卓越旧改往事 “深圳第一村”皇岗和它的同宗兄弟

观点网 “我只是一名普通的皇岗村民”，在深圳，这并不算一句低调的话。

皇岗村是深圳福田中心区为数不多现存的城中村，距今超过700年历史，村集体资产市值达350亿，有“深圳第一村”之称。

2月7日，深圳市住建局公示了福田区皇岗村改造一期（暂定名）一期一标段主体工程的施工许可，一期一标段主体工程建设规模22.51万平方米，标志着皇岗村改造工程正式启动。

项目位于福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻7号线地铁皇岗村站。建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳卓越皇岗旧城改造有限公司。合同开工时间为2024年11月1日，合同竣工时间为2028年8月30日。

经过十五年等待，各方终于看到一张确切的时间表。

皇岗旧改可追溯至?2008年，卓越与皇岗村合作，将村里两层高的家具城改造成为中心区最早的大型商务综合体卓越世纪中心，这也成为卓越第一个旧改项目。

回迁给皇岗村民的皇岗商务中心总建面约10万平方米，每年超过2亿元租金回报，成为村集体分红重要来源，实现“未拆先富”。

整体旧改则源于2010年3月份，项目上报深圳市规划和国土资源委员会审批，根据《福田区皇岗村改造专项规划》，皇岗村旧改规划用地面积50.38万平方米，建设用地面积31.4万平方米，总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平方米。

此外，这里还计划建起“会展南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，形成福田区内最大的综合居住社区。

但在专规通过公示后，项目却陷入长达十年的停滞。福田CBD诸多甲级写字楼接连拔地而起，与城中村的市井人烟形成显著落差。

直到2020年10月开始，在皇岗村地铁站附近，下围二村、吉龙一村、吉龙二村部分建筑开始围栏封楼。

例如2020年11月1日，吉龙一村有房东向租客贴出告示称，楼栋属于计划拆迁范围，即将停水停电，要求租客月底前搬离。

有当地村民称，开发商在动员大会给出的租金补偿为每平方米超过100元，每套房子平均每月补偿4000元租金，一直补偿到交房。即便在“福田后花园”，这一数额也足以覆盖搬家成本。

皇岗村旧改项目存在一个天然的参照系，就是邻近的水围村。二者同宗同源，原住民均为庄姓，本为同村，在改革开放后才各自划分。

水围村旧改起步稍晚，最早被列入《2014年深圳市城市更新单元第四批计划》中，同样就拆迁补偿问题进行过多年探讨，直至2018年动工拆迁，申报主体为深圳市水围实业股份有限公司，由承翰集团合作建设开发，分三个地块，总建筑面积近24万平方米。

此后，水围村旧改项目部分地块建起楼盘湾尚庭玺家园，主要由4座商品住宅楼组成，已于2022年8月21日首销，推出1栋374套精装房源，单价8.9万/平方米起，均价约11.28万/平方米。

相比之下，皇岗村旧改体量庞大，进展缓慢。

有业内人士表示，皇岗旧改的进度问题有多重原因，首先是最初的专规只提供住宅面积约70万平米，而要拆除的旧宅面积就有63万平方米，即便全部按照1:1补偿比例，改造后可售货源寥寥无几。

由此推测，在一期顺利动工后，后续二期至四期规划的容积率、宅地比例等方面或有调整空间。此外，补偿方式也可能面临调整。

皇岗村和水围村同样邻近深圳河，与香港隔岸相望，作为“先富起来”的第一批城中村，都留下了大量统建房，这些房产如今的现状也各有不同。

在水围村，水围股份公司2017年以约73元/平方米的均价租赁29栋农民统建房，租金每两年递增6%，在基本未加价的前提下转租给深业，改造后变身为水围柠盟人才公寓的504套公寓，以人才房形式面向区内重点企业和社会组织配租。

而在皇岗村，偶尔能从各类中介平台看到一些低价楼盘放售，如2023年皇兴大厦村委统建楼有一套70平方米的单位要价仅238万元。

值得一提的是，皇岗村还有部分二手房就位于旧改拆除红线范围内，二期旧改范围内的拆迁房价格曾一度高达每平方米6万元，但近年来有所回落，如2024年底一套65平方米的拆迁房挂牌急售，单价3万出头。

有中介声称，如按照周边二手新次房13万的价格，回迁后回报率接近300%。听起来似乎是“稳赚不赔”的生意，但也有分析人士指出，部分统建房属于“小产权”，流通性和拆迁赔偿或难以保障。

作为参考，截至2024年底，皇岗片区内还有多个盛产“笋盘”的小区，其中福泉花园挂牌均价5.8万元，平均面积77.5平方米，瑞昌大厦挂牌均价5.5万元，平均面积51.4平方米，国皇大厦挂牌均价5.4万元，平均面积93.7平方米。

纵观两条城中村的命运，似乎水围村的旧改更为平铺直叙，也并未引起市场的太多关注，而皇岗村则留下了诸多造富神话，以及更为曲折的过程。

2024年4月，因皇岗庄氏宗祠被拆，部分水围村民还来到祠堂门口向远房亲戚们讨要说法。

这对同宗兄弟收获了各自的结局。

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