最高法院权威观点：仅办理土地使用权抵押，地上建筑物如何处理？

人民法院案例库：仅办理土地使用权抵押，地上建筑物如何处理？

土地使用权的抵押效力，应及于地上建筑物。仅抵押土地使用权的，地上建筑物视为一并抵押。

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。在破产债权确认纠纷中，抵押权的范围认定常常成为争议焦点。当土地使用权抵押登记后，地上建筑物是否自动纳入抵押范围？如果后续该土地上的建筑物又被抵押给他人且已经办理了抵押登记时，原抵押权人的权利范围该如何界定？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以江苏省无锡市梁溪区人民法院处理的涉破产债权确认案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。

案件简介：

1、2012年11月1日，无锡某置业有限公司向案外人朱某借款4000万元。同日，无锡某担保有限公司为该借款提供担保，无锡某置业有限公司与担保公司签订《抵押合同》，约定将锡北国用(2007)第X号土地使用权抵押给担保公司，抵押金额4000万元，且土地使用权抵押时，地上建筑物、构筑物随之抵押。

2、2012年11月6日，双方仅对上述土地使用权办理了抵押登记，抵押金额为4000万元，未对该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层办理登记。

3、2013年7月15日，无锡某置业有限公司与第三人上海甲公司签订《最高额抵押合同》，为与上海甲公司签订的《公司委托贷款合同》项下债务提供抵押担保，合同附件抵押物清单列明了包括本案所涉地上1-3层及地下1层001、002号在内的64套在建工程相关信息。

4、2013年8月20日，无锡某置业有限公司与上海甲公司就上述在建工程办理了抵押登记。

5、2016年5月3日，因无锡某置业有限公司未能及时清偿债务，上海甲公司向上海市第二中级人民法院提起诉讼，要求对抵押的在建工程折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

6、2016年11月2日，上海市第二中级人民法院判决支持上海甲公司对抵押物优先受偿的请求。

7、2018年5月，无锡某置业有限公司因无力偿还到期债务，其债权人向法院提出对其进行破产清算的申请，法院裁定受理并指定了管理人。

8、2019年12月，无锡某置业有限公司管理人向担保公司发函，告知担保公司有财保债权金额。担保公司提出异议，认为其抵押财产范围应包括土地使用权及设立抵押登记时已建成的建筑物，并要求对该部分建筑物在4000万元范围内享有优先受偿权。管理人回函不予认可，担保公司向法院提起诉讼。

9、2020年8月18日，江苏省无锡市梁溪区人民法院判决确认原告担保公司对锡北国用(2007)第X号土地使用权在设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。

案件争议焦点：

在抵押人置业公司仅就建设用地使用权办理抵押登记、后该土地上的建筑物被抵押给他人并办理抵押登记的情况下，原抵押权人担保公司的抵押范围应当如何界定？

梁溪区人民法院裁判要点：

1、土地使用权在设立抵押时，即使该土地上已建成的建筑物未办理抵押登记，也视为一并抵押。

梁溪区人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，即“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，该规定体现了我国对不动产抵押采取地随房走、房随地走的房地一体原则。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。本案中，担保公司与置业公司签订的《抵押合同》约定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。即便锡北国用(2007)第X号土地使用权在设立抵押时，该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层建筑物未办理抵押登记，也视为一并抵押，故担保公司对案涉土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层亦享有抵押权，有权就该部分在抵押金额4000万元范围内享有优先受偿权。

2、土地上建筑物已抵押给上海甲公司并办理了登记，仅涉及抵押权顺位问题，不影响担保公司的抵押权。

梁溪区人民法院认为，关于置业公司提出的地上1-3层及地下1层001、002号已抵押给上海甲公司，并办理了相应的抵押登记手续，且经人民法院生效判决作出认定，与担保公司主张的诉请存在冲突的抗辩意见。至于置业公司在案涉土地使用权抵押给担保公司后，又将该土地地上1-3层及地下1层001、002号抵押给上海甲公司，即便该地上1-3层及地下1层001、002号办理了抵押登记并经法院生效判决确认，其仅在担保公司与上海甲公司两名抵押权人之间产生抵押顺位问题，此时应根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定的清偿顺序进行处理，但并不能据此排除担保公司享有的抵押权，亦不会对法院生效判决的既判力产生影响。

综上所述，梁溪区人民法院认为，原告担保公司对锡北国用(2007)第X号土地使用权在设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1-4层、地上1-3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。

案例来源：

人民法院案例库：《无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案》[案号：江苏省无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初964号]，入库编号：2024-08-2-295-003。

实战指南：

1、本案援引《物权法》第一百八十二条。《民法典》物权编第三百九十七条承继了《物权法》第一百八十二条的精神，确立了房地产交易中“房随地走”与“地随房走”的双向统一原则。这一立法旨在强化房地一体化的理念，避免因抵押权实现困难而损害债权人权益。在分析房地产抵押关系时，首要任务是审查抵押合同所体现的双方合意，继而审查是否满足法定登记要求。在“合意+公示”的物权变动框架内，无论是建筑物抵押权还是建设用地使用权，除当事人合意外，还必须完成抵押权的登记程序。本案例特别强调，房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，无需额外登记即可成立。因此，即便抵押人仅对房屋或土地使用权之一进行了抵押登记，未登记的另一项也会自动纳入抵押权范围，进而确保了抵押权人权益的完整性。

2、在办理不动产抵押业务中，抵押权人应仔细对不动产进行审查，详细调查抵押物的现状，包括但不限于土地使用权和地上建筑物的权属、是否存在其他抵押或查封等情况。在办理抵押登记时，抵押权人应当严格按照法律规定和登记部门的要求，确保土地使用权和地上建筑物都进行准确登记，避免因登记瑕疵造成日后不必要的纠纷。

法律规定：

1、《民法典》第三百九十七条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”（本案适用2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百八十二条）

2、《民法典》第四百一十四条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”（本案适用2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十九条）

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、房地分别向不同债权人抵押的，若抵押权均已登记，按照登记的先后顺序清偿。

案例一：《西安经发融资担保有限公司与陕西华江新材料有限公司、陕西星王企业集团有限公司、王应虎、王辉、长安银行股份有限公司西安丝绸之路支行追偿权纠纷案》[陕西省高级人民法院(2019)陕民终995号]

陕西省高级人民法院认为，基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿，同时登记的按照债权比例清偿，同一天登记的视为同时登记。经发融资公司登记在后，有权就抵押房产占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款劣后于登记在先的案外人优先受偿。

2、在对建设用地使用权进行拍卖时，应按照建筑物面积分别与所占宗地上的合法建筑物总面积的比例，计算第二顺位抵押权人应享有的优先受偿权金额。

案例二：《谢静洁诉无锡市东意制冷设备有限公司别除权纠纷案》[无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初4311号]

锡山区人民法院认为，宗地上建筑物的建设须根据规划部门的规划进行，未取得规划许可的应为违法建筑。而评价宗地的土地利用效益的重要指标是容积率，即建筑面积占宗地面积的比值，比值越高，土地利用率越高。从该角度来看，占用范围的土地以建筑面积为依据，继而按照设押建筑物面积与所在宗地建筑面积之和的比例计算应有份额更加合理，也更体现其“占用”土地的实然状态以及效能。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。