香港传真｜保利置业“瑧譽”豪宅清盘解码

观点网 近日，中原地产发布消息，保利置业位于香港屯门青山湾的低密度洋房项目“瑧誉”22幢洋房已全部售罄。其中，中原地产共促成11幢洋房成交，总成交额近17.4亿港元。

据了解，瑧誉项目位于香港新界屯门区青山公路青山湾段，靠近深圳湾口岸。项目所在地块是保利置业于2015年第三季度购得，总建筑面积约2.1万平方米，权益占比100%。

楼宇方面，项目由22幢洋房加1座大厦（19间住宅）组成。22座洋房中，12座是设有独立门牌的独幢洋房，其余10座为联排洋房，面积在4153至9158平方呎之间，户型为5房连5套房、7房连7套房。

成交方面，最新一笔交易是在2025年2月10日，当天共售出2栋洋房，分别是5号和1号。5号洋房面积为5209平方呎，成交价1.368亿港元；1号洋房面积为5246平方呎，成交价1.218亿港元。

整个项目面积最大且成交价最高的是15号独幢洋房，面积有9158平方呎，于2024年5月8日以成交价3.8亿港元售出，呎价约4.15万港元。

从2021年4月售出首栋别墅到2025年2月完成最后一栋交易，花费了近4年时间，也见证了香港楼市的起伏。

豪宅掘金

2021年，香港房价迎来了巅峰时期。

这一年的12月，香港保利瑧誉售出8号洋房，面积5211平方呎，成交价2.15亿港元，呎价达4.12万港元，创下了当时屯门区一手成交呎价新高。这一年，共成交了11栋洋房。

巅峰过后，香港楼价逐渐回落。

2022年6月，保利瑧誉售出了一套与8号洋房面积相近的3号洋房，成交总价和呎价两者均跌幅11.16%。3号洋房面积为5210平方呎，成交价1.91亿港元，呎价3.66万港元。这一年，共成交4栋洋房。

进入2023年，香港楼价持续走低。

2023年1月16日，7号洋房售出，面积同样为5210平方呎，成交价跌至1.61亿港元，与3号洋房相比下跌约12.57%。这一年，瑧誉洋房成交量锐减至仅售出这一栋。

2024年，香港房价继续探底，但成交量却有所上涨。

这一年的11月28日，面积为5201平方呎的9号洋房以1.35亿港元的价格售出。该物业曾于2022年5月以1.85亿港元的价格售出，但交易于2024年8月终止。最新成交价较两年前降低了27%，即0.5亿港元。

这一年，保利瑧誉共售出了4栋洋房，与2022年持平。至此，保利瑧誉洋房项目已接近尾声，剩余洋房也在2025年元宵节前完成了清仓。整个项目共售出了22栋洋房，仅剩余10间住宅待售。

随着瑧誉项目销售接近尾声，保利置业在香港的布局也逐渐展开图景。

保利置业的重心一直放在内地长三角及珠三角地区，2023年末香港总面积占比仅1%，直至2024年才逐渐加重。

据保利置业财报显示，2022年全年，香港合约销售额为17.49亿人民币，占总销售额3%；2023年占比提升至8%，销售额43.3亿元；到了2024年上半年，香港销售额已超过前两年之和，达62.16亿元，占总额22%，仅次于长三角地区。

目前，保利置业在香港仅有4个住宅项目，主要布局在屯门、启德以及油塘地区，分别为屯門瑧誉、启德龙誉、启德澐璟、油塘朗誉。

其中，高端住宅项目启德澐璟是保利置业在香港的第二个重头戏。该公司2023年单盘销售超10亿人民币的13个项目中，启德澐璟就是其中一个，全年销售金额超40亿港元。

启德澐璟是由华润置地（海外）与保利置业共同合作开发，于2022年11月入市。该项目位于九龙启德承富里2号，设有6幢分层住宅及3座低座大楼，共提供582伙，面积371至4850平方呎。

据中原地产数据，最新一笔成交是在2025年2月17日，该项目2座19楼A室以8552万港元成交，面积1909平方呎，呎价4.48万港元；同一天，2座19楼B室以8265万港元成交，面积1970平方呎，呎价4.42万港元。

独立屋方面，已入市的Mansion A 2伙独立屋已全部出售，成交价分别为3.8亿港元、3.4亿港元，对应面积为4837平方呎、4634平方呎。

截至目前，该项目已售出310伙，成交金额接近129亿港元。本周日，澐璟项目将公开发售共136个单位。

启德澐璟和屯門瑧誉两个项目的成功，让保利置业开始深入挖掘香港市场的巨大机遇。

抄底时刻

“会寻找核心的项目持续在香港投资。”保利置业管理层在2023年业绩会上指出，将持续看好香港房地产市场。

事实上，保利置业在香港市场的成功并非偶然。近年来，随着香港撤辣以及优才计划推进，越来越多内地买家涌入香港市场，尤其是豪宅市场。

据中原数据显示，2024年，内地人赴港买新房5547套，同比增长了1.5倍，而内地人买新房涉及总金额800.5亿港元，占一手房交易额40%，连续两年创新高。

香港置业研究部数据进一步证实了内地买家对香港一手豪宅的偏爱，在2024年已知个人买家的逾1亿港元一手私宅注册量中，内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占约8成；除了逾亿港元外，逾5000万至1亿港元一手私宅个人买家中，内地买家亦占约72%，远高于整体一手占比约39%的水平。

内地买家不仅推动了豪宅市场，也带动了“超级豪宅”市场。所谓“超级豪宅”，即成交额超过5000万港元的房子。

据中原地产提供的数据，2024年，成交额超过5000万港元的豪宅共有592套，成交金额616.8亿港元。其中，单价超过1亿港元的“超级豪宅”成交了149套，相较于2023年的124套增加了20%，创下了近3年成交量新高。

一位在香港从事多年房地产销售的人士对观点新媒体表示，随着利息下调，香港核心地带的租金回报率普遍较高，有些甚至可以高达4%，远高于内地租售比。因此，优质地段的超级豪宅在未来依然具有极高的保值和增值潜力。

然而，他也指出，目前在香港购置豪宅的内地顾客主要还是以自住为主，投资用途估计仅占约15%。而在区域选择上，内地卖家更偏爱启德。2024年内地买家一手私宅注册量最多的首5个新盘中，有3个均位处启德，这也是保利置业启德澐璟项目销售出彩的原因之一。

展望2025年香港豪宅市场的走向，该人士认为，尽管香港豪宅市场的价格有所下跌，但这也将促进更多的实际交易，因此，“估计2025年开发商还是以出货为主，后期或许会根据市场反馈适当加价。”

这一观点也得到了瑞银和戴德梁行的支持。

瑞银指出，如果美联储持续减息且美国长债息率下降，预计2025年香港楼价及租金将同步上升5%-10%。

戴德梁行也预计，2025年全年香港楼价将上涨约5%，理由是联储减息周期已经开启，在联系汇率制度下港息跟随美元的利率走势，对于正在“供楼”的人来说，房贷负担相较于“高息时期”有所减轻。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。

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