出乎意料的信号，上海楼市即将迎来大变天

　　今天来聊下北上深等一线城市的楼市小阳春。不少媒体在发文报道今年的小阳春大热，看房人数创新高，房价要上涨，那么真实情况如何呢？

　　要把握当下小阳春的节奏和房价趋势，我们还是要以历年的楼市数据为参照，在本篇文章中，我们先以北京为例来看下小阳春的实况。然后再以上海楼市为例来看下房价趋势。

　　为什么要以北京为例？

　　一方面是因为北京有绿中介的实时成交数据，另一方面是绿中介在北京占据市场垄断地位。反观上海和深圳，并不具备这两个条件。

　　好了，我们先列数据（以下皆为北京绿中介历年实时成交数据）：

　　2021年：

　　春节是2月12日， 2月21日楼市起量，3月7日（周日）达到单日成交峰值，780套。从春节到单日成交峰值历时23天。

　　2022年

　　春节是2月1日， 2月13日楼市起量，3月6日（周日）达到单日成交峰值，656套。从春节到单日成交峰值历时33天。

　　2023年：

　　春节是1月22日， 2月5日楼市起量，2月19日（周日）达到单日成交峰值，790套。从春节到单日成交峰值历时28天。

　　2024年：

　　春节是2月10日，2月25日楼市起量，3月10日（周日）达到单日成交峰值，555套。从春节到单日成交峰值历时29天。

　　可以看到，过去四年，楼市成交峰值出现在春节之后的一个月左右。那么2025年的楼市成交峰值，大概率会在2月23日或3月2日出现。也就是今天或是下周日。

　　如果仅从上周日的实时成交看，从春节推算相同时间（春节后第18天左右的周日），24年是463，23年是644，22年539，21年是671。而2025年是609套。

　　所以我们对今年小阳春的初步判断，是强于2024年（也就是各大自媒体炒作的成交量同比大幅增长），但弱于2021年和2023年，略强于2022年。

　　并且从本周北京工作日的成交数据推断，本周日的成交数据，应该大致在650~700之间，预计较难超过700，根据截止到昨天的数据，维持今年小阳春弱于2023年，但强于2024年的判断。

　　另外，小阳春之后，挂牌数量也开始急剧增加。以北京为例，链家前台挂牌量再次向上突破了13万套，而在春节期间，这个数字是12.5万套。买卖双方还在博弈当中。

　　成交节奏上看，根据历年小阳春在春节后一个月左右创下实时成交峰值的节奏，我们判断，看房人数应该在上周或本周创下峰值，而网签则应该在3月中下旬创下峰值。

　　由于上海的楼市大多以网签为准，所以上海的同学可以按3月中下旬成交数据达峰的节奏来判断。

　　在成交量数据以外，我们还有一个数据是居民贷款数据，这个代表了居民对于楼市的净买入，而净买入是推动房价上涨的最为关键的力量。

　　什么叫净买入，我们举个例子。

　　情况1

　　A首付30万贷款70万买入B的100万的房子，但B拿到100万后，拿出70万归还了自己的贷款。那么整个过程中，A增加的债务70万和B减少的债务70万互相抵消，则楼市属于存量博弈和换手，或者我们称房东将债务转移给了买家，没有净买入。体现在数据上则是居民债务没有增长。

　　情况2

　　A首付30万贷款70万买入B的100万的房子，B拿到100万后，又贷款100万买入C的200万的房子，或开发商的200万的房子。

　　那么整个过程中，A增加了负债70万，B增加了负债100万，合计增加170万负债。体现在数据上就是全体居民的负债在上升，这就形成了对楼市的净买入。

　　所以，同样的成交量，根据居民贷款数据的不同，对楼市上涨的推动力是不一样的。

　　我们以截止到2025年1月的居民新增贷款，来看下近十几年来楼市净买入的情况。

　　上图我在过去的多篇文章中使用过，但本次是更新版，更新到了最新的2025年1月。可以看到，2009和2016都出现了居民新增贷款的大涨，这两年也是房价大涨年，而2022出现了居民新增贷款的大跌，而全国房价也是从2022年开始下跌的。

