溢价抢地 联合出击 上海土拍迎“开门红”

2月20日，上海2025年首批土拍启幕。当天，共出让4宗涉宅用地，总土地出让面积95949.83平方米，总规划建筑面积227161.78平方米，总起始价119.24亿元。最终4宗地块均溢价成交，共揽金159.26亿元，整体溢价率约为33.83%。其中，虹口地块以117474元/平方米的成交楼面价，刷新区域单价纪录。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，4宗地块均溢价成交，说明房企对未来市场有信心。国家统计局公布的数据显示，1月上海新房价格同比上涨5.6%，领跑70城，这给房企提供不少底气。不过，此次土拍的4宗地均为联合体拿地，也显示出房企谨慎的一面。

同策研究院研究总监宋红卫指出，上海诚意满满，本次出让地块均为优质地块，市场竞争较为激烈，基本都是溢价成交。虹口地块刷新区域单价纪录，与上海豪宅市场走出独立行情有直接关系。目前，上海楼市已经进入存量市场，中高端改善需求比较旺盛，未来产品推出的趋势将是填补顶豪高质量产品空白。

金地、龙湖回归，积极补仓

此次土拍的竞买方依然是央国企老面孔以及资金充裕的混合制企业、民企。其中最大的亮点是，头部民企龙湖积极回归，在土地市场消失近两年的金地也重回一二线城市土地牌桌。

2月20日上午，金地联合国贸地产、星狮地产以8.15亿元竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块，出让面积25913.27平方米，楼面价26216元/平方米，装修标准2500元/平米，溢价率13.98%。这是金地时隔1年10个月后再次在上海公开市场拿地，标志着其在平稳度过偿债高峰后，重新回归高能级城市土地市场。此前，1月21日，金地以1.86亿元总价，竞得位于杭州临平老城的一宗地块，溢价率31%。

业内分析人士指出，金地在长三角地区的几个优质项目去化后，急需补充货值。另外，金地的流动性压力缓解后，已经有余力补库存，本周金地将兑付一笔17.6亿元的债券，兑付后将成为目前为数不多基本完成公开债兑付、实现安全上岸的规模房企。

金地集团表示，本次金地联合国贸地产、星狮地产竞得的地块处于松江新城核心地段，周边长期断供，规划为高端低密产品，将以创新型大面宽叠加产品为主，附加部分合院产品，产品预计会有全面升级。

此次土拍，龙湖集团&浙江建华联合体以10.57亿元竞得上海奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，成交楼面价20473元/平方米，溢价率约16.57%。2024年4月16日，龙湖集团&浙江建华联合体以15.37亿元触顶摇号拿下上海奉贤新城地块。此次土拍两家民营房企再次联手拿地，显示出其对一线城市优质板块的持续深耕策略。不过，在市场调整周期内，龙湖也面临去化压力。2025年1月，龙湖合同销售额44.6亿元，同比下跌36.38%。

联合拿地成趋势

本次土拍的另一显著特点是联合拿地成为主流，4宗地块均由联合体竞得。

中指研究院上海分析师苏晓东认为，本轮土拍民企以及混合所有制企业拿地积极性较去年有所提高，且通过合作方式重回市场补仓，表明市场信心正在逐步恢复。

央国企坚守一线城市市场，产品力、资金实力仍然待考，压力非常大。联合体拿地的方式有助于房企分散资金压力，降低市场风险。尤其是对于总价较高的虹口、浦东地块，联合拿地能够整合各方资源，实现优势互补。

本次土拍，虹口区C080302单元hk329-11地块热度最高，吸引了中海地产、保利发展、招商蛇口&绿城联合体、华润置地&越秀联合体、金茂&庆隆联合体等5家竞买方参与。该地块起始价约64.86亿元，起始楼面价85001元/平方米，经过184轮竞价，由金茂&庆隆联合体以总价89.64亿元竞得，成交楼面价117474元/平方米，溢价率为38.2%，刷新了虹口区土拍单价纪录。

该地块位于内环线内嘉兴路街道瑞虹新城板块，周边配套成熟，教育、绿地等资源丰富，规划为普通商品房用地，中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的40%。

浦东新区新杨思地块同样竞争激烈，共有6家竞买人参与。华润置地&越秀联合体经过多轮竞价，最终以50.9013亿元拿下该地块，成交楼面价7.47万元/平方米，溢价率为33.4%。此前，华润&越秀&中能建联合体也曾在该板块以高价竞得地块，显示出开发商对这一区域的看好。

有意思的是，华润置地&越秀联合体刚拿下新杨思地块，落败的招商蛇口便在客户群里发布了一则海报，号称板块热度“再沸腾”。招商蛇口发出的海报主题是新杨思地块成交楼板价7.47万元/平方米，与招商蛇口位于三林板块的招商甄境项目直线距离约为6~7公里。但招商蛇口项目地块成交于2023年10月，楼面价约为3.93万元/平方米。言下之意，招商蛇口的项目仍有溢价空间。

值得关注的是，房企竞拍郊区地块时，也开始采用联合拿地的方式，显示出房企在投资决策上的谨慎态度。

卢文曦表示，此次拍卖的4幅地块均有溢价，反映出房企对市场前景保持乐观态度，尤其是在上海房价连续上涨的背景下，房企拿地信心得到进一步增强。同时，土拍市场的热度有望传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松空间，这将有助于稳定购房者预期，推动房地产市场整体企稳。

总体来看，上海2025年首场土拍结果显示，房地产市场正在逐步复苏，央国企继续发挥主导作用，民企也在积极回归市场。随着土地市场的活跃，未来上海房地产市场的供应结构和产品品质有望得到进一步优化，房企将继续“卷”资金实力、“卷”产品，为市场的持续健康发展注入新的动力。