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位于北京市朝阳区，地处北京市朝阳区东苇路与机场高速交汇向南约700米，由北京兴鑫房地产开发有限公司倾心打造，中建物业，均价79800元/平，总价550-1000万/套。

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项目规划占地面积61500平方米、建筑面积92200平方米，有28栋，建筑类型包括花园洋房，总共983户。绿化率30%，绿化面积18400平方米，得房率85-93%，精装交付。容积率1.5，建筑密度较低，居住舒适度较高。项目规划地上车位0个、地下车位1110个、车位配比1:1.13。项目距离国贸约15公里，距离望京约7公里，距离首都国际机场约8公里，区位优势明显。

项目是智慧小区，人车分流封闭小区，社区内配备了如访客系统、可视对讲系统、周界防范报警系统等智能设备（具体配套设施以开发商公布为准），提升便捷度与安全性。人车分流，小区内道路行人与车辆分离开，互不干扰，降低停车压力、提升安全性，同时减少噪音和尾气的排放，增加舒适度。小区有明确的围墙和大门等边界，便于物业对于人员及车辆进出小区进行管理，提升安全感。

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中建智地的“双盘破局”效应，还在延续。

▲继10月高燃开盘揽83.5亿后，在刚刚过去的11月，北京宸园荣登网签金额、面积[北京双冠王]，中建璞园&中建璞园PARK荣获朝阳区网签套数第一。

要知道，自9月底新政以来，尽管二手房火爆，但新房整体仍波澜不惊。中建智地这两个红盘，既出人意料，仔细琢磨后却又实至名归。

为什么这么说？以咱们今天重点解读的中建璞园&中建璞园PARK为例，在拿地前，这个项目所在的前苇沟地块，其实并非网红。

然而在拿地后，中建智地“平地造出一座城”，不仅屡屡荣登朝阳楼市销售排行榜，更因为“花园城市”的理念，深深震撼了购房者。

对此业内人承认，中建璞园PARK是一个“想过它能卖得好，但实在没想到能卖得这么好”的项目。

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在《辞海》里，“破局”是指打破现有的困境或僵局，通过采取积极的行动和策略，建立新的、正面的循环。

对此个人觉得，中建璞园&中建璞园PARK这个项目之所以能破局出圈，首先是因为项目房能够认清形势，展现主动破局的决心和勇气：

市场新周期，需要更IP化的配套和更尖锐的产品策略。

坦白说，中建智地在拿璞园地块的时候，区域市场格局已经成型，但是中建智地只用了一年，就彻底实现了【区域破局】。

▲可以看到，中建璞园所在的是金盏板块，这个板块在三年前并不惹眼。三年后，璞园所代表的金盏板块，已然成为崔各庄、东坝的强劲竞争对手。

为什么会有这么大转变？从上图可以看到，中建璞园一期西侧临路，二期（中建璞园PARK）在一期的东北角，非常方方正正的一块地，紧邻南侧的一大块配套地块，这是璞园楼盘非常闪光独特，也是最大的一个亮点。

此外，中建璞园PARK地块，容积率只有1.2，这在朝阳也是独一份的（对此我查了下数据，北京近年土拍，容积率为1.2的土地，仅有3宗而已，其中上一宗还是2019年土拍成交的恒基天汇）。

更重要的是，在中建璞园片区内，最近的竞品也在2、3公里以外。而这也意味着，中建璞园在建设之初，基本很难找到区域竞品对标。

当然，对于主动追求有为的开发商来说，没有竞品，自己就是竞品。或者说，最大的竞品，即是自身。

所以对于中建智地来说，虽然从表面看，中建璞园一二期地块，在拍地之初并不起眼，但论稀缺度和性价比，中建璞园park都是傲视群雄的档次，是真正的大有可为：

（1）地块周边拥有大片配套用地和教育用地，结合住宅，足够“平地造出一座城”，打造真正宜居的朝阳小城镇；

（2）地块容积低密、形态方正，足够让中建智地做出让人惊呼的好产品。

至此，中建璞园PARK的核心破局思路就出来了：

捕捉地块上独一无二的亮点（容积低密+大地块+完善配套），打造带有自己IP的独特配套和创新产品，重新制定游戏规则，从而以配套和产品带动区域，快速奠定自身在区域内的地位、抢夺区域话语权，快速提升项目在购房者心中的知名度和影响力，成为行业的一匹野马，为人瞩目。

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刚刚我们讲了中建璞园PARK的区域破局策略，这个策略，是需要落实到配套和产品上才行。

