地产观潮｜建造“好房子”被多地政府列入年度工作重点

新的一年，建造“好房子”被多地政府列入年度工作重点，购房者对此也非常期待。

不过，一些开发商在提高住房得房率的同时，却将一些公共配套缩水。另一边，“好房子”的大量入市也应该避免对存量新房带来过度冲击。

“好房子”时代正式拉开帷幕

近日，北京市“好房子”的新标准《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》出台。具体来看，技术要点涉及阳台、架空层、风雨连廊、共享公共空间、跨城市支路空间利用、建筑高度、建筑立面品质等，广东则明确，要发展绿色建筑，推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等，引导企业提高住房建设标准、优化物业服务，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区。

另据不完全统计，自去年以来已有超30个城市发布新版城市规划管理技术规定，例如《深圳市建筑设计规则》优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，杭州市《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》则规定，利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算等。“好房子”时代正式拉开帷幕。

（新房主打高赠送 吴家明/摄）

“回顾2024年，很多满足改善性住房需求的‘好房子’项目取得了亮眼的销售成绩。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，这表明房地产市场结构性需求潜力比较大，需要通过加强“好房子”建设来发掘。

有业内人士表示，与传统住宅相比，“好房子”具有诸多优势，例如建筑标准大幅提升、规划设计标准放宽、得房率普遍较高。对于购房者而言，将能够获得性价比更高的“好房子”。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，类似的“好房子”规划建设内容应该能让购房者实实在在受益，同时也是售楼处后续销售中的卖点所在。

公共配套有些缩水

在深圳市场，记者发现越来越多打着高得房率入市的新房，的确吸引了不少购房者。而且，自去年下半年以来，深圳市场出现“日光”的新房项目，几乎都拥有较高的得房率。

不过，记者在深圳龙华区几个主打高得房率的新房项目采访时，不少购房者却表示尽管这些新房的得房率越来越高，一些项目的得房率甚至达到了95%，但诸如电梯等公共配套却显得有些缩水。

“接近35层的超高层住宅，一层还有5户，仅仅配备两台电梯，而且电梯容量还很小。”有购房者对记者表示，“对我而言，小区公用绿地等配套或许不会天天使用，但电梯是每天必须使用的配套，如此少的电梯数量会严重影响居住体验。”此外，还有购房者对开发商的建筑材料质量等问题产生担忧，希望相关部门加强监管。

可对存量新房进行优化改造

也有一家国企开发商的营销负责人表示，现在房地产进入品质竞争时代，开发商不拿出两把刷子，不在项目设计上做创新，不在材料选择和施工工艺上精益求精，住房产品也很难卖出去，企业也很难生存下来。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，在如今的房地产市场上，“好房子”成为一个新的高频词汇。根据住建部的定义，“好房子”不仅仅是指绿色、低碳、智能、安全的房屋，更包括居住品质、社区配套等方面的提升。因此，对于开发商来说，首先需要提升自身的技术能力，比如采用BIM技术、绿色建筑技术，以确保新建项目符合“好房子”的标准，同时结合科技的力量，提高建设效率和质量。另外，好房子将促进开发商进行服务升级，开发企业将服务扩展到物业管理、后期维护等领域，提供全生命周期的服务，增强客户黏性，持续优化“好房子”的设计，形成生产——销售——售后的闭环。

另一边，也有业内人士担心，对多数存量新房项目而言，越来越多高得房率的“好房子”项目势必会对其他新房去化带来冲击。“同样是100平方米的建筑面积，一些超高层住宅项目的实用面积不到75平方米，而新规后的住宅实用面积可以达到100平方米甚至110平方米以上。”上述国企开发商的营销负责人说，对于购房者而言，新老项目相差的不仅仅是使用面积，更是真金白银。

（深圳在售超高层住宅项目 吴家明/摄）

记者在深圳市场实地走访也发现，一些超高层住宅项目的销售进度明显落后于高得房率的新房。在罗湖和福田区，多个层数超过48层的超高层住宅项目在开盘一年后仍没有清盘。

“‘好房子’出现之后，我认为无论是存量新房还是二手房都会受到冲击，开发商可以对存量新房进行优化改造，拉近与‘好房子’之间的差距，以减少损失。”何倩茹表示：“我认为，对于存量新房来说，差异化定价可以很好地避免被市场抛弃，但二手房改造的空间比较小，因此相对的低价政策会变得更加重要。”

责编：叶舒筠

校对：刘榕枝

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