超7年限售落幕，短期成交冲击偏弱，客户仍在观望

前言：重庆中心城区购房从限售实施到限售取消历经7年有余，房地产市场顶层指导由2017年“房住不炒”到2025年“推动企稳回升”，7年间限售政策一定程度上降低市场流动性，全面贯彻“房住不炒”。

那么限售的全面取消对重庆哪些板块会造成影响，市场有哪些变化，后续市场又将产生哪些影响？

2017年房地产市场持续升温，为落实“房住不炒”，对中心城区开始实施拿证两年限售，假设新房2年交房办证且限售2年，2017年新房最快4年后即2021年底可销售；

2023年9月为鼓励居民购房，限售条件开始逐步放宽至拿合同2年且拿证限售，假设新房2年交房且办证，2023年新房最快2年后即2025年底可销售；

2024年支持刚性和改善购房需求，促进房地产市场止跌回稳，限售条件进一步松绑至网签2年且办证限售，假设新房2年交房且办证，2024年新房最快2年后即2026年底可销售；

2025年春节后，全面取消限售。

因此，全面取消限售所影响的是2023年后所销售的新房，这一部分新房不用等2年即可挂牌入市。

限售取消后，重庆市场有哪些变化？

1)新房： 政策时间短，产品竞争部分错位，新房影响暂未凸显。

以中央公园板块为例，目前在售项目多为同项目二期三期，新组团的产品和小区配置较之前均有所升级。本次政策解封房源集中在80-110㎡刚改产品，而新房产品集中于110-150㎡改善产品，占比较2023年增长11%，产品的供应错位避免了与解封房源的直接竞争。

♦案场情况：目前各项目保持常规营销，暂无加大折扣动作，案场来访变化小。

♦置业顾问语录：限售取消对我们来说暂时没有什么影响，毕竟我们的价格比前两年还是降了一些的，再加上户型、面积这些都有差别，客户该买新房还是要来买新房。

2)二手房： 挂牌均价不变，客户带看量无明显变化，观望心理加重，期待各房源降价竞争。

虽然限售取消，但客户还需考虑未满两年二手房成交有5.5%的增值税需缴纳，这一部分的成本在当前市场情况下很难转嫁至买方，因此解禁项目新增挂牌量未呈现短期暴涨，新增挂牌价格无变化；客户方面，在价格为王的市场前提下，加剧客户观望心理。

♦中介语录：这个政策现在看起来还没有什么作用，这些小区好多客户就是高位入场，现在让他们降价卖不太可能。看房子的客户觉得放开了这下房子多了又可以讲价了，所以好多客户都在等降价。

3)重点板块： 在售新房均价低于此前3%-23%不等，准新房流入并无价格优势。

取消限售前两年新房销售聚集在中央公园、悦来、礼嘉、西永、蔡家等板块，随着限售的全面取消，大量准新房可流入二手市场，挂牌量和活跃度可能有所增长，但是中央公园、悦来、礼嘉、西永、蔡家板块目前在售新房均价低于此前3%-23%不等，准新房流入并无价格优势，必定需“割肉“才能跟在售项目竞争， 限售取消对于同板块新房市场价格冲击有限。

4)产品： 同面积产品流入，二手房市场将分流新房客户

过去两年重庆新房市场90-100㎡销售占比32%，其次是面积段80-90㎡，占比16%，限售取消后，同面积产品流入二手房市场， 将分流目前在售同面积段新房项目的客户 。

观点：限售取消对重庆一二手房市场短期、中期影响性均弱

限售取消重点影响前两年主力出货的近郊板块。以中央公园、悦来、礼嘉、西永、蔡家为首的近郊板块房源量约占73%，其中77%板块去化周期超3年，次新房源入市将与新房形成直接竞争。此外，以观音桥、弹子石、南坪、石桥铺为主的核心区占14%，以龙兴、空港新城为主的远郊区域占比10%。

限售取消对短期数据变化影响弱。新房通过产品升级错位竞争“解封”房源，避开直面竞争，对“解封”房源将产生的冲击预期持低影响态度，案场维持原营销折扣，目前暂无明显变化。二手房新增挂牌暂无明显增加趋势，客户带看量无明显变化，但客户观望心理加重，期待准新房入市后各类房源降价竞争，短期成交周期有拉长可能。

预计限售取消后续或将带动二手房挂牌量小幅增长，但对一二手房成交冲击均较弱。从本次限售取消的过去两年成交新房来看，仅4%的板块均价较当前二手房成交价低，龙兴、礼嘉、龙洲湾等13%的板块均价较当前二手房成交价高0-2000元/㎡，低价差房龄新，若业主愿意小幅亏出，或将为此类房源带来竞争优势，带动板块二手房挂牌小幅增长；但整体来看，多数限售取消房源均为高位购置，价格优势弱，业主愿意大幅“割肉”仍是少数，高位挂牌意义不大，对新房住宅成交量整体刺激弱。

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