那么如何做才能打造带有自己IP属性的独特配套呢？

对此，中建智地结合璞园PARK地块既是独立的大片空白地块，周边又有专门的配套用地的特点，提出“从营宅到营城”，将一二期地块联动起来，打造一座真正的花园城市。

对此，中建璞园PARK不仅在小区内营造各类精致景观，在小区南侧的配套用地上，项目还配建了约4万平方米、带有自己IP的公园商业综合体，这里融合了度假、商业、景区和社交等四种基因，是整个项目的“灵魂之眼”。

中建智地真正的野心，是结合这大片配套用地和周边的商业、教育用地，“平地造出一座城”，打造真正宜居的“家门口阿那亚”。

为此，在这块配套用地上，中建智地规划了约1.8万平方米的丘谷花园，还预留了近1.2万㎡的养老空间、约6000㎡商业、约5600㎡的文体馆以及约3000㎡的社区卫生服务中心。

当然，这几样配套并不是简单的拼凑在一起，为了有机融合、达到最好效果，这么大一片公园，中建智地是没有建围墙的，可以从任何地方走进去。

▲在丘谷花园里，有约2000㎡的湖面，视野开阔。想一想，夏天的时候在池边赏鱼，冬天的时候在里面溜冰，或者周末与家人在约3000㎡的大草坪上野餐，无论是老人、小孩，还是远道而来的路人，在这里均是一片“黄发垂髫，并怡然自乐”的景象，该是多么美好的一幕啊。

▲事实上，按照中建智地的规划，整片丘谷花园将是住在这里的业主们一个专门的社区公共活动中心，只需几分钟，业主就可以从家里出来活动游玩，非常方便。

然而，这个公园商业综合体虽然不建围墙，但却建了很多独具“璞园PARK特色”的IP设施。

例如，我们都知道阿那亚有一座名为孤独图书馆的精神建筑，而中建智地，也在丘谷花园建了一个自己的IP建筑——一座造型独特的水上礼堂。

▲既高雅，又有来自璞园PARK的烟火气，“水上礼堂”很有可能成为下一个网红打卡点。

阿那亚是什么？是居住+度假的理想生活范式。想一想我们忙完工作回到璞园PARK的家，在这里参加浪漫的草坪婚礼、或者激情四溢的音乐会，或者简简单单的一顿抬眼观赏日落和天上的流云，将是多么惬意啊！

由此，为了能够实现“家门口的阿那亚”这样有质量的度假+居住生活，中建智地专门打造了自己的商业IP——鲲熙汇LOMO，一个约6200平方米的花园式商业综合体，不仅在建筑设计上追求人与自然的和谐，还汇聚了生鲜市场、音乐厅、咖啡馆、花店等充满生活气息的各个业态。

▲据悉，“北京最美书店”PAGEONE和专业户外骑行品牌“骑意”已确认入驻鲲熙汇LOMO。

▲建面约1.2万㎡的养老空间，等到建设完成后，这将是中建璞园PARK区域里的又一IP；

还有约5600平方米的文体馆，满足业主对篮球、乒乓球、阅读等多种文体活动的热爱，为业主营造一个宁静而专注的环境......

至此，中建璞园PARK，通过对标阿那亚，打造一个集花园住区、花园森岸、花园商圈、花园康养等“配套一体”的全方位高品质生活空间，一方面高度吸引相关客群，特别是向往与自然和谐共处、与生活幸福相拥的高端群体；

另一方面，这也标志着中建智地从营宅到营城的战略提升，中建璞园PARK这个项目，其实就是北京花园城市战略的一个落地缩影。

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说完了配套，咱们再来说说中建璞园PARK产品破局的核心——户型。

我们知道，中建璞园PARK的容积率是1.2，这个容积率，放到普通的开发商身上，大概率是做叠拼+洋房的强排方案，但这势必会牺牲部分舒适度，因为这样做的话，洋房得做到6-8层；

由此，为了更低密也更舒朗，中建智地将璞园park社区的层数，最低确定为4层，让业主用大平层的尺度，享受别墅的舒适度。

此外，为了区别于中建璞园一期产品，璞园PARK一步到位、改善拉满，将户型设置以四居为主，一期最大的建面约125㎡户型，在璞园PARK这里，居然是最小的户型！

这样的转变，不可谓不大，但中建璞园PARK成功了！

在10月开盘之初，中建璞园PARK先是凭借着一眼心动的爆款建面约210㎡户型，“户型越大越好卖”，成为高净值客户倾心之选。随后7#楼王加推，3天即罄。

到了12 月首个周末，中建璞园 PARK，全新建面约160㎡户型加推，成为继建面约210㎡户型之后又一爆款，市场客户反馈非常积极，据案场统计，周末来访客户约380组，成交28套，客户的热情再度被点燃，喜讯此起彼伏。

