买方突发状况拒绝购房，卖方提起诉讼要求违约金

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷时有发生。随着房价的波动以及交易过程中信息的不对称，买卖双方的利益诉求容易产生冲突。本案发生在北京市西城区，涉及房屋买卖合同的解除、违约责任以及合同撤销等多个关键问题。此类纠纷不仅关乎买卖双方的经济利益，还对市场交易秩序有着重要影响。在司法实践中，如何准确判断合同的效力、认定违约行为以及合理确定违约责任，成为解决此类纠纷的核心要点。

二、案件详情

（一）原告主张

陈宇轩向法院提出两项诉讼请求：一是确认其与张悦、李梦琪于2021 年 6 月 15 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于 2021 年 10 月 12 日解除；二是判决张悦、李梦琪支付违约金 1220000 元。

陈宇轩称，2021 年 6 月 15 日，其与张悦、李梦琪签订上述合同及相关材料，居间方为某中介公司，约定将北京市西城区案涉房屋以 6100000 元出售给对方。6 月 26 日，双方签订《变更协议书》，对第二次定金支付时间进行变更。合同签订后，自己积极履行合同，但因案涉房屋周围房价大幅下降，张悦、李梦琪在 2021 年 7 月向中介员工高某表示不想继续履行合同。9 月 12 日，张悦、李梦琪发送《告知函》，明确不再履行合同并要求解除。陈宇轩认为，双方签订的合同合法有效，张悦、李梦琪无正当理由不履行合同并单方要求解除，构成根本违约。自己本为改善居住条件出售旧房换购配有电梯的二手房，对方的违约行为给自己造成重大损失，根据《补充协议》约定及法律规定，现提出解除合同并要求对方承担违约责任。

（二）被告答辩

张悦、李梦琪同意合同权利义务终止，但认为是基于重大误解而撤销合同，并非陈宇轩主张的解除合同。对于支付违约金的诉求，他们表示不同意，称在合同签订过程中对房屋周边环境存在重大误解，不知道周边五米左右有两个正在使用的公共厕所，因家人特殊体质，房屋无法使用，签约目的无法实现，所以撤销合同。此外，他们认为房屋价格持续上涨，陈宇轩不存在经济损失，主张的违约金过高不应支持，即便认定违约，责任也应以定金为限，如法院认定违约，请求对违约金酌减处理。

（三）反诉情况

张悦、李梦琪提出反诉请求，一是判令撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》；二是判令陈宇轩返还定金20 万元。陈宇轩不同意反诉请求，认为双方签订合同时不存在重大误解，不符合撤销情形，且张悦、李梦琪至少在 7 月 21 日就知道案涉房屋旁边存在厕所并拒绝履行合同，2022 年 1 月 20 日提交反诉状要求解除合同，已超过撤销权行使期间，同时对方明确拒绝购买房屋已构成根本违约，应承担违约金，无权要求返还定金。某中介公司不同意第一项反诉请求，认为没有可撤销事由，对其他诉请不发表意见，称购买案涉房屋前张悦、李梦琪已经看房，应该清楚房屋及周边情况。

（四）法院查明

2021 年 6 月 15 日，陈宇轩与张悦、李梦琪签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格、家具家电等作价、定金支付、贷款金额、付款方式、逾期付款责任以及办理不动产转移登记手续时间等内容。同日，三方签订《补充协议》，明确房屋总价款、定金支付时间、首付款支付方式及时间、缴税及办理不动产转移登记时间，还约定了违约情形及责任。

2021 年 6 月 26 日，双方签订《变更协议书》，变更第二笔定金支付时间。张悦、李梦琪已按约定支付定金 200000 元。

2021 年 7 月 2 日、7 月 3 日，李梦琪与中介经办人高某微信沟通，表达不再购买房屋并协商解除协议。

2021 年 9 月 12 日，张悦、李梦琪向陈宇轩发送《告知函》，称因看房时为夜晚未看清房屋相邻情况，签订合同后发现房屋紧邻公共厕所，居住环境受影响，购买目的无法实现，通知解除合同并协商退款。

陈宇轩起诉要求解除合同，张悦、李梦琪于2021 年 10 月 12 日收到起诉状。庭审中，陈宇轩表示损失包括房屋降价、新购房屋成本增加和诉讼成本，双方均同意违约金与已支付款项折抵；张悦、李梦琪主张违约金过高要求酌减，双方均不申请对房屋价格进行鉴定；关于合同履行情况，双方各执一词。

三、裁判结果

本判决生效后三十日内，张悦、李梦琪向陈宇轩支付违约金650000 元。

四、案件分析

合同撤销权认定：张悦、李梦琪以重大误解为由主张撤销合同，但结合其与中介工作人员沟通时隐含购买房屋目的以及看房后自愿签订合同的事实，有理由认为其所谓重大误解事由是事后制造，缺乏正当性，因此无权撤销合同，其基于合同撤销要求返还定金也缺乏法律依据。

违约认定：从2021 年 7 月 2 日、7 月 3 日李梦琪与高某的微信往来可知，李梦琪不愿履行合同是受外在因素影响，与重大误解无关。9 月 12 日张悦、李梦琪发送《告知函》明确要求解除合同，已构成根本违约。

违约责任承担：陈宇轩有权解除合同并追究违约责任。合同解除意思于2021 年 10 月 12 日送达张悦、李梦琪，确认合同于该日解除。合同解除后，张悦、李梦琪应承担违约责任。陈宇轩主张违约金 1220000 元，张悦、李梦琪申请酌减，因双方均不申请对房屋价格进行鉴定，法院基于公平原则，考虑房屋总价及约定违约金情况，酌情确定张悦、李梦琪支付违约金 850000 元，扣除已支付定金 200000 元，仍需支付 650000 元，张悦、李梦琪要求返还定金的反诉请求不成立。

五、胜诉办案心得

精准把握争议焦点：在处理此类案件时，要迅速准确地找出案件的争议焦点，如本案中的合同撤销权、违约认定及违约责任承担等问题。围绕焦点收集证据、进行法律分析，能够使诉讼策略更加清晰有效。

注重证据收集与整理：证据是胜诉的关键。要全面收集能够证明己方主张的证据，如合同文本、沟通记录、付款凭证等，并对证据进行合理整理和分类，使其形成完整的证据链条，增强证据的说服力。例如，本案中陈宇轩提供的微信聊天记录和《告知函》等证据，有力地支持了其主张。

深入研究法律规定：房地产相关法律法规和司法解释较为复杂，律师必须深入研究，准确把握法律的适用条件和范围。在本案中，对合同撤销、违约责任等法律规定的准确运用，为胜诉奠定了坚实的法律基础。

合理运用诉讼技巧：在庭审过程中，要善于运用诉讼技巧，如对对方观点的反驳、对证据的质证以及对法律条文的阐释等。同时，要根据庭审情况及时调整诉讼策略，以应对各种突发情况，争取最大的诉讼利益。

关注当事人诉求与利益平衡：在办案过程中，要充分了解当事人的诉求和实际利益，在法律框架内寻求最佳解决方案。既要维护当事人的合法权益，又要考虑到案件处理的社会效果，尽量促成双方的和解或达成合理的调解方案，实现法律效果与社会效果的统一。