德国租房附加费：哪些可转移给租户？哪些需由房东承担？

在德国，房租由冷租（Kaltmiete）和附加费(Nebenkosten)两部分组成。其中，附加费包括与房屋使用和维护相关的各种支出。

那么，作为租户，我们究竟需要为哪些项目买单呢？

哪些费用可以转嫁给租户？

在《运营成本条例》（BetrKV）第2节的规定，房东可以将某些附加费转嫁给租户。

以下为可以转嫁给租户的费用：

1. 房产税（Grundsteuer）：通常由房东承担，只有在租房合同中有书面规定的情况下才能转嫁给租户。

2. 水费（Wasserversorgung）：包括自来水费用、污水处理费和雨水排放费。

3. 供暖和热水费（Heizung und Warmwasser）：包括燃料费（如燃气、燃油）、供暖系统维护费、读表费用等。

4. 道路清扫和垃圾处理费（Straßenreinigung und Müllabfuhr）：包括道路清扫和处理各类垃圾的费用。
   

5. 公共区域清洁费（Gebäudereinigung）：楼梯间、走廊和其他公共区域的清洁费用。

6. 公共区域照明费（Beleuchtung）：走廊、地下室和楼梯间等公共区域的电费。

7. 园林养护费（Gartenpflege）：草坪、树木和树篱的维护。

8. 给房管（Hausmeister）的维修费：例如小修（Kleinreparatur）或冬季维护（Winterdienst）等清洁工作的报酬。

9. 电梯维护费（Aufzugkosten）：电梯的维护、检修和电费。
   

10. 虫害防治费（Schädlingsbekämpfung）：如有必要，这些费用也可以分摊。

11. 保险费（Versicherungen）：房屋的保险费，如火灾、水灾或责任保险费。

12. 公用的天线或有线电视费（Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss）：如果租房合同中有书面规定，这部分费用也可以转嫁给租户。

哪些费用不应由租户承担？

不过，并不是所有的附加费都能转嫁给租户的。

根据MieterEngel的说法，以下费用须由房东自行承担：

1. 管理费（Verwaltungskosten）：给房管的物业管理费。

2. 房屋维护和修理费用（Instandhaltungs- und Reparaturkosten）：房屋出现损坏或故障时，或房屋翻新改造时所需的费用。
   

3. 银行手续费或账户管理费用（Bankgebühren oder Kontoführungskosten）：如果房东为运营成本（Betriebskosten）单独开设账户，则这些费用不得转嫁给租户。

需注意的是，Nebenkosten和Betriebskosten两者是不同的。Nebenkosten（附加费）=Betriebskosten（运营成本）+Verwaltungskosten（管理费）。

根据德国租户协会的说法，附加费账单必须每年出具一次，并且必须符合法律规定。

如果发现附加费过高，或存在错误，那么租户在拿到账单后，可以在12个月内向房东提出异议，并要求他提供相关的数据来进行核实。