中海地产，内部“斗”了起来！

时间倒回到去年11月29日。

在当天的北京土拍中，朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块出让，起始价153亿，这样的总价非一般的房企所能承受。

最终，中海地产以153.32亿，溢价率0.21%拿下！

这打破了北京单笔土地出让金历史纪录，成为新的总价“地王”。

这个地块之上的项目价格，也是妥妥的豪宅，销售指导价为12.5万/㎡，和中建智地打造的超级豪宅北京宸园地块指导价一样。

就在前不久，酒仙桥地块的设计方案出炉，也是让很多人都非常惊艳，尤其是将打造单套360㎡左右的一层一户豪宅！

打造这个项目背后的公司，则是中海新城公司，而中海在北京的另一个业务主体是中海北京公司，在艳姐看来，两者也是形成了非常有意思的竞合关系。

今天艳姐就和大家来聊聊中海在北京的这两家公司，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

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中海新城公司的超级豪宅

就在前不久，中海新城公司拿下的北京朝阳酒仙桥地块，公布了相关的设计方案，引发了众多业内人士的关注。

项目将打造9栋10-23F的住宅楼，共370户，面积段为150㎡-360㎡左右，从已经公开的平面图来看，9栋楼按照地块对角线的位置依次排布，楼栋中间还有两个较大的绿化庭院空间。

毕竟价格是12.5万/㎡左右，中海肯定会以豪宅的标准来打造，此前就有消息透露，中海酒仙桥项目将定位最高端的产品系，很可能是类似西城京华玖序的“玖序系”。

设计方案也已经披露了诸多设计亮点，包括架空层、通面宽阳台、大尺度飘窗等等，关键是最为出挑的是其中一栋楼王：

将会是非常罕见的超级一层一户产品，面宽22.8米，进深15.7米，建筑面积近360㎡，层高超过3.6米！

艳姐也算了一下，按照指导价算，一套房源总价就要达到4500万左右，真的是非富即贵才能入主。

项目的外立面初步设计方案也已公布，外立面主色调为暖棕色，给人一种温暖治愈的质感，在材质上也使用了大面积的玻璃幕墙，未来的采光通透性也会比较强。

艳姐也特地去查了一下，该项目的打造单位为为北京新鑫兴业房地产开发有限公司，该公司的董事长是付熙嵬，经理为张欣。

付熙嵬是中国海外发展有限公司助理总裁、北部大区总裁；而张欣则是北京中海新城公司总经理。

这个全新项目主要是中海新城公司操盘，中海新城这些年来主要是深耕北京的石景山和西城两大区域，此前已经打造了都阙台、长安玖章等诸多爆款项目。

此次拿下这幅重磅地块，预计今年很快就会和大家见面，这样的地段和高端产品属性，届时估计会在市场上引发现象级热潮。

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中海北京公司和新城公司的竞合

比较有意思的一点是，中海在北京主要有两大生力军，一个是上文提到的中海新城公司，一个就是中海北京公司。

两家公司虽各司其职，业务方向有所差异，但在推动中海在北京的发展进程中，均发挥着重要的关键作用，过去中海一直是北京市场的销冠，或许就和这种竞合关系有关。

就像是职场上经常会碰到的，同一家公司的职能岗位，设置了A角色，常常会有B角色来同台竞技，让组织活力能够得到激发。

中海新城公司自2007年左右就扎根于石景山，主要业务方向是城市运营，它并不是传统意义的开发商，而是具有片区统筹能力的公司，为区域进行赋能。

中海新城公司对石景山区域的成功开发，不仅提升了该区域的吸引力，使周边土地价值大幅提升，还为中海后续在该区域或周边进行房地产项目开发奠定了坚实的基础。

而且由于中海新城在石景山的足够深耕，客户的黏性比较高，所以一直没有使用链家等渠道，诸多项目仍然取得了非常不错的销售业绩。

此次拿下的酒仙桥、十八里店和小红门组合地块，其实都是片区开发，需要中海新城这样的具有城市开发运营经验的公司，来进行全维度的操盘。

而中海北京公司，则是传统房地产开发领域的佼佼者，此前主要在丰台、海淀、昌平等地积极布局主力项目。

这些年来，凭借着丰富的行业经验、对品质的坚守，也已经在北京市场站稳了脚跟，其实就可以理解为传统意义的开发商。

可见在北京设置这两大公司的时候，两者之间的定位还是有一定的划分的。但是说到底，中海新城公司虽然定位是城市运营，住宅打造仍然是城市运营的一部分，也是流速最快、最能做出成绩的关键来源。

