上海
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悉尼楼市迎重大转折，降息或为购房者带来近9000澳元预算增益
悉尼房地产市场正处于近年来最大变革的边缘，如果预计的降息落实，新购房者今年年底前可能获得约9000澳元的预算提升。
其中，首次降息预计将在澳大利亚储备银行（RBA）下周的董事会会议上宣布，而四大银行预测今年还将有三次额外的降息。
预计房贷持有人和新购房者的储蓄将改变市场格局，引发购房热潮，并推动换房者的交易增长。专家们将其比作“闸门开启”，并表示竞争的加剧将在未来几个月内推高房价，扭转自去年春季以来的市场低迷。
研究机构PropTrack的模型分析了首次降息以及后续降息对房主的平均节省额度，结果显示，悉尼房贷持有者将获得全澳最高的储蓄额。
大悉尼地区的新房主，在首次降息0.25个百分点后，平均每月可节省约190澳元，而公寓业主则可节省约100澳元。
如果今年降息四次（符合CBA、Westpac和NAB的预期），房主的月均节省额将增至770澳元，全年总计节省9240澳元。公寓业主的月均节省额将增至410澳元，全年节省近5000澳元。
考虑到近年来房价和负债水平的增长，这些节省额度堪称史无前例。但由于各地房价和贷款金额的差异，不同地区的房主所能节省的金额也大不相同。
PropTrack的数据显示，如果2月的降息被银行全额传导，悉尼约300个城区（约占大悉尼地区的一半）房主的月均还款将减少200至900澳元。
若今年共降息三次（符合金融市场的预期），相似数量的城区内，房主每月可节省650至2000多澳元。
若今年共降息四次，悉尼大部分城区的房主平均可节省800至4000澳元。
部分房主在四次降息后可获得最高节省（每月超过1500澳元）的城区包括东区的Randwick和Paddington，以及北岸的Chatswood、Willoughby、Lane Cove和Cammeray。内西区的Concord、Haberfield、Drummoyne和Burwood也在名单之列。
PRD房地产首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，市场对即将到来的降息期待已久，就像一场赛跑。
02
澳洲三分之二退休租房者面临无家可归
澳大利亚政府正被敦促将租房补助（Rent Assistance）最高提高50%，以防止越来越多的退休人士跌入贫困线，甚至流落街头。
格拉坦研究所（Grattan Institute）发布的一份新报告指出，三分之二的澳大利亚退休租房者正生活在贫困中，且这一问题日益严重。
题为《退休租房：为何租房补助需要上调》的报告呼吁澳大利亚政府提高租房补助的最高额度，以确保退休人士既能负担住房，也能支付基本生活开销，如食物。
报告指出，联邦租房补助旨在为依赖养老金的低收入退休租房者提供补贴，但现有补助标准远远不够。例如，仅依靠政府收入支持的单身退休者在悉尼仅能负担4%的单间公寓租金，在布里斯班为13%，墨尔本则为14%。
“自2001年以来，领取租房补助者所支付的房租上涨速度几乎是租房补助最高增幅的1.5倍。”报告写道。
“因此，许多依靠租房补助的退休人士无法同时支付租金和其他基本生活费用。”
“越来越多的老年澳大利亚人正面临无家可归的风险，如果不采取措施，这一趋势将进一步恶化。”
报告的主要作者、格拉坦研究所住房与经济安全项目主任布伦丹·科茨（Brendan Coates）表示，澳大利亚正在让太多租房者陷入困境。
“只有大幅提高租房补助，才能确保所有澳大利亚退休人士都能享有体面的晚年生活。”他说。
格拉坦研究所建议政府将单身人士的租房补助最高标准再提高50%，夫妻租房者提高40%。此外，该补助应与首都城市最便宜25%的租赁房屋租金增长挂钩，而非与通货膨胀挂钩。
“这样，退休夫妻可以负担每周390澳元的房租，这足以租下最便宜25%的一居室或两居室房源。”
报告还建议，政府可以通过进一步收紧养老金税收优惠、削减负扣税（negative gearing）、将资本利得税折扣减半，或在养老金资产测试中纳入更多自住房价值，以支付这些额外支出。
报告发现，私人租房的退休人士比拥有住房或住在公租房的退休人士面临更严重的经济困境。
数据显示，11%的退休房主在扣除住房成本后仍生活在贫困中，而67%的私人租房退休家庭则处于贫困状态。
“单身男性和单身女性（私人租房者）的贫困率更高，分别为74%和78%。”报告指出。
“在扣除住房成本后，私人租房的退休人士比住在公租房的退休人士陷入更深的贫困。”
数据显示，普通单身退休租户的收入每周比相对贫困基准低125澳元，而同龄的公租房住户则低29澳元。
“这种巨大差距意味着许多退休人士连吃饭都成问题。”报告写道。
03
降息或推高房价！悉尼、墨尔本部分区域房价预计大幅反弹
最新模型显示，澳大利亚较昂贵的地区房价可能会因降息而上涨得更快，而相较之下，较实惠的区域可能受到的影响较小。
研究公司 CoreLogic 的数据显示，一些在加息期间房价大幅下跌的城区，预计将在未来出现强劲反弹。
CoreLogic 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示：“整体来看，房价较高的地区往往对利率变动更为敏感。当利率下降时，目前被相对低估的区域房价可能会迎来上涨。”