　　最新数据，也就是今年1月的数据，依然和2022~2024相仿，低于2016~2019的居民贷款数据。

　　也就是从全国大盘的数据看，1月的居民新增贷款指示今年的楼市净买入力量并没那么好。

　　我们把1月的数据整理成表格，能看得更清楚一点。

　　可以看到，今年1月的居民新增贷款，仅高于2023年1月（疫情咳嗽期），低于过去十年中的其他一切年份。

　　那么仅从1月的全国居民新增贷款数据看，至少全国范围的房价，暂时还看不到房价可能上涨的证据。

　　那么，如果我们把目光聚焦到北上深这三个一线城市，我们看下这三个城市近五年的居民债务增速。如下图，最新数据截止2024年12月份。

　　如上图，绿线代表深圳，蓝线代表上海，红线代表北京。

　　看2020年这一波，深圳增速最高，上海次之，北京最弱，那么房价涨幅也是这个规律，深圳涨幅最大，上海涨幅居中，北京涨幅最弱。

　　随后，北上深居民贷款数据一同回落，截止2022年底深圳居民债务增速跌幅最大， 房价跌幅也最大。2023年小阳春带起一波居民杠杆后再度向下。三个城市走势都相同。

　　从2024年的517新政开始，三个城市开始出现分歧，上海因517力度最大，居民债务开始扩张，并和后续止跌回稳的一波行情顺利接续，居民债务增速持续上扬至今。

　　2024年12月的上海居民债务增速为12.55%，而2021年的峰值为14.22%，仅相差不到2个百分点。

　　那么接下来怎么判断？我认为应该先看上海，重点可关注以下三个指标。

　　1 跌涨比

　　跌涨比 = 每日房源价格调降数/每日房源价格调涨数

　　如果这个数据超过10，则为买房市场，反之，则为卖方市场。

　　截止本周，上海该数据一直高于10，也就是降价数是涨价数10倍以上，买方较为强势。

　　2贝壳的上海挂牌均价

　　截止2025年1月，挂牌均价还在持续下行，但跌幅在收窄，我们可以密切关注跌幅收窄到0的拐点，但这需要居民债务增速的持续上行去贡献净买入力量。

　　3 居民债务增速的上行上限

　　居民债务增速的上行，是楼市净买入的推动力量，由于当下上海的居民债务增速已接近2021年的最高点14.22%（如果参照深圳的最高点则是16.1%），后续还有多少楼市净买盘尚不得而知，可以持续跟踪数据再看。

　　若后续上海加杠杆力量持续上行不减，贝壳挂牌均价开始触底反弹，跌涨比开始往10以内移动，则上海房价存在短期上行的可能性。但若上海居民债务增速无法突破2021年高点，或是后续债务增速动能减弱，且依然无法使得挂牌均价止跌或是跌涨比回归到10以内，那么由于起始于2024年5月的加杠杆已透支了不少居民负债空间，则上海后市不容乐观。

　　综上，我们总结下本文观点。

　　1 全国的居民新增贷款很低，全国范围维度不存在房价上涨的可能性。

　　2 北上深三个城市中，从当下成交量看，北京深圳无论是成交量还是居民债务增速，都低于2023年的数据。由于下周是实时成交达峰的时候，可密切观察达峰之后的数据持续性以判断楼市方向。

　　3 上海是全国唯一一个居民还在大幅加杠杆的城市，但受制于庞大的库存，以贝壳数据看，截止1月份挂牌均价尚未止跌，但跌幅收窄。从跌涨比看房东信心依然低于买家，而推动楼市上行的加杠杆力量已接近2021年高点，后续加杠杆的持续性，以及居民债务增速是否会突破2021年高点有待观察。

　　后记：

　　全国的居民债务数据已更新至今年1月，但各个城市的居民贷款数据还只更新到12月，预计下周会陆续公布部分城市的居民贷款数据。对于公众号的读者，可查看自己所在城市的本地统计局或本地央行获取该项数据。

　　对于知识星球的读者，我会在下周及时公布1月份的各大城市的居民债务增速数据。然后对于实时成交量和跌涨比指标，我们依然会在每周一做一次楼市周评，每周追踪楼市小阳春的最新数据和我的看法，供大家参考。

　　全文完。