北京买房：理清思路，购房建议1443

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我在九龙花园九号楼，有个52.8平的开间，2017年最高点买的，现在跌倒266w，一月成交价，差不多是我买的400多万的一半。我想问现在要卖掉吗？

贷款和本金一个月还13000，但现在卖的话，就算也能266卖掉，我去除贷款，也就拿50万。不卖，会不会跌没了？

提前还贷也不行吧，钱进去了，我还怕房子根本卖不掉，这房子赔的一塌糊涂，我人又搬到上海工作，也租着房子。我现在就一个问题是及时止损还是几年以后再看？那时候房子会不会跌到价格很低还更卖不掉呢？

A：

1、九龙花园的开间，266/53=5万出头儿，那这套房大概率有硬伤，不是楼层问题就是北向的，否则不至于这么低。

2、现在租金多少？如果是没硬伤，那50多平应该租到6000左右，至少5000多吧。真要是成交价266万，那租售比高了才500，低了400多，租金回报率2.5-3%，比银行的存款利息都高，那可以认定是底部甚至是超跌了。

3、是否卖掉看自己是否着急用钱了，不着急就留着，之后除非租金大幅下降，否则房价不至于了。着急用钱或月供压力大就看自己了。

跌没了不可能，租金收益率是底线，如果超跌的话自然人来接盘，高租金的同时也赌房价回暖。

这就问问自己吧，假定当年没买这套房，而是现在看上了，在计算完租金收益率+与银行利息对比之后，是否会觉得合适？

反正全世界所有大城市的房价，到目前为止没有租售比长期低于银行利率的先例。而且按照中国的利率走势，大概率是继续降的。这看看长期国债吧，春节前都给炒出负利率了。

4、不过说实话，这套房不太算投资房。一是这种港式塔楼的小区不受追捧了，九龙花园更是双井地区的最典型代表，2009年夏天的时候就明显走弱。当时我就在双井附近工作，全程围观，之后这么多年也没有逆转的迹象，全北京都几乎没有。

然后是这种开间的户型，受众比较窄，基本就是单身和小家庭才合适，有孩子的都一般不买。那在这种地段儿的租金有可能不低，但价格很难被抬高，毕竟商品价格是由供需关系决定的。再一点是就算是开间，这面积也偏大了，所以租金的坪效不算太划算，也影响了价格。

5、总之要是我就先留着了，就因为租金收益率撑着呢。但以后是否卖掉也看自己，这种房自住更合适，投资角度不太强。

仅供参考。

二

Q:

想咨询您一下：我儿子毕业工作快两年了，在车道沟**院收入一般，儿媳在北航院里****联络处工作，不是北航的职工，收入也不高。现在我们能准备350左右的首付，想买总价550左右房子，税费另外，要求通勤不要太远，他们准备后年要孩子，学区也不知道要不要考虑在内。如果选择在海淀，买哪里学区溢价率能低一点？毕竟钱不充裕，您看推荐哪里合适！

我们准备25年下半年买，时机合适吗？还是再等等？他们现在北航租房住，孩子觉得买房背着房贷压力大，想等降价再买。也许是独生子女从小没有生活压力，成年了也不想自己有压力吧，我啰嗦的有点多，麻烦您百忙之中能解答一下。

A：

1、既然是在北航租房，那就先看这里的房子吧。学院路的学区溢价不算高，远低于海淀平均值。

2、可以算算租售比，比如现在租的这套房吧，如果是小两居，那估计总价就在550万左右，60平米上下，单价9万。现在的租金多少？应该在每平米140块钱左右，60平的8000来块钱。

然后用总价除以租金，也可以用单价除以每平租金，结果一样，租售比都是在600多700左右。北京现在老房（非学区房）的租售比不到600吧，那学院路的溢价率就是最高15%，比海淀平均值的25-30%低的多。

3、如果是350首付，那买550的房子贷款200万，按现在的房贷利率来说月供到不了1万，9000块钱左右。那如果租房都要8000多，这月供也没增加什么压力吧？打个比方就是把350万存了个无息储蓄，将来房价涨了就赢，跌了就亏。

