

在禁令生效前，可能会出现一波抢购潮。但长期来看，中澳关系的不确定性，再加上中国经济的整体走势，或许才是影响澳洲房市外国投资的更大因素。

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澳洲房价远超工资增长，短期降温难以缩小差距

长期来看，澳洲房价的涨幅远远超过工资增长，而近期房价的放缓并未能显著改善住房可负担性。

专家表示，要让住房变得更负担得起，需要房价长期保持稳定，同时工资不断增长，但这种情况可能会让已购房者感到不满。

根据Domain的数据，2023年12月季度，澳洲各大首府城市的住宅（包括独立屋和公寓）中位数价格达到了101万澳元，而在2012年，这一数字还不到50万澳元，房价在十多年间翻了一番。

相比之下，澳洲统计局（ABS）的工资价格指数显示，自2012年3月以来，工资仅上涨了37.8%。当时，工资仍在缓慢上涨，而房价则曾短暂停滞。

不过，经济学家指出，工资数据并未反映整个家庭的总收入，而随着越来越多的家庭成员（尤其是女性）进入职场，家庭收入实际上有所提升。此外，工资数据也未考虑家庭间的财务支持，比如父母帮助子女购房。

汇丰银行（HSBC）澳大利亚、新西兰及全球大宗商品首席经济学家Paul Bloxham表示，近年来，澳洲的家庭结构发生了变化，双收入家庭变得更加普遍，这在一定程度上推动了房价上涨。

“过去可能是一个人养家，现在越来越多的家庭是双收入，夫妻两个人一起赚钱。”

“此外，越来越多年轻人向家人借钱买房，这也是一些家庭能够负担得起高房价的原因。”

他还提到，与几十年前相比，当前的利率结构性下降，尽管最近有所上升，但仍低于疫情前的水平。

“低利率让人们能够借更多的钱，而当整体借贷能力提升，房价相对收入自然会上涨。”

他认为，要真正改善住房可负担性，增加住房供应是关键，而不是直接向购房者提供资金支持。

“如果政策只是简单地刺激住房需求，比如提供购房补助或更高的贷款额度，这些资金最终都会被房价吸收，并不会解决根本问题。”

澳新银行（ANZ）高级经济学家Adelaide Timbrell补充说，工资数据通常按小时计算，并未考虑那些通过增加工作时间来提高收入的工人。

她表示，长期来看，利率下降让家庭可以借到更多的钱，而住房供应的增长却未能跟上人口增长的步伐。

“我们预计2025年墨尔本和悉尼的房价可能会出现小幅下跌，同时工资和家庭收入会有所增长，这将使住房相较去年更具可负担性。”

“不过，如果要实现住房可负担性的真正改善，还需要重大政策干预。”

The Demographics Group的联合创始人Simon Kuestenmacher表示，女性就业率的提升是一个积极的趋势，但其中部分女性是出于经济压力而被迫更早回归职场。

“很多母亲表示，‘我其实想再多休半年产假，但经济压力不允许，我得还房贷’。”

“这只是一个变通办法，并没有真正让住房变得更便宜。”

他认为，只有工资增速超过房价涨幅，住房负担能力才会逐步改善。

“问题在于，工资增长的速度一直比房价慢，这意味着买房需要花费更大比例的工资。”

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澳洲进入住房“超级周期”！新公寓数量有望翻2倍

据《澳洲金融评论报》报道，Qualitas的Andrew Schwartz表示，澳洲已进入住房“超级周期”，在这个周期中，被压抑的新房需求以及由此导致的价格上涨，可能会使新开工的公寓数量增加两倍，至每年7.5万套。

这家房地产基金管理公司于周二表示，在截至去年12月的6个月内，他们在私人信 贷上投入或投资了创纪录的24亿澳元，其中85%流向了新住宅开发领域。此外，随着利率的下调，需求将进一步增长。

在此期间，Qualitas资助的项目之一是Devitt Property Group在墨尔本St Kilda Rd投资3亿澳元的Muse豪华公寓项目。

Schwartz表示，与常见的周期性上升不同，在经历了多年的供应不足后，接下来4年将是一个关键的“追赶期”。

为了使项目能够维持下去，新公寓的售价需上涨15% 至20%。

他透露：“一个超级周期即将到来，如果我们每年仅建成2.5 万套公寓，但需求量是7.5万套，这意味我们急需填补这个缺口，正是这种追赶创造了一个超级周期的可能性。”

然而，澳洲建筑行业能否满足新增住房的需求，仍是一个很大的挑战。

在截至去年9月的4个季度（最新官方数据），新公寓、联排别墅和半独立式住宅的开工总数为 59728套。

Schwartz表示，澳洲的确具备建设更多住房的潜能——在2016年3月的上一个开发潮 巅峰期，开工总数达到了116861套，超出了同期独立住宅的114570套。但尽管如此，在接下来的4年内，每年建成7.5万套公寓以填补缺口仍是一个艰巨的任务。

他说，悉尼和布里斯班是最难让项目启动的城市。“由于劳动力短缺，让承包商以可接受的价格承担这项工作要困难得多。”

“如果我们要达到该行业所需的产量和竞争，就需要更多的建筑行业参与者。”

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澳洲租房危机仍持续 1月空置率再下降

澳洲租房市场危机仍在继续，1月份空置率再次收紧，专家预测，在低供应量和移民增加的背景下，住房租赁市场的空置率将进一步下降。

澳洲投资研究机构SQM研究所的最新住房出租空置数据显示，1月份全国出租房空置率下降了0.5个百分点，至1%。可供出租的房屋数量从47,336套降至31,822套。

空置率同比也下降了0.1%。

SQM研究所所长Louis Christopher表示，出租房空置率的急剧下降强烈表明澳洲的租房市场危机尚未结束，并有可能进一步恶化。

“2024年底空置率似乎有所缓解，我们似乎正走出租房危机，但现在来看，情况并非如此。”他说，“租房空置率已再次收紧至我们在本次租房危机中看到的最糟糕的一些数字。”

“一些城市的空置率已经降至或接近历史最低水平，有些城市录得了低于1%的空置率。”

SQM研究所的数据显示，1月份，堪培拉可供出租的房源在所有州府城市中降幅最大，空置率下降了0.9个百分点，降至1.3%。

悉尼和墨尔本的空置率均下降了0.7个百分点，分别降至1.4%和1.5%。达尔文的空置率从去年12月的1.7%下降至1月份的1.1%。

布里斯班的空置率环比下降了0.4个百分点，降至0.8%。珀斯和阿德莱德的空置率均下降了0.3个百分点，1月份分别为0.4%和0.5%。

霍巴特1月份的空置率是所有州府城市中最低的，环比下降了0.3个百分点，仅为0.3%。

Christopher认为，住房供应不足加上移民增加可能是造成澳洲住房租房市场紧张的原因。

他表示，今年年初空置率就趋于收紧，这次的情况比预期的更糟糕。

SQM研究所的报告显示，1月份澳洲平均周租金中位数下降了0.5%，降至643.24澳元。

独立房租金环比保持不变，仍为718澳元；公寓房租金下降了1.2%，为557澳元。

1月份，珀斯的租金上涨了2.3%（752澳元），墨尔本上涨了1.7%（640澳元），悉尼上涨1.4%（840澳元），堪培拉上涨1.1%（681澳元）。

布里斯班和阿德莱德的租金涨幅分别为0.6%和0.3% ，周租金中位数分别为671澳元和614澳元。

但达尔文和霍巴特的租金分别下降了1.7%和2.1%，分别降至604澳元和515澳元。

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