北京城建上海抢地来势汹汹 首作国誉府启动中介 “未战先怯”

难以置信！北京城建在杨浦滨江的项目，北京城建TOP级产品线"国誉府"，北京城建在上海的第一个项目，以仅有76套而闻名于上海的超级MINI小项目，这个容积率仅1.5，西望新江湾科技集群，东接五角场商圈，被行业寄予厚望的豪宅项目，在认购前期，居然启动了中介！

听说这个消息时，地产申度小编“惊掉下巴”。

国誉府，建设单位京城发（上海）置业有限公司，成立于2024年7月，由城建发展100%控股，后者是北京城建的子公司。

北京城建入沪“抢”地

2024年的上海土拍市场，有一个企业令行业印象深刻，那就是北京城建。冠着北京的名字，却积极来上海多次参与竞拍土地。

在大本营北京业绩断崖式下跌的背景下（2024上半年归母净利润同比缩水15.41%），2024年，北京城建将战略突围的筹码押注上海，启动“双城战略”。

2024年5月上海第二批次土拍，北京城建来势汹汹，参与了3幅地块的竞拍，最终斥资4.98亿斩获杨浦长海社区地块。2024年7月，北京城建再联手越秀豪掷22.3亿布局长白街道。据媒体报道，该两笔投资总额占据了北京城建集团投资总额的41%，决心不可谓不大。

媒体报道，从拿地到开放8个月的开发周期里，城建发展总经理邹哲先后多次到上海调研市场热点项目，拜访杨浦区政府主要领导。拿到国誉府所在地块后，邹哲亲自听取了项目整体设计方案和室内精装设计工作汇报。

去年12月，北京城建在上海开办了一场盛大的品牌发布会，北京城建集团党委常委、城建发展党委书记、董事长储昭武出席。重视程度可见一斑。

如今，国誉府作为其沪上首作即将首开，迷你体量竟也要启动中介，倒是“未战先怯”了？

首作国誉府面临3大硬伤

其一，城市界面撕裂。上海国誉府项目西望新江湾科技集群，东接五角场商圈；区位不错，但是微观城市界面撕裂，东、南及北侧陷老破小包及厂房围圈，西侧片区正在快速建设中。据公开资料查询，国誉府项目300米范围内老破小占比70%以上。

其二，动线硬伤。此前就备受行业关注的是，上海国誉府项目的公租房在整个小区的东部，与3号商品房几乎是连接在一起的，租户与商品住宅业主也是共用进出口，未见间隔。

其三，价格迷阵。据地产申度了解，上海国誉府的过会均价为10.7万/㎡。从杨浦区同环线的新房看，杨浦城投悦江湾距离国誉府步行距离约500米，于去年1月开盘，均价9.9万/平。另外，比项目更接近黄浦江的中建壹品外滩源著，环线位置还属于内中环间，均价仅10.8万/平。根据链家成交房源公开资料查询，项目周边次新房最新成交均价仅在8.3万-8.5万区间。

面对这一系列问题，也许才让营销团队最终选择了这样的解题思路——启动中介！

剧情反转：76套启动中介带看

在取证前夕提前启动链家带看，这个反常举动暴露操盘团队深层焦虑：对品牌、对地段、对产品、对团队以及实际的蓄客数据，全部都没有信心。

值得玩味的是，去年12月北京城建在上海召开了一场盛大的品牌发布会上，“十年久违，五角场·纯洋房”的广告语令人印象颇深，也让市场觉得其对销售信心十足。没想到隔了一个春节，剧情来了个大反转。

一般来说，地产公司入沪一号作品或豪宅定位产品，出于项目口碑的考虑，是不会轻易启动中介的。基本策略要么是摒到底不用中介，要么就是流量去化7-8成，再让中介收尾大户型。

业内人士表示，76套迷你体量未开先“中介分销”，此举只能说明北京城建营销团队思路混乱，没有系统的品牌、营销落地打法。虽然项目本身确实有一点缺陷，但毕竟位置摆在那里，仅有76套，还要启动中介，那只能说营销团队可以“原地解散”了吧。

资本困局：双城记里的生死时速

地产申度了解到，北京城建选择来到上海，一方面考量或是因为上海楼市行情相对较好，想在上海市场分一杯羹。另一方面与其在北京主场业绩增长乏力也有关系。

公开资料显示，北京城建目前在首都的销售业绩几乎快回落到三年前的水平。2024上半年，北京城建的营收利润双双下滑。期内实现营收约778.92亿元，同比减少3.5%；归母净利润约7.85亿元，同比减少15.41%。

在云端展厅的璀璨灯光下，北京城建正试图用76套房子讲述一个双城逆袭的故事。但市场留给试错的空间正在收窄——当“国誉府”案名投射在黄浦江两岸的天际线上，投射出的不仅是国企转型突围的野心，更将成为观察地方国企跨区域运营能力的风向标。