房地产行业观察：专项债收储政策在广东多城加速落地；建发房地产启动中期票据融资

春节后，随着专项债收储政策进入实质性落地阶段，重点一二线城市房地产市场显现回暖迹象。根据中指院数据，截至2025年2月11日，广东省的广州、佛山、惠州等15城已发布专项债收储公告，涉及土地超160宗、面积超680万平方米，拟收购金额达350亿元。政策推进与企业融资动态共同成为行业焦点。

一、专项债收储政策落地提速，广东成推进重点

广东省作为本轮政策落地的先行者，多地收储规模与价格超市场预期。数据显示，约70%的地块拟收购价与成交价比值在0.8-1.0之间，部分地块甚至出现溢价收购。例如，肇庆某地块2016年成交价为6320万元，此次拟以9730万元收购，溢价率达56%；潮州一宗2021年成交地块，拟收购价较原价上浮6.64%。这表明地方政府在定价时综合考虑了企业土地成本（含税费、利息等），而非单纯低价回收，有助于提升企业参与意愿。

政策推进背后是多方协同的机制调整。自然资源部2024年11月明确优先收回“企业无力或无意愿开发”的闲置土地，国办随后支持专项债用于新增或存量土地储备。中信证券预测，2025年土储专项债发行规模或达6000亿-1万亿元。北京已率先行动，计划发行117亿元专项债用于土地储备，释放积极信号。

然而，执行层面仍存挑战。中指院指出，专项债额度不清晰、调规程序复杂、民企参与比例偏低等因素制约进展。目前广东收储对象以地方国企为主，民企占比不足10%，未来需通过优化分配比例（如提升至35%-40%）激活市场活力。

二、市场基本面呈现分化特征，二手房表现优于新房

从成交数据看，新房市场复苏动能偏弱，二手房市场则明显回暖。截至2月11日，30大中城市近四周新房成交面积同比降21.3%，一线城市降幅达28.8%；重点9城去化周期为13.18个月，库存压力仍存。相比之下，重点12城二手房累计成交面积同比上升35.6%，近四周成交同比增9.7%。挂牌量指数环比增6.8%，但挂牌价指数微降0.47%，反映业主加速出货同时价格承压。

土地市场呈现供需趋稳态势。近四周100大中城市住宅类土地成交/供应比为0.92，楼面均价6744.75元/平方米，溢价率环比降1.99个百分点至9.7%；商服类土地溢价率亦降至3.07%。机构分析认为，土地市场低位企稳与专项债收储形成协同效应，通过减少闲置土地供应、优化资源配置，为后续投资开发提供空间。

行情与风险提示

上周A股房地产板块上涨2.02%，跑赢沪深300指数0.83个百分点；港股物业板块涨幅2.29%，但跑输恒生指数。尽管政策与市场情绪改善，行业仍面临销售不及预期、收储进度滞后等风险，需持续关注资金落地后能否有效转化为增量投资。

本文源自：金融界

作者：AI君