代建风云｜蓝城代建合伙记

编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。

与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。

展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题“代建风云”，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。

观点网 刚刚过去的2024年，代建市场迎来冰火两重天分化转型时期，12个月间，国内代建房企新增总建筑面积达到约2.2亿平方米，较上年增长27%，但在市场规模扩大的前提下，面积增速也同步下降超过20个百分点。

聚焦至个体，2024年年内，有4家企业代建新拓规模破千万平方米，包括绿城管理、旭辉建管、润地管理以及蓝城集团。

与去年相比，上述前三家代建企业新拓规模数据依旧维持正增长，而蓝城险些“掉队”，2024年新增签约建筑规模面积1570万平方米，相较2023年同期1899万平方米的数据反而有所下降。

截至2024年12月，蓝城已进驻中国27个省及直辖市、146个地级市，操盘项目690个。逐年上升的操盘项目数量与实际新拓面积之间的割裂感，或源自市场环境变局，亦或是蓝城代建业务本身。但在2024年新增项目背后，多数都烙下了深刻的合作基因。

代建垂直打法

时至今日，代建行业从“下一个万亿级蓝海市场”来到竞争红海阶段，作为为数不多仍保持热度的细分赛道，蓝城在其中拥有定量的市场占比与话语权，但同样也在面临同类型玩家竞争的挑战。

这对应上了此前蓝城接受观点新媒体采访时所说：大环境如此，面对已深耕多年的代建业务，许峰同样也有新感悟："代建方面，我们蓝城本身的市场占比还可以，不过现在竞争压力的确也很大。市场还是需要平衡，企业不可能一家独大。“

近两三年内，代建涌入更多新玩家，其中不乏原本以地产开发为主业的企业。"几乎所有头部地产公司都进入到了代建行业，有一些母公司已经在爆雷或者爆雷边缘的公司也都进入到了这个行业当中。"代建从苦活、脏活、累活"转变成地产业态经营的主流趋势之一。

以蓝城主要深耕的城市之一苏州为例，据观点新媒体查阅资料搜集得知，2025年苏州新盘代建项目的数量预计将超过15宗，约占全年新盘数量的30%，而在这些代建新盘中，代建企业与国企之间合作的比例明显上升。

蓝城虽不是苏州本地企业，但在市场内运作时间长、经营方向较为垂直，于苏州的项目基本聚焦低密别墅类型，2025年将面世市的别墅型产品包括蓝城垂虹桃源里、蓝城红梨湾亨通、蓝城湖亭望月等。

其中，蓝城垂虹桃花源是蓝城与吴江城投合作的第三宗项目，位于吴江东太湖度假区（太湖新城）笠泽路，2023年12月15日，无锡德文置业有限公司、苏州市吴江城市建设开发有限公司底价竞得项目地块，成交总价4.4亿元，成交楼面价1.33万元/平方米。根据规划，项目拟建20栋住宅，包含13栋别墅，7栋洋房产品。

此前，蓝城与吴江城投已在吴江板块内打造了蓝城湖畔江南里、蓝城丹枫云庐项目，可以说自蓝城进驻苏州以来，吴江城投与其便打上了合作烙印，与垂虹桃花源相似，蓝城湖畔江南里也规划了合院别墅及洋房房型，而丹枫云庐在叠墅之外，还规划了7栋高层。

尽管三宗项目在产品布局上各有差异，低容积率的特征却出奇统一。在苏州，蓝城将低容积率视作代建业务深耕的重要条件。此前于2024年10月，蓝城首次进驻苏州相城板块，联合相高新在相城区以总价8.7亿元的价格拿下2宗超低容积率宅地，地块均位于澄阳沿湖板块，容积率仅1.01，甚至低于与吴江城投的合作项目。

值得注意的是，在蓝城于相城拿地的一个月前，象屿还与黄桥国资联合体也以6.4亿元的总价竞得相城区黄桥板块的一宗低密度宅地，容积率同样为1.01，拟将规划为低密度的叠墅和联排产品，预计未来房价将超过3万元/平方米。该年年底，蓝城突然对外投资成立了一家新企业，资方恰好包括象屿与黄桥国资。不难推测，未来蓝城或有一定概率以代建方式参与进这宗项目。

联手AMC纾困

苏州城是蓝城加码代建业务的缩影，在这家企业的观念中，以三四线城市为代表的房产项目从数量上已经呈现过剩状态，而一线核心城市则还会出现刚性购房需求，从近年蓝城深耕的苏州、杭州、南京等城市政府、商业代建项目可看出其对于一线城市的青睐。

与此同时，入局者的加入、市场环境的变化也时刻影响着蓝城的经营行情，据蓝城总裁许峰向观点新媒体透露，目前蓝城接触的代建项目中，后期会有部分因为销售无法达到预期，业主现金流出现问题，导致暂停或者解约。

“我们会进行权衡、妥协，现在的客户群更多集中在地方平台公司。”基于多年的政府代建服务背景，蓝城旗下的蓝城乐居也会承接地方国企委托的商品房项目和不良纾困项目的代建服务。

其中，最典型的是浙江金华中奥邑墅项目，于2020年，蓝城乐居首次涉足房地产不良重整业务，第一宗项目便是烂尾超过8年之久的金华中奥邑墅，因开发商中奥置业资金断裂，项目一期自2010年开工，建施工期4年之久，却在2014年7月烂尾停工。

为盘活项目蓝城乐居选择与浙商资产管理有限公司、杭州浙商企融破产管理有限公司以及浙江中鹏建设有限公司组成联合体，以“AMC增量资金+债权清算+品牌代建”的模式获取了重整裁定通过。

在项目重整阶段，浙商资产作为重整重组顾问，牵头并配合管理人，解决重整资金以及司法流程相关问题；蓝城乐居则作为项目代建方，在项目投融阶段锁定目标成本和后期交付标准，最终完成项目交付。

以AMC增量资金＋品牌代建的方式入局烂尾项目并非偶然，事实上，一个经济体的要素禀赋结构决定其最优产业结构，在其特定发展水平中，应该对应适当的金融结构。但于近年以来，金融支持实体经济的力度处于波动状态，最直观的反映是边际资本产出率（ICOR）的变化。1995-2008年，我国ICOR始终低于4，年均为3.3；自2008年开始，该数据持续上升，2008-2021年年均翻倍至6.9，2024年，这一数据再次攀升。

因此，在金融效率打折的基础上，代建等行业内与实体经济相关联的的入局玩家更需要积极寻找金融资源。

而金融机构的角色也逐渐由放款方转变为利益关联方，借此也衍生出不同形式的代建合作形式。国内一些信托机构和AMC会行程“接管+代建”纾困模式，与地产企业及代建企业共同参与房地产项目盘活，最终实现共同盈利，蓝城便是其中之一。

金华中奥邑墅之外，蓝城乐居还以类似的方式盘活了位于台州市的北岸绿洲项目，作为曾经转手恒大的大型项目，其总建面达到140万平米，此前操盘方大卫房产出险之后，项目开发也陷于搁置状态。于2023年，中国华融找到蓝城，选择以AMC+代建的方式介入项目。

对于大卫房产等中小房企的烂尾项目而言，AMC多以收购债权、引入代建的方式操盘项目，这种模式相对于战投危机企业来说，投入资金少，退出周期短，更符合蓝城代建业务的扩张需求。

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