货币放水，楼市能不涨吗？

近段时间，老杨对全国的一线城市和少数强二线城市楼市运行的方向持偏谨慎乐观的态度。

但在网络上，很多网友对此非常质疑，强烈反对我这种偏谨慎乐观的态度。

大部分网友都认为，现在全国房价还会持续下跌很长时间，甚至像某些境外投行预测的那样，还要跌 30% - 40%。

我建议各位朋友们不要太悲观了，尤其是对于高能级城市。

因为房地产市场是呈周期性波动的，这种周期性波动不仅与房地产本身相关，还和宏观经济、宏观货币政策、宏观金融密切相关。

这里，分享一下金融环境如何影响房地产的变化。

众所周知，房地产是资金密集型产业，货币信贷、金融政策和流动性对楼市的影响非常大。

在监测市场变化的过程中，为了更好地监测房地产金融环境，我们构建了金融环境景气指数。

先来看一下过去十年的运行轨迹，这是全国金融环境景气指数的走势图。

可以看到，2014 年三季度的时候，景气指数处于偏低位的负值区间。

2015 年到 2016 年上半年，经济指数持续攀升，并且大部分时间段都在正值区间，这对当时的楼市起到了明显的推升作用，拉动了 2015 年房地产市场的复苏，2016 年更是进入繁荣期。

在 2020 年，金融环境指数又出现了一小轮的繁荣小周期，对当时局部城市的楼市繁荣起到了支撑作用。

但是从 2021 年第二季度开始，直到现在，金融环境指数进入负值区间，处于不景气状态。

但值得关注的是，过去的五个月景气指数持续攀升，12 月份景气指数是 -17，成为 2021 年 7 月份以来的最大值，今年1月进一步回升至-9
。

看图之后，至少能知道一点规律：景气指数高、往上走的时候，有利于楼市；景气指数处于零轴以下时，就会对楼市形成拖累。

好消息是，过去七个月，它从比较低的位置逐步攀升往上走，目前还没有翻红。

但是按照我的预计，未来几个月，也就是 2025 年的上半年，金融环境指数会穿过零轴，进入到景气区间，从而对房地产的止跌回稳起到关键的助推作用。

金融环境指数包含了九个细分指标，比如M1、汇率、国债利率、房贷利率、居民杠杆率、房企贷款占比、股市波动等。

总体来说包含两类指标：一类是能够反映全社会金融环境变化的指标，另一类是能够反映房地产业本身金融环境变化的指标。

指标比较多，这里分享一个细分指标 ——房企贷款占比。

各位都知道，开发商对信贷支持非常依赖。

如果国家政策导向偏宽松，银行愿意积极贷款给开发商，那他们的资金面就会比较活跃，有利于他们去拿地、开发、卖房。

反之，如果政策紧缩，比如 2020 年 8 月份开始实施 “三道红线” 制度，很多房企，尤其是民营房企的资金面很快就紧张起来了，项目资金周转困难，杠杆率必须降下来，很多房企不适应，后来就爆雷了。

然而，过去两三年国家政策转向了，从过去抑制房企融资转变为支持房企融资；尤其是过去的一年多，实施了白名单制度，在具体的项目层面，开发贷支持力度很大。

这张图是房企信贷景气指数，它是通过监测房企开发贷的变化情况，来洞察国家和商业银行对房企的贷款支持态度和力度的变化。

从图中可以看到，2014 年下半年到 2021 年初，整个的景气指数基本上都是正值，说明国家和商业银行对房企的支持力度比较大。

从 2021 年第二季度开始，整个形势发生了大的变化，房企的信贷环境开始进入到不景气区间，贷款最难的时候是 2023 年 9 月份前后。

之后，融资环境开始持续边际改善，尤其是过去一年，白名单制度实施之后，房企融资面出现了明显的边际改善。

最新数据，今年1月份，房企信贷景气指数是 -6，也就是说目前的贷款景气指数还是负值，负值意味着还没有达到历史上平均的宽松程度，但是离正值已经很近了。

从细分指标我们就可以洞察到，前面我说的全国整体的综合金融环境指数目前在持续边际改善，未来几个月会穿过正负零进入到正值区间。

穿过正负零之后的初期，就比较类似上一次全国楼市复苏初期的 2015 年上半年。

因此，从金融非常核心的指标及其周期性变化走势来看，2025 年它对楼市的支撑力度会明显大于过去的三年。

所以，从周期角度来看，老杨对于 2025 年部分高能级城市的楼市持谨慎乐观的观点。