深圳楼市，实在太乱了。。。

　　深圳新房市场最火热的阶段，是在2020年-2021年。

　　期间，共56个楼盘实现超60次日光，当时的售楼处就像买菜般，拼积分、开盘秒光等场景屡见不鲜。

　　现在几年时间过去了，有人光鲜亮丽，有人勉强保本，也有人一地鸡毛。从占比上看，一地鸡毛的比较多，背后原因错综复杂。

　　孔子说：温故而知新，可以为师矣。

　　有效复盘，是一个人最顶级的能力。

　　今天，我们不妨来看看，深圳楼市昔日的“网红盘”，如今怎么样了？对购房者在决策上又有什么启示？

　　01

　　从各区找几个案例来看。

　　坪山区：

　　坪山“网红盘”万樾府，2020-2021年分三批次开盘，共推出超1000套房源，均价4.17万/㎡，全部当日售罄。

　　进入二手房市场后，最近成交价低于3万/㎡，降幅接近30%左右。

　　还有坪山的恒大城二期，2020年6月开盘，均价3.8万/㎡，在市场氛围烘托下迅速日光，成为当年均价最低的日光盘。

　　如今，二手房成交价也跌至2.9万/㎡左右，降幅达23.6%。

　　光明区：

　　2020年6月，金融街一期开盘，8998人抢394套房，中签率仅4.37%，均价约5.09万/㎡，开盘秒光。

　　去年12月份，小区成交了一套92平三房，单价是4.7万/㎡，对比开盘价降幅在7.6%左右。

　　同年8月底，中海寰宇时代推出1232套住宅，均价约6万/㎡，当天售罄。到了2025年1月，108平四房成交价是5.6万/㎡，对比开盘价降幅为6.3%。

　　龙岗区：

　　颐安都会中央四期，作为大运片区的网红楼盘，21年开盘价5.5万/㎡，375套住宅售罄。进入二手房市场，最近成交了两套89平三房，成交价为4.5万/㎡左右，降幅接近20%。

　　龙华区：

　　上塘片区的中海汇德里，于2020年8月底开盘，均价7.5万/㎡，1179套住宅当天一扫而空。小区在2024年10月以来，成交了几套二手房，单价为6.4-6.67万/㎡，降幅达11%以上。

　　02

　　再看宝安区：

　　尖岗山壹号花园，在2020年底推出户914套住宅，均价8.85万/㎡，总价从680万到2075不等，当天7小时全部售罄。

　　进入二手房市场，89平成交价8.1万/㎡，111平成交价9.2万/㎡，最高降幅为8%的样子。这个成交价在当前市场，明显偏高，预计还有下跌的空间。

　　沙井万丰海岸城作为当年的日光盘，均价卖5.7万/㎡，如今135平户型成交价在4.6万/㎡，降幅20%左右。

　　南山区：

　　最引人瞩目的是华润城润玺一期，2020年底开盘，均价13.1万/㎡的1171套住宅在“万人打新”下当天全部抢完。

　　据不完全统计，去年10月以来，润玺一期成交了23套，显示近几个月成交均价为15万左右/㎡，四年涨幅14.5%左右。

　　深铁懿府也是南山同期在成交价上实现涨幅的“日光盘”，从开盘均价10.3万/㎡到目前的11.5万/㎡，上涨了10%左右，

　　还有前海润峯府，2021年底开盘，均价11.2万/㎡，743套建面约110-150平的三房和四房全部售罄。去年底二手房成交均价11.8万/㎡，基本上与开盘价持平。

　　其他同期“日光”的楼盘，像远洋天著，近期成交均价8.5万/㎡，基本与开盘价持平。

　　龙光前海天境花园，开盘均价11.2万/㎡，去年底小区成交了一套低价盘，单价9.8万/㎡，降幅12%；不过看目前小区业主报价，除了一套146平挂盘10.98万/㎡，其他房源全部在11万/㎡以上。

　　福田区：

　　2021年，深业上城和海德园相继开盘日光，一个从开盘均价13.1万/㎡到现在的成交均价19万＋/㎡，一个从开盘均价12.6万/㎡到现在的均价15万/㎡，涨幅分别为50%、20%左右。

　　总体来说，过去几年开盘的深圳新房项目，从价格表现来看——

　　豪宅＞改善＞刚需

　　核心区＞近郊＞远郊

　　市场越来越分化，本质上是购买力分化的具体表现。

　　03

　　复盘2020-2021年的深圳楼市，其实还可以发现——

　　市场行情火热的时候，看似便宜的捡漏机会，不一定能经受住时间的考验。

　　就像2020年坪山那个开盘就抢光的网红盘，当时是全市开盘均价最低的“日光盘”，结果现在成了跌得最狠的。

　　真正能扛住市场波动的，还得看周边二手房的稀缺性、价格接受度。

　　道理很简单，当周边二手房价格坚如磐石时，新房才有抗跌的底气。这就好比台风天里，只有根基牢固的大树才不会轻易被吹倒。

　　所以，买房别看短期热闹，要看长期地段价值，这才是真正的硬道理。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。