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海淀功德寺卖的不是产品力

海淀功德寺两个地块，入市节奏开始加快了，不少老师手里有了自绘的楼栋分布图和户型图，今天我们也联系了华润的高层。

对方说目前项目还在报规阶段，等报规通过会第一时间给咱们粉丝安排。

他还说现在市面上流传的这版楼栋排布图是有一些问题的，户型倒是大差不差。

功德寺东西两个地块是统筹规划的。

地段与城市界面
两块地都在北五环沿线，距离大概 4.6 公里。朱房村地块离北五环更近，商业配套更成熟，位于橡树湾旁边。
gds城市界面较新，但周边烟火气不足。不过其南边紧邻回迁房万德嘉园，中间隔市政小路，还有专人进行交通疏导。而且功德寺离中关村产业园区更近。
学区资源
相比清河学区，上地学区的书包属性公认更强，属于海淀派位最强的第一梯队。一派五选二，全是牛校，包括人大附翠微、五十七中、十一龙樾、上地实验、清华附上地。二派无坑校，有清华附上地、上地实验、二十中、人大附西山等。
新建的 101 学校就在地块东南部分，未来被调剂出片区的可能性极小。
单价与总价

西地块（和樾玉鸣）面积段大，
129-250 平四到五居，套均面积 161 平以上，更高端纯粹。
东地块（和樾望云）面积段偏小，
97 平户型有 140 套，总价 1000 万上下，价格更友好。
两地块容积率都是 2.1，控高 30m，最高楼层不过 10 层，居住舒适度高。全北京 9 万单价以上、控高 30m 以下的新房社区只有 8 个。在海淀区域，1000 万能上车的低密新房社区只有越秀地块。

户型基本定下来了。

97/106平米三居

137/139平米四居

174/175平米四居

210/250平米四居

三居主要分布在东区，紧东侧把边的位置

东区的楼王是174/175平米的四居。

西区楼王是210/250平米的四居

西区比东区要更改善一些。

户型大差不差，三居都是两面宽的户型，四居都是南向三面宽四叶草户型。

今天外立面效果图也出来了，整体颜值一般般吧，主要材质是石材＋铝板＋玻璃幕墙，这个级别的项目不可能用真石漆的。

（东区华润越秀外立面效果图）

（西区越秀绿城外立面效果图）

功德寺主要卖点一是上地学区，二是中关村产业园、第三就是小户型。

功德寺指导价10.5万元/平米，会顶价卖，预算最低1000万起。

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