“好房子”虽好，“贪杯”有风险

自2024年下半年以来，“老破小”价格下挫，高层住宅滞销，“好房子”试点项目却出现了“疯抢”现象。但硬币的另一面是，对存量新房项目而言，同一区域内出现“好房子”项目势必会带来冲击，存量新房可能面临去化困难等问题。

作者 |田国宝

图源 |视觉中国

在住建部的大力倡导下，2024年下半年，全国主要城市开始大力推动“好房子”试点；成都等部分城市率先进入全面推广阶段，北京、上海、深圳、杭州等城市也陆续出现“好房子”地块成交。

与传统住宅相比，“好房子”具有诸多优势。

第一，建筑标准提升。主体结构更加安全、绿色、节能，全包建筑结构更为稳固、防火、抗震；第二，规划设计标准放宽。“好房子”拥有更丰富的公共空间配套，居住环境更为舒适、智能；第三，得房率较高，使“好房子”具备更高性价比。从目前获批的项目来看，其得房率普遍超过100%，部分项目甚至高达150%。

得房率为一套住宅套内使用面积与建筑面积比，使用面积越大，得房率越高。“好房子”因赠送面积较大，使得套内使用面积大于建筑面积，从而获得更高的得房率。

从中央到地方都想大力推动“好房子”建设，深层次的目的在于，希望通过“好房子”稳住房价，进而稳住土地市场。

自2021年下半年以来，在一系列宏观政策作用下，房地产逐渐剥离投资属性，转向买方市场，购房者选择余地增大，对居住条件的要求也日益提高。这和房价快速上涨的年代有显著不同。那时，购房者对“好房子”的需求没有这么强烈，开发商更容易关注短期收益，如实现“高周转”，而不是“产品力”。

而且，按照原有的城市规划管理技术标准，开发商建设“好房子”也不划算。以阳台为例，按照旧规要求，阳台面积不超过套内面积10%不计容或按1/2计容；一旦超过10%则按两倍计容。虽然计容面积可以销售，但两倍计容大幅增加了土地成本。

按照新规，成都等城市的生态阳台不计容面积比例最高可达40%，不计容面积无法销售，也没有土地成本，仅增加建安成本。但由于赠送面积大，在当前房地产市场下更容易去化。

“好房子”对提升居民的居住体验、获得感和幸福感作用显著，也给房地产市场、建筑乃至城市建设等领域带来了巨大变革。自2024年下半年以来，“老破小”价格下挫，高层住宅滞销，“好房子”试点项目却出现了“疯抢”现象。

但硬币的另一面是，对存量新房项目而言，同一区域内出现“好房子”项目势必会带来冲击，存量新房可能面临去化困难等问题。

全国主要城市上市销售的“好房子”项目数量不多，但已对周边存量新房产生影响。北京、成都等地均出现同一区域内“好房子”畅销，而存量新房滞销的情况。存量新房需要大幅降价以实现去化，这可能导致开发商亏损，也在一定程度上限制了其进一步投资拿地。

随着“好房子”项目大量入市，对周边二手房尤其是“老破小”的价格也会形成压力。在高房价时代置业的居民，一旦房产价值跌破房贷余额，叠加个人就业和收入变化等因素，或许会出现房贷断供的风险。

目前房地产市场交易仍以存量新房和二手房为主，地方相关部门仍需充分考虑“好房子”可能产生的潜在冲击。

许多地方政府已考虑到这一问题，通过控制“好房子”入市节奏，最大限度地避免对存量房贷造成影响。它们在审批“好房子”项目时十分谨慎。“好房子”入市节奏放缓了，存量新房项目和二手房也有充分时间和空间消化“好房子”带来的冲击。

每个城市的实际情况各不相同，“好房子”项目需要因地制宜地推进。成都等城市之所以能够全面推广“好房子”，因为它们早已开始推动第四代住宅建设。虽然这两个概念不能完全划等号，但在传统住宅向“好房子”过渡的过程中，第四代住宅无疑起到了良好的缓冲作用。

然而，多数城市并非成都。在推动“好房子”作为增量供给的同时，还需全面考虑存量新房项目及二手房市场的承受能力。

The END