龙华观澜【招商雍云府】折后单价4万起，深度解析，优劣势分析

招商雍云府位于深圳龙华观澜，我们楼盘本次推出1/2/3/5/6栋，共计925套住宅房源，户型面积有66㎡的2房1卫，79㎡的3房1卫，89㎡的3房2卫，110㎡的4房2卫户型，备案均价4.98万/㎡，备案单价4.62-5.36万/㎡，总价316-588万/套，现在优惠下来总价最低244万起，计划在2025年11月前带高标准精装交房，大概率会提前。

招商雍云府实际上只推出了1/3/5/6栋1单元住宅，总共751套房源，在2023年6月开盘至今，历时15个月，已经销控超350套房源，整体去化率达到了46.6%，另外2栋有174套房源还在等后期加推，提醒一下，目前该楼盘折扣优惠力度也比较大，过来我们营销中心看房提前拨打开发商售楼部电话：400-811-3080（已认证）在线提前预约的话，可以在备案价格基础上打了85折后，另外还有神秘惊喜，千万别错过，折后下来整体均价3.79万/㎡，总价244万起。

• 67㎡的2房1卫，折后总价在235-249万/套，单价3.5-3.71万/㎡。
• 79㎡的3房1卫，折后总价在279-317万/套，单价3.5-3.98万/㎡。
• 89㎡的3房2卫，折后总价在328-363万/套，单价3.66-4.08万/㎡。
• 110㎡的4房2卫，折后总价在425-460万/套，单价3.85-4.17万/㎡。

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项目平面图

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雍云府楼盘户型图分析：

1. 67㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客餐厅一体化，客厅3.2米开间，S墙设计预留冰箱位，2个卧室分别是2.9/2.5米的宽度，L型厨房，卫生间三段式分离设计，得房率：77.28%（不含赠送），东北朝向。
2. 79㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客餐厅一体化，客厅3.2米开间，S墙设计预留冰箱位，3个卧室分别是3/2.4/2.3米的宽度，L型厨房，卫生间三段式分离设计，得房率：78.68%（不含赠送），西南或东南朝向。
3. 89㎡的3房2厅2卫（C1户型），设计的是经典竖厅格局，客餐厅一体化，客厅3.45米开间，S墙设计预留冰箱位，3个卧室分别是3.1/2.3/2.3米的宽度，L型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：78.69%（不含赠送），西南或东南朝向。
4. 89㎡的3房2厅2卫（C2户型），设计的是横厅南北通透格局，客餐厅一体化5.5米开间，3个卧室分别是3/2.4/2.4米的宽度，L型厨房，得房率：78.69%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。
5. 110㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅一体化6米开间，4个卧室分别是3.1/2.8/2.3/2.3米的宽度，L型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：78.7%（不含赠送），阳台主朝西南向。

雍云府项目区域及楼盘介绍

招商·雍云府，位于深圳市龙华区福城街道九龙山社区龙澜大道旁，项目西侧紧挨大水坑社区公园；北侧是九龙山智能科技城，华为新基地+美团总部均集结于此；南侧靠近万科九龙山，西侧一大片区域是福城土地整备利益统筹项目，最近的4号地铁线“长湖站”距离约2.8公里。

九龙山智能科技城，2020年9月8日纳入深圳市重点区域之一，规划范围9.81平方公里，核心区范围3.99平方公里。

九龙山智能科技城定位围绕“创新、智造、生态”三大关键词，未来将构建以“AI+5G+工业互联网”为主导的数字经济产业体系，打造“九龙山未来数字城”。协同光明科学城、西丽湖国际科教城，共建大湾区国际创新中心和综合性国家科学中心。

九龙山智能科技城智能智造基础雄厚，有规模以上企业32家，目前产值达2500亿元。片区已引进电子科技大学（深圳）高等研究院，未来还将引入深圳第三代半导体研究院等科技研发机构。

招商雍云府，占地面积约2.7万㎡，建筑面积9.5万㎡，容积率3.59，共由6栋22-31F住宅组成，其中1栋商品房31F，2/3/5栋商品房30F，6栋1单元商品房29F，6栋2单元公共租赁住房22F，4栋是9班幼儿园。

总规划1049户（其中商品房927户，公共租赁住房122户），停车位1050个（占比1：1），全部2梯6户设计。

景观园林以“借山还山，师法自然”为设计理念，以“三轴三环”为结构，以”六境九璟“为核心景观主题，打造约2万㎡全龄乐活生态公园。

▲4大活力互动空间：

望山泳池、儿童乐园、青少年运动营地、公共开放共享运动空间（24小时对外开放，与小区分开管理）

▲5重架空休闲空间：

有氧健身，儿童活动，望山休憩，休闲会客，休闲空间；

▲6大景观归家体系：

仪式感主入口、迎宾景观、礼序轴线、林隐次入口、阳光会客厅、仪式入户花园。

招商雍云府周边配套

学校配套：招商雍云府自带1所9班幼儿园，根据2024年龙华区最新的学区划分，小学学区划分在龙华行知学校小学部、福城实验学校小学部、观澜二中教育集团龙澜学校小学部；初中学区划分在龙华行知学校初中部、福城实验学校初中部、观澜二中教育集团龙澜学校初中部、龙华行知外国语学校初中部。

交通配套：招商雍云府出门即是龙澜大道，可快速通达深岑高速，珠三角环线高速，沈海高速等交通主干道，周边暂无地铁规划，最近的4号地铁线“茜坑站”距离约4.2公里，乘坐公交转线需要31分钟，比较依赖公交或者自驾出行。

商业配套：招商雍云府自带有社区底商，周边规划有1个1000㎡的菜市场，附近也有万科九龙山较为成熟的社区底商，自驾15分钟内还有合正观澜汇，万悦城商业广场，福城天虹购物中心等商业MALL。

招商雍云府主体已经全面封顶，部分栋数外立面也已经做好了，现在正在打造园林景观以及室内装修。

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