4、如果资金准备好了就关注行情+政策吧。一是看成交量，量在价先。二是看挂牌量，如果快速减少就注意。三就是看价格了，关注几个目标房源，然后有成交了就问问中介什么成交价。

以上出现一种情况无所谓，顶多是加强关注就行，两个以上就得注意了。另外是留意深圳和上海的行情，每次北京都是排在这俩后边。

仅供参考。

三

Q:

想咨询一下。我想卖掉自住广安门外98年的三居室+回龙观的一套三居室，置换四合上院的一套三居，可能要添400-500w的现金。想问问这样置换合算不合算，四合上院未来保值率怎么样。

两个孩子都在西单附近上学，近10年都要在这附近住，且无学区需要，1800w左右的预算您还有推荐的小区吗？

A：

1、从性价比角度应该合适。因为从学区来说，广外的本来就比大椿天的溢价率高，而且四合上院的总价高，那溢价率就更低了。

2、去年我算过，溢价部分基本就是西城学位的价值吧。今年我不太清楚，可以让当地中介给算算。

去年是2000万左右的三居，租金2万多小3万吧，合理范围之内，也就意味着性价比不低。那从保值角度来说，既然是没什么溢价，那就风险低呗，保值不会弱。学区房大多都是这种情况，四合上院不特殊。

3、我不好推荐，不过既然是用不上学位，那常规就是先看大椿天的，溢价都不高。天桥的也不高，但没什么合适的小区。

另外如果彻底不要学区，那也可以看丰台的，比如亚林西的次新房，但通勤角度就远点儿了。

仅供参考。

四

Q:

请问，能说说“王府仓胡同10号院” 金城华庭的升值潜力，及今年的几个走势吗？

A：

1、金城华庭的升值潜力，到目前为止是算有潜力的。因为以90多平左右的两居来说，单价20万一平，总价1800多万。而租金在2.5万左右，那租售比就是800左右。这甭说在金融街了，就是放在全北京也在合理范围之内。

2、对比一下旁边的西城晶华，两居室一般90多100平吧，单价也18万以上，总价也得1700多万吧。租金大概在2万左右或出头儿，也就是坪效比金城华庭的低，那从这租售比的角度就能说明金城华庭的售价属于略低，或者说性价比略高。不过这是我春节前看的数字，现在的不清楚，让当地中介给算算吧。

3、但这种情况是否能持续，或持续多长时间不好说，得看物业的维护水平。维护的好，那一旦楼市转暖，这优势就得转化为价值。维护都不好那就过几年就没优势了呗，泯然众人矣。但就算跟周边的租售比一致了，以现在的价格来说也不算吃亏。

4、今年的几个走势？看政策呗，肯定还是救市，楼市不回暖就继续救，大概率跟2014-2015年的情况一样。反正每次都这样儿，没什么新鲜的。

仅供参考。

五

Q:

想请问下如果不考虑地段，学区房，大兴天鹅堡的别墅能买吗？就图个有天有地，宽敞一些，但是有点担心那小区的房子有没有法律风险（私搭乱建挺多，会不会有一天要求拆掉）。

还有想问下房价还会降吗？感觉价格一直都挺低的，是不是也降不到哪儿去了，均价多少合适一些呢？是不是问的太多了盼您指点一二。

A：

1、房子是用来住的，真要是喜欢就买呗，天鹅堡从居住角度的性价比应该至少不低，没什么不能买的。

2、谈不上法律风险，而是手续风险。这可以让中介去查查，看违建有没有被登记，登记的话就不能过户了，得恢复原状才行。当然如果是大中介的房源，那应该都核查过了。

但尽量别买有违建的，就算能过户，日后也有被要求恢复的可能。那这买房时所多花的钱就损失了，不恢复的话也有可能被登记。

3、具体价格我不知道。但别墅类的一般都不怎么降价，更多的情况是涨的慢，全北京大部分别墅都是这种情况。也就是说别墅类的更偏重自住，投资性到目前为止多数不太强，全北京能跟上大盘走势的别墅很少，凤毛麟角。尤其是违建多的，说明物业的管理不太到位，也影响价格走势。

4、总之还是多考虑自住吧，另外尽量不买带有违建的，这几年查的越来越严了，很多顶楼复式和一楼的阳光房都给登记了。

仅供参考。

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