▲中建璞园PARK建面约160㎡户型。坦白说这样大小的户型在北京一般是三面宽，但璞园PARK做到了四面宽，约17.5米的宽阔尺度，在整个北京也是稀缺的。三卧朝南，双套房设计，让每个家庭成员，皆可拥有悦纳自我、静泊己心、兴趣多元的生活。

一方面，大面宽短进深的设计更利于采光，如果将约3米次卧灵动灵动扩展为宴客厅，这个户型就可以拥有一个8.6m宽的超大横厅。

另一方面‍，这个项目拥有‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍约94%的使用率，这个使用率在朝阳可不算低，基本可以媲美很多项目200平的豪宅，叠加四面宽的户型设计，整体尺度空间会非常奢阔。

▲建面约160㎡户型，还有独立的电梯门厅、鹤山铸铝子母门、独立玄关和家政间，搭配互通开放式厨房、独立岛台（非交标），对于这个面积段而言，这种配置隐隐有一种“平墅”的设计意味，整体居住舒适度再上一个台阶。约3.1米的朗阔层高，更见通透、宽域的奢感。

▲项目整体采用原木色系，满溢着闲适的自然风情，带给居住者轻松愉悦的心境。

▲主卧套房，南北通透，南北皆270度视野（边户），在窗下读书，在阳光或月光下沉睡，都是一番梦幻景色。衣帽间与梳妆台明净舒阔，在独立浴室仰观园景，私享奢逸时光。

▲主卧卫生间采用干湿分离、三段式科学分区，光之所至，身心怡然。项目采用旭格窗（仅客厅）、博世全系厨电、唯宝浴缸等高端奢装品牌，方寸间尽是净与静的松弛感。

▲即便是公共区域，也是真正的“墅质公区”。别致的吊灯、通透的玻璃墙，一种高级酒店的奢华质感油然而生。

由此可见，通过对产品户型、精装等层面上的“全面改善”，这是中建璞园PARK获得客户心智认可的最重要一步。

中建璞园，凝练轻奢简雅的建筑风格，择居约1.5容积率低密珍稀墅区。与晴翠园、九章别墅、远洋LAVIE、财富城堡等亿级别墅区为邻，享受别墅区配套。以“山间林下，相逢璞素”为理念，打造4-8层建面约88-125平方米纯洋房作品，营造自然诗意的生活、当代居住的理想。

小区周边3km（直线距离）内有60个公交站，最近的公交站是前苇沟，距离该楼盘127米，主要线路有586路;640路;641路;847路;854路;857路。乘坐公交可直达。周边有多条公交线路。

周边3km（直线距离）内有4条高速公路，最近的高速路口是机场高速/苇沟桥/Ｓ12入口（路口）,距离该楼盘727米。

周边3km（直线距离）内有16个幼儿园，朝阳区金盏小金星幼儿园、育英双语幼儿园、灵恩双语幼儿园等。有3所小学，朝阳区苇沟小学、长店光明小学、3E国际学校小学部等。有3个中学，首都师范大学朝阳金盏学校、北外附校双语学校、北京市第八十中学实验学校(康营分校)等。

周边3km（直线距离）内有1个购物中心，距离最近的易事达(孙河店)距离项目1944米。有94个大型超市，距离最近的绿色优果生鲜超市(金盏嘉园店)距离项目1314米，除此之外还有盒马鲜生自提店(长店大街店)、鲜联万家生鲜超市等。

周边3km（直线距离）内有5个公园，有5个休闲广场，距离最近的林荫广场距离项目836米，除此之外还有廉政文化广场、社区中心广场等。方便日常散步及休闲锻炼。项目附近有多家便利店或菜市场步行可达，可满足日常简单的买菜需求。

周边3km（直线距离）内有2家三甲/综合医院，距离最近的北京百汇京顺医院距离项目2693米，除此之外还有首都医科大学附属北京地坛医院等。有15家诊所。

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项目在售户型信息：

【建面74㎡2居】550万起，2室2厅1卫,南·北朝向，楼栋分布于15号楼

【建面88㎡3居】700万起，3室2厅2卫,南·北朝向，楼栋分布于3号楼

【建面99㎡3居】790万起，3室2厅2卫,南·北朝向

【建面125㎡4居】1000万起，4室2厅2卫,南·北朝向，楼栋分布于5号楼

户型鉴赏

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