红盘 “折戟”！昔日一 “千人摇”首套亏损成交

中海·学仕里 中房君/摄

石青玲/发自西安

在西安房地产市场的版图中，中海·学仕里曾是一颗耀眼的明星。时光回溯到2023年，凭借紧邻高新三十一小、高新十一初的优势，再加上中海自身的品牌影响力，中海学仕里一经亮相便迅速点燃市场热情。

2023年5月20日，项目首批次720套房源正式开始登记，备案均价约27194.69元/平方米，最终登记核验通过了5671组家庭。随后，两次加推，中海·学仕里也均取得了“千人摇”，最终，在不到三个月的时间中海学仕里就实现了整盘清盘，并创造了2023年西安楼市中，唯一三次登记三次“千人摇”的楼盘。

2024年12月底，该项目迎来了交付，不但较合同约定时间提前了半年，整体交付也让业主较为满意。此外，项目交房即交证，也方便了业主。

然而，楼市风云变幻，近日的一则消息打破了曾经的美好。

学区房“怯魅”

近日，该小区迎来首套二手房成交，这笔交易的背后，是业主深陷亏损的无奈与挣扎。

据附近一家中介门店的经纪人透露，这套位于10楼的房子属于中间楼层，建筑面积为115平方米，最终以300万元的总价成交，折合单价约2.6万元/平方米。据悉，业主当初的购房成本为305万元，若再加上数额不小的税费成本以及1年的利息支出，业主的亏损至少在20万元以上，这无疑是一笔相当惨痛的经济损失。

谈及业主忍痛割爱的缘由，一位参与过谈价的经纪人介绍道：“原业主买房的初衷是投资，期望房产能够随着时间增值，带来丰厚回报。但计划赶不上变化，房子卖出后，旁边原本备受瞩目的学校摘掉了名校招牌，这一关键因素极大地削弱了小区房产的后期升值潜力。同时，业主自身资金链也出现了问题，在投资前景黯淡与资金压力的双重逼迫下，业主只能无奈选择尽快脱手，及时止损。”

尽管中海・学仕里才刚刚交房不久，但其房产交易市场已然暗流涌动。在房产交易平台上，其挂牌售卖的房源数量却不少，贝壳app的数据显示，目前中海・学仕里有36套房源正在挂牌出售，还有93套房源正在后台审核，尚未上架。由此估算，小区待售房源总数达129套。“这个小区投资客占比比较高。”

同时，作为高新三期备受瞩目的明星楼盘，中海・学仕里无论是购房咨询量还是售卖活跃度都相当高。附近经纪人小郑表示，中海・学仕里热度居高不下，他平均每天要带看七八组客户，他的一位同事更是称自己每天能带看十余组客户，“不得不说，学区房的吸引力确实非常大。”

然而繁荣表象之下，也隐藏着一丝隐忧，首套房的亏本成交悄然给小区房价蒙上了一层阴影。如今2.6万元/平方米左右的单价，究竟会不会成为小区房价难以逾越的上限呢？面对这一关键问题，附近门店的经纪人看法不一却又达成了一定共识。他们普遍认为：“只有成交5到10套以上，这个价格才具备足够的参考价值，仅凭目前这1套成交房源，实在难以得出确切结论。毕竟房产价格受多种因素影响，单一成交案例的局限性较大。”

不过，他们也坦诚地表示，在实际房产销售过程中，客户普遍具备较强的价格敏感性。在购房决策时，通常会详细询问上一套房源的成交情况。一旦价格超出心理预期，客户心里难免会产生顾虑，甚至可能直接放弃购买意向。基于这种客户心理，经纪人在向客户推荐房源时，对于价格过高的房源，一般也会谨慎对待，避免因价格因素导致交易失败。

二手房价持续萎靡

在当下的楼市环境里，这是业主们不得不面对的现实。

一位业主向中房君透露，2024年年末，他的房子挂牌价设定为325万元，可年后经纪人却建议他将价格下调至310万元。业主满脸无奈地说道：“如果真想把房子卖出去，就只能接受这个价格调整。毕竟小区最近成交的一套房子，不仅价格比我的挂牌价还低，而且户型和我的房子一模一样。”

当前，西安的二手楼市总体呈现出“以价换量”的态势。国家统计局最新发布的数据显示，2025年1月，西安二手房价格环比下降0.3%，同比降幅达7%。实际上，在这之前，西安二手房价就已开启连续下跌的趋势。2023年，西安二手房价格同比下跌0.9%，到了2024年11月，同比跌幅更是进一步扩大至7.5%。

虽说价格在下跌，但成交量却有上扬趋势。依据西安市住建局此前公布的数据，2025年1月，全市存量房（二手房）网签备案面积达到67.13万平方米；其中住宅网签备案6048套，面积为61.55万平方米，环比虽下跌了36.8%，不过这主要是受春节假期的影响。值得注意的是，2024年西安二手房市场表现亮眼，全年网签量突破10万套，创下了新高。

在业内人士看来，二手房价格的下跌与挂牌量的大幅增加紧密相关。2024年10月，西安取消了“限售”规定。根据相关通知，全市已购买以及新购买的商品住房（涵盖新建商品住房和二手住房）交易，不再执行原“满三满二”的住房“限售”政策，调整为取得《不动产权证书》后即可上市交易。这一政策调整，使得大批新房涌入挂牌市场。

政策调整后，西安二手房挂牌量急剧攀升。据链家网官网数据显示，截至2月19日，西安二手房的挂牌量已高达145721套。一位不愿具名的业内人士分析指出：“挂牌量增多，客户的选择余地更大了，他们对次新房的关注度更高，那些房龄较老的房子，就只能靠价格优势来吸引客户。”

与此同时，新房市场的激烈竞争也给二手房市场带来了巨大冲击。这几年，西安楼市产品更新换代的速度极快。购房者如今只需花费和以往相同甚至更低的价格，就能买到品质更优、配套更齐全的新房，像中海学仕里这类二手房的优势便被不断削弱。

上述业内人士进一步表示：“从价格方面来看，部分新房在打折优惠后，价格比中海・学仕里还要低；从产品层面来说，该项目是二梯四户的三代产品，公摊面积较大，而目前区域内主打高赠送的第四代住宅，相比之下，中海・学仕里就没有什么竞争优势了。”这也是大部分二手房所面临的现状。

谈及节后的市场情况，一位受访的中介机构人士称，春节假期结束后，前来看房的人明显增多，但价格仍以平稳为主，甚至还出现了小幅下滑。