东风东学位房2个月成交45套，但“90后”心态转变，广州学位房抗跌性减弱

东风广场对口省一级东风东路小学。吕颖雅/摄

许多“90后”家长更注重生活质量，不愿再折腾。

吕颖雅/发自广州

又到一年学位房旺季，与往年不同，今年整体需求有所下降。

“东风东小学的二手学位房近2个月成交了约45套。”中原地产环市东二分行店董廖锦春表示，尽管顶流学校的学位房成交量暂时未受到太大影响，但感到“非买不可”的买家比以往减少。另一方面，随着前两年入学高峰的逐渐消退，非顶流学校的学位房需求明显降温。以东风东板块为例，像水荫路小学和育才小学的热度已下降。

“90后”家长心态转变

陈韵（化名）是一位“90后”妈妈，居住在越秀区北京路板块的一套电梯房，房子对口一所市一级小学，在强校云集的越秀区算是相对普通。因此，自去年底起，陈韵便将目光投向了文德路小学、小北路小学等学位房。

“虽然新一些的电梯房价格已有了明显松动，但三房的门槛仍然在800万~1000万元。”陈韵表示，现住的房子条件已经不错，但若要换房，还需要再投入两三百万元，不仅经济压力增大，而且居住空间提升有限，还需要经历装修、搬家等一系列麻烦。

另一种选择是购买一套“老破小”作为“学位壳”，但她担心随着生育率的下降，未来这类房产可能会难以转手。经过深思熟虑，陈韵决定放弃这两个选项，将这笔钱投入到孩子的课外拓展上。

廖锦春表示，现在的购房者心态发生了明显变化。过去，大多数购买学位房的家长都是“80后”，不少人会毫不犹豫地换到最好的学位房，但如今，许多“90后”家长则更加注重生活质量。如果现有房子已对口一所不差的学校，很多人就不愿再折腾了。另一方面，经济大环境的变化，也使得学位房需求有所减少。

广州链家中怡分店店长林晓玉也提到，经历了入学高峰后，目前天河北板块的需求相对不明显，部分购房者在选择学位房时，往往会综合考虑价格、居住环境等多方面因素，并进行多区域对比。部分品质较高的小区会有少量成交，但核心因素依然是价格是否合适。

业内人士分析，越秀、天河等传统教育强区二手学位房的热度逐渐下降，除了由于价格门槛较高外，还与人口结构的变化密切相关。例如，黄埔区凭借着高科技产业的聚集，年轻人口持续增加。据黄埔区教育局的调研数据，预计部分区域2025年户籍适龄儿童入读小学一年级人数较2024年还有进一步增加。

此外，广州近郊、郊区多个新楼盘引入了知名教育集团的学校，虽然教育质量还需时间验证，但因学校硬件条件更好、离家更近，这种“一站式”的教育模式受到越来越多年轻人的青睐。在权衡价格和居住环境之后，许多“90后”家长认为，不必再局限于传统的教育强区。

学位房的抗跌性减弱

以往，中心城区优质学位房的价格走势通常优于大市，但随着人口结构变化和思想转变，像陈韵一样的家长逐渐增多，学位房的价格走势也开始随市场波动。

根据贝壳APP数据，对口东风东小学的东风广场，最热销的70平方米两房，2021年到2023年年中的成交价都维持在10万元/平方米以上，但如今成交总价约520万~530万元，单价已回落至“7”字头，跌幅与市区整体行情基本一致。对口天河区顶流学校华阳小学的侨林苑也是如此，由高峰期的10万元/平方米以上回落至“7”字头。类似的情况也出现在对口文德路小学的东方文德广场、对口小北路小学的小北御景、对口铁一小学的富力东堤湾等优质楼盘中。

“老破小”的跌幅更加明显。曾经成交价达到8万、9万元/平方米的房源，如今已经绝迹。廖锦春表示，对口东风东小学的“老破小”房源，便宜的单价已降至“5”字头，加装电梯的则是“6”字头，而单价7万元以上的房源几乎没有成交。

“一些前几年涨幅过快、楼龄较长的‘学位房’确实正在‘挤泡沫’。”上述业内人士分析，过去，许多买家将“老破小”作为“学位壳”购买，既能保证孩子入读心仪的学校，还能在期间获得稳定的租金收入，并在几年后溢价转手。但现在，随着房价的下跌，买家更倾向于将学位房作为居住型房产，而非投资需求，这使得“老破小”的抗跌性更差。

不过，目前学位房的价格已“止跌回稳”。廖锦春表示，1月的成交价和去年同期基本持平，但部分急于出售的业主心态较弱，买家可以在价格上占据更多主动。