全面解除限售后，优质二手房触底的信号越来越明显了！

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以下正文

最近网上一直都在讨论重庆二手房解除限售的事情，有说中央公园超次新二手房抛售的；也有说限售解除后，二手房源单日激增8000套的。现在限售解除也已经过去好几天了，今天我们就一起来看一下限售解除后，重庆的二手房挂牌量到底怎样了。

01

先说一下大家最关心的房源总量问题。

截止至撰稿时，重庆贝壳系内部房源的总量是35万套左右。网传的日增8000套，应该就是指贝壳内部房源总量的增速。

但好消息是：

经过几天的集中挂牌，目前解除限售带来的挂牌潮峰值已过。

以撰稿时的数据为例 ——

2月11日，内网房源总量为353815套；

2月14日，内网房源总量为354565套。

三天时间房源总量只增加了700多套，这个数据其实已经属于正常状态了。

但是需要注意的是，我们作为购房者是无法看到贝壳系内部所有房源的，只有贝壳系的员工账户才能看到所有委托给贝壳的房源。

我们能看到的，叫做挂展房源。

现在重庆贝壳取消了房源总量的展示，但我们通过地图索引可以看到大重庆范围内可视房源约有30万套，这30万套就是挂展房源。

挂展房源才是房源网站销售的主流房产。

因为那些没有挂展的房源大多都会有些特殊原因：

比如有些业主自己不愿意公开挂展咯、又或者是有些房东怕信息泄露，不愿意上传产证等相关资料、还有一些就是房源长时间没有拍照，属于暂缓状态的房源等等。

也就是说，非挂展房源之中其实有一部分房源销售意愿是不强烈的，这小部分房源什么时候会挂展、甚至会不会挂展都是一个疑问。这一类型的房源在各个城市都有，在日常工作中这类房源也一直都不是销售的主流房源，所以也不用特别放大这一部分房源的重要性。

真正主流销售的，肯定还是挂展房源。

那限售解除后，重庆的挂展房源有大量增加吗？

结果可能出乎意料。

我就直接用一张图给大家对比一下，最近半年贝壳平台主城九区二手房挂展数据的变化情况 ——

两个时期的数据一对比就能发现，最近半年贝壳二手房就只净增了10000多套的挂展量。其中九龙坡区、巴南区、北碚区的挂牌量几乎持平，大渡口区和渝中区的增量也只有1000套左右。

只有南岸区、渝北区、沙区、江北区等四个主城区，二手房挂牌量有明显增加。

但上面统计的是最近半年的变化！所以结果很明显，重庆这次解除限售所带来的挂牌潮并没有网络传闻中那么夸张。

02

其实如果仔细梳理一下就知道，现在解除限售已经很难让二手房的挂牌量发生翻天覆地的变化了。

原因有两点：

首先，解除限售不是一蹴而就，而是经历了三轮政策的调整，逐步释放的。

重庆二手房两年限售政策发布于2017年，最初的政策是要求重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满2年后才能上市交易。

但限售政策在最近两年已经有过三次优化：

2023年9月，重庆限售政策调整为“取得房屋买卖合同备案证明满2年，且取得不动产权证后才能上市交易”。2024年5月，政策调整为“实行现房销售的商品住房，由‘取得房屋买卖合同备案证明满两年，且取得不动产权证后才能上市交易’调整为‘在完成新建商品住房网签合同备案并取得不动产权证后即可上市再交易’”。同年九月，重庆限售政策再度优化，“凡在中心城区新购新建商品住房和二手住房的（以网签备案时间为准），取得不动产权证书后即可上市交易”。

经过了三轮限售政策优化后，重庆的限售政策早已不似当年。尤其是去年九月的政策优化后，后续新购的商品住房其实已经取消了限售。这一次“全面取消限售”，实际上主要是针对2023年到2024年9月之间部分新购入的商品住房。

其次，在全面解除限售之前，重庆二手房每月的新增挂牌量也明显呈下降趋势，说明重庆二手房的抛售情绪已经明显降低。

这一点，也为后续全面解禁奠定了先决条件。

图源重庆锐理

03

说白了，现在解除限售不仅不会让挂牌量暴增，甚至对于楼市而言还有潜在的利好。

在今年全面取消限售之际，官方还同步取消了外来购房者购买普通住宅的三无税，如果我们把这两条政策连起来就会发现 ——

如今的重庆楼市已经进入了全面自由的市场化新时期，欢迎全国各地的购房者前来置业。

三无税和限售政策都是在2017年发布的，目的都是为了降低当时全国各地购房者来重庆的抢房潮。都说重庆楼市的库存量大，但你知道当年全国蜂拥而至的购房者把重庆楼市推到了怎样的高度吗？

在重庆楼市最巅峰的时期，每年的新、二手房成交量能达到2-30万套！现在我们所说的库存，在巅峰期也不过就是两年的事。

当然，今时不同往日。现在的市场已经不可能在复制巅峰期的状态了，但接连取消了限售和三无税之后，重庆楼市也可能会迎来两个积极的变化：

①　或许你会发现优质笋盘越来越难买到了。

解除限售说白了就是给了可操作的空间。

举个例子，前几年有不少人会去买璧山的房子投资，尤其是在2021年的时候，两集中土拍的空前火爆也带动了璧山的楼市。

这里面有一个很重要的原因就是璧山不限售。

投资璧山房产的人多半都是看中了该板块能够快进快出的优势，尤其是当市场充满变数的时候，机会恰恰就藏在变数之中。

②　取消限售最近两年的热门新房也有利好。

现在想要靠政策瞬间反转行情是不太可能的，但靠政策带动部分优质房产的回暖并不是什么难事。

举个大家都很熟悉的例子，比如去年热销的第四代住宅就是典型。去年是第四代住宅爆发的元年，从年初到年尾，第四代住宅几乎热销了一整年。

但在二手房市场中，第四代住宅仍旧是稀缺的。

解除限售的另一大好处就是让二手房市场和新房市场更加同频。

伴随着全面解除限售，第四代住宅的热潮必然也会从新房市场延续到二手房市场中，从而带动一部分二手房市场的回暖。

当然，无论存在多少利好也都是针对一部分房产的，价格分化依旧会是二手房市场的常态。如今重庆全面解除限售，你认为今年的二手房是否还会再跌呢？欢迎在评论区一起讨论！

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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