所以，两者也不免被很多人拿来比较。

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黑马“利剑”亮出

去年中海在北京，实际上有两件大事。

一件大事是中海北京公司所做：

在去年3月的一个周末，中海北京公司5盘齐开，货值将近400亿，官宣的开盘成绩是百亿，然而过了差不多3、4个月，当有业内同行去看网签数据的时候，却略显尴尬：

中海丰和叁號院网签了16套、金额2.68亿元，去化率不到5%；再比如中海寰宇未来在上半年达到了14亿的成交额，但网签率也仅有20%左右。还有部分项目的销售情况也不太理想。

5盘齐开，在中海的营销史上实属罕见，可见中海北京公司的营销策划手，为了扩大在北京市场上扩大自己的声量，进一步提升在北京市场占有，还是颇费心思。

只是有时候，高调做事会拔高大家对于事情结果的期待。

另一件大事，则是中海新城公司创造的：

其在北京西城区二环内打造的豪宅项目中海京华玖序在去年6月30日入市，项目开盘当天火爆热销，网签175套，总成交金额62亿。

要知道的是，这个项目平均每套价格高达3400万，吸引了众多高净值人群入手，去化率接近8成，位列上半年北京项目销售金额榜第一。而到去年年末，销售额也已经达到了约80亿。

相关数据统计显示，中海新城公司，去年上半年上半年网签金额合计112.8亿元（全口径）。而有点让人感到意外的是，中海北京公司上半年累计网签金额合计仅86.6亿（全口径）。

也就是说，中海新城公司的销售业绩，已经超越了北京公司，而在2022年，中海北京公司销售额超400亿元，中海新城仅有100多亿，两者之间的差距不是一般的大。

而如今故事发生反转，只能感叹命运的流转，并不是说中海北京公司真的走下坡路了，而是因为销售数据背后是一个个项目的业绩支撑，可以看到去年中海北京公司的诸多项目，在地段价值上的优势并不大。

说实话，在当下的市场上，选择往往大于努力，有的时候一个位于核心地段的项目，能够给公司带来源源不断的现金流，达到事半功倍的效果。显然，中海新城公司的京华玖序很大程度上就赢在了这点上。

再加上去年年末拿下的150多亿的重磅组合地块，中海新城公司今年估计又要迎来大爆发了！

当然，中海北京公司今年也是有故事可讲，在去年12月，其以底价110.54亿元成功拿下丰台区万泉寺村棚户区改造土地项目，地块楼面价约6.2万/㎡。

不过让人有点惊讶的是，地块出让文件并未设置地价上限，也是给到中海北京公司比较大的发挥空间。

前不久，地块设计方案出炉，共规划13栋住宅楼，总计1056户，看来也将是一个超级大盘了，户型面积段涵盖128㎡-225㎡，全为四居产品。

毕竟项目位于南二环与三环之间，也算是位于北京核心地段了，未来的销售情况大概率不会太差。

今年两者之间的竞合故事，会有怎样的精彩，时间会告诉我们答案。

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中海北京的高管团队

最后再来简单唠唠中海北京公司和中海新城公司的高管团队情况。

中海新城公司总经理张欣，工作作风也是比较低调，目前公开渠道关于她的履历信息也是比较少，不过这位中海女将的实力还是不容小觑的：

在她的引领下，中海新城公司不断探索创新城市运营模式，并且去年打造的爆款盘大家也是有目共睹。

她的做出的众多决策和引领，都让中海新城公司在城市运营以及爆品打造层面，始终保持着领先地位，成为行业的标杆和典范。

总体来说，近年来中海新城公司的组织架构也是比较稳定，并没有什么事件可讲。

而中海北京公司这些年来则发生了诸多变动：

2023年中海北部大区区首成欣调任集团分管营销，中海北部大区总裁由付熙嵬接任，中海北京公司总经理则由原中海天津公司总经理倪健刚担任。

倪健刚于2007年经由 “海之子” 校招计划加盟中海地产，历任中海雄安项目副总经理及中海天津总经理。在执掌天津公司期间，带领团队缔造了优异的业绩。在2023年底，在中海集团内部举行的表彰盛会上，集团特别嘉奖了七个回款逾百亿的城市公司，天津公司赫然在列。

倪健刚掌管北京公司，也是被抱以厚望，也确实，他带领中海北京公司打造出了诸多具有影响力的项目，也进一步让中海在北京的市场口碑进一步扩大。

就在去年下半年，中海北京公司还发生了一则人事调整：

中海地产北京公司和天津公司互换了营销舵手，原北京公司副总经理司马博被调往天津公司做副总经理；原天津公司副总经理王野被调往北京公司担任副总经理。

比较有意思的是，接任司马博的王野，之前也是在天津地产圈扎根了十余年，此前倪建刚也是担任过中海天津公司总经理，此番调动后，两人将打出怎样的配合战，也是非常值得期待。

不知道大家怎么看中海内部的竞合，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。

主编：张艳

责编：marl

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