尽管降息的时间和幅度仍存在不确定性，但 CoreLogic 的模型预测，每当现金利率下降 1 个百分点，全国住宅价格平均会上涨 6.1%，部分区域涨幅更高。
在悉尼，预计房价涨幅较大的地区包括 Leichhardt、Sutherland-Menai-Heathcote、Warringah、Hurstville、Hornsby、东部南端、Parramatta、Sydney Inner City、Botany 和 Canterbury。
墨尔本房价预计反弹最明显的区域包括 Whitehorse (West)、Essendon、Manningham (West)、Boroondara、Bayside、Yarra、Glen Eira、Whitehorse (East)、Monash 和 Stonnington (East)。
CoreLogic 预测，如果房地产市场的反应与过去类似，这些地区的房价可能出现两位数的涨幅，甚至在某些区域上涨 18% 至 19%。
不过，Owen 强调，与具体涨幅相比，排名的相对变化更具参考价值，因为该模型是基于 2010 年代的数据，当时利率较低，住房可负担性问题尚未如此突出。
该模型分析了 2014-15 年、2015-16 年和 2018-19 年三个时期，观察在利率稳定 5 至 6 个月后的市场表现，以及随后降息对房价的影响。
她表示，未来利率不太可能回到疫情前的超低水平，这意味着房价的增长幅度可能不会像 2010 年代的房产热潮那样剧烈。
此外，一些投资者较为集中的地区（如 Parramatta）可能对利率变化特别敏感，即便这些地区的房价并不算特别昂贵。
较高的利率降低了购房者的借贷能力，使得他们在拍卖会上能出价的金额减少，从而整体上对房价施加了下行压力。然而，这种影响在不同地区有所不同：借贷能力下降的买家可能会避开高端城区，转向较实惠的地区，从而降低了前者的竞争，同时增加了后者的竞争。
澳大利亚储备银行（RBA）将在 2 月 18 日召开会议，决定是否将当前 4.35% 的十年高点现金利率下调。
在本周末的房产拍卖中，市场情绪较去年底更为积极。买家希望在降息推动房价上涨之前尽快购房。
04
维州部分地区房价一年内下跌高达十万澳元
过去一年，由于生活成本上升、利率提高以及房源供应充足，维多利亚州部分地区的房价下降了高达 10 万澳元。
2024 年房价跌幅最大的地区是西南 Gippsland 的 Venus Bay，当地房屋中位价下降 13.8%，即超过 81,000 澳元，至 511,000 澳元。
紧随其后的是 Phillip Island 附近的 San Remo，房价下跌 11.6%（约 10 万澳元），中位价降至约 765,000 澳元。
此外，Ballarat 大区的四个城区——Smythes Creek（下降 117,000 澳元）、Cardigan（下降近 99,000 澳元）、Lake Wendouree（下降约 93,000 澳元）以及附近的 Trentham（下降约 102,000 澳元）——房价跌幅在 9% 至 11% 之间。
CoreLogic 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示：“从卖方的角度来看，市场确实较为疲软。”
“市场上的房源数量远远超过了实际成交量。从供需关系来看，买方现在拥有更多的议价能力，可以压低要价和房价。”
Owen 指出，这一趋势可能受到维州房市的更广泛影响因素影响，例如移民趋势的不利变化、长期较高的利率，以及生活成本压力等。
“从更微观的角度来看，Ballarat 地区——Smythes Creek、Cardigan、Lake Wendouree 和 Trentham——可能因为这些地区的房价相对较高，而房价较高的市场在过去 12 个月内跌幅往往更大。”
Buxton Ballarat 房产公司销售顾问 Tim Veal 观察到，市场上的另一趋势是买家更倾向于可立即入住的房产。
“可立即入住的房产往往表现良好，而需要聘请建筑商进行装修的房产，由于材料成本较高，买家会有所犹豫。”
Veal 认为，投资者的减少也可能对市场产生影响。
“过去两年，投资者的数量大幅减少。现在的买家主要是本地的自住者，他们要么是想换大房，要么是想缩小居住面积。”他说。
尽管 Veal 认为房价在短期内不会迅速回升，但他表示市场正在出现积极的迹象。
“过去三个月，我们注意到来自 Brisbane、Sydney 和 Melbourne 的购房代理正在密切关注 Ballarat 市场，并为他们的客户购买房产，显然他们在这里看到了某些优势。”他说。
在 Venus Bay，Alex Scott & Staff Real Estate 公司的负责人 Dan Lawrie 透露，从 2024 年年初到年中，当地房地产市场经历了 6 到 12 个月的低迷期。
“这一阶段市场的冷清主要是因为买家对利率的不确定性，以及生活成本危机的影响。他们在这段时间选择观望。”他说。
Owen 进一步分析，由于 Venus Bay 是热门度假胜地，生活成本压力可能也影响了买家的兴趣。
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