一文读懂言成·云祥公馆是富人区还是穷人区-楼盘属于什么档次！

言成・云祥公馆既不是富人区也不是穷人区，楼盘整体属于中高端档次，以下是具体分析：

• 从居住人群来看：小区总规划 317 户，其中可售商品房 172 套，保障性住房 44 套，回迁房 101 套，商品房占比仅 54.2%，居住人群相对复杂，有普通商品房业主、回迁户以及保障性住房居民，并非纯粹的高端圈层或低收入群体聚居区。
• 从配套方面来看
  • 交通配套：距离 6/13 号地铁线 “上屋站” 仅约 440 米，6 号线已开通，13 号线预计 2025 年年底开通，对于在南山、科技园等地工作的人来说通勤方便，但这是很多普通小区也能具备的交通条件，不是划分富人区的标准。
  • 教育配套：周边教育资源丰富，一期自带幼儿园，且临近多所优质中小学，如石岩湖东小学、上屋初级中学（在建）、宝安中学（集团）石岩外国语学校等，教育配套在区域内较有竞争力，但这只能说明其配套完善，不能直接定义为高档小区。
  • 商业配套：项目自带约 3100㎡风情商业街，3 公里内有星城购物中心、百佳华商场等醇熟商业配套，基本能满足居民的日常购物、休闲、娱乐需求，但与传统富人区周边配备高端购物中心、国际品牌店等商业设施相比，仍有一定差距。
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基本信息

开发商：深圳市嘉信置业房地产开发有限公司。

项目地址：宝安石岩街道石岩北环路与横坑路交叉处。

物业类型：普通住宅。

产权年限：70 年。

占地面积：约 10,275.11㎡。

建筑面积：约 66,972.84㎡。

容积率：4.05。

绿化率：40%。

总户数：317 户。

停车位：610 个。

车位占比：1:1.92。

交房时间：2026 年 9 月 30 日。

交付标准：精装修。

物业费：3.9 元 /㎡/ 月。

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• 从建筑与户型来看
  • 建筑风格与品质：采用 Art Deco 经典建筑风格，外立面高颜值，且全屋采用信义双层中空 low-e 玻璃，在建筑品质和外观上有一定高端属性，但从整体建筑类型和规模来看，仍属于普通高层住宅范畴。
  • 户型设计：打造约 72-140㎡的 2-4 房，户型主要还是满足刚需到改善型客户的需求，与传统意义上的豪华大户型、别墅等富人区住宅户型有区别。
• 从价格方面来看：折后单价 3.7 万 /㎡起，总价 2 字头起，相比周边同地段的楼盘，价格具有一定的竞争力，但与深圳传统的富人区如深圳湾等区域的房价普遍在 10 万 /㎡以上相比，差距较大。
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户型价格

户型：主要户型建面约 72-140㎡的 2-4 房，包括 72㎡的 2 房 2 厅 1 卫、86㎡的 3 房 2 厅 1 卫、88㎡的 3 房 2 厅 1 卫、99㎡的 3 房 2 厅 2 卫、140㎡的 4 房 2 厅 2 卫。

价格：备案均价 4.81 万 /㎡，备案单价 4.07-5.63 万 /㎡，总价在 293-793 万 / 套；折后均价 4.32 万 /㎡，折后单价 3.65-5.06 万 /㎡，总价在 264-713 万 / 套。

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