住建部定调2025年

导读：如题。

本文成于2024年12月30日。

2024年12月24-25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开（新闻通稿4834字），这可被视为住建系统的2024年年会，值得关注。

一、2024年总结

（一）在对2024年总结时，住建部主要聚焦房地产市场、城乡建设（城市更新）、建筑业及基础支撑等四块，这主要是因为住建系统的职责或主管领域为房地产与建筑两大行业。

（二）整体基调上看，住建部对10月以来的房地产市场评价较高，并认为这得益于“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳。其中，“四个取消”具体指取消限购、限售、限价及取消普通住宅与非普通住宅标准，“四个降低”具体指降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量房贷利率及降低“以旧换新”换购住房的税费负担，“两个增加”具体指通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元。

（三）与此同时，在房地产市场部分，住建部还从保交房、“白名单”项目扩围增效、建立人房地钱要素联动新机制、城中村改造、保障性住房建设、公积金提取及好房子建设等几个方面进行阐述。其中，这里的联动新机制主要指“以需定购、以需定建及以人定房、以房定地、以房定钱”。

二、2025年任务

（一）就2025年工作任务方面，住建部主要聚焦五个方面，分别为持有用力推动房地产市场止跌回稳、推动构建房地产发展新模式、大力实施城市更新、打造“中国建造”升级版、建设好房子等。可以看出，五项任务中的前三项均与房地产市场有关。

（二）就第一项任务而言，住建部提出把各项存量政策和增量政策坚决落实到位，这意味着地产领域还会有一些增量政策出来，我想大致包括以下几个方面：

1、继续降低老百姓的购房负担（如“四个取消、四个降低”的力度进一步增加，继续降息降首付等）并严控供给，即住建部提出的“大力支持刚性和改善性住房需求”。

2、有效发挥住房公积金支持作用，这意味着住房公积金的提取条件也会进一步放宽、住房公积金贷款利率和额度应会继续给予支持。实际上，相较于商贷，公积金贷款利率下调的空间非常大。

3、扩大城中村改造规模，推进货币化安置。应该说，这个提法已经有一段时间，具体会进行到什么程度还要继续观察（货币化安置）。

4、明确配售型保障房要加大力度，即在配租与配售方面，配售的力度会加大。

（三）在构建房地产发展新模式方面，除上面提及的“优化供应体系及以人定房、以房定地、以房定钱”外，住建部还特别提出要有力有序推行现房销售、加快建立房屋全生命周期安全管理制度。这意味着，现房销售的试点范围会进一步拓宽，同时住房维护的进程也会加快（这涉及到维护资金的问题）。实际上，2024年8月23日，住建部在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上便提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”，不过市场抗拒情绪很大，目前看市场的情绪可能会延缓进程，但却没办法改变方向，以后老房子的维护成本还是要考虑在内，这使得老房子的性价比实际上是在下降的（因为维护成本可能会比较高）。

（四）在城市更新方面，住建部提出“全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务”，实际上之前印发的《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》中提出“合理安排2024年城镇老旧小区改造计划……重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区……在确保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围”。

（五）其它方面值得的提法主要为“全面梳理建筑业法律法规规章和文件，凡是影响活力和积极性的，该改的改、该废的废”，这对建筑业构成利好。

三、结语

（一）和发改委一样，住建部只是地产与建筑业的规划部门，其提出的很多重点任务需要借助其它部门来实现，如已经退出的“四个取消、四个降低、两个增加”便是在财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门的支持下推出的。

（二）本次年会住建部单独提出住房公积金，意味着住房公积金可能会在2025年有一定调整，毕竟其在2024年的调整几乎是缺失或力度偏小的。

（三）在地产行业方面，利好政策还会持续，当然这要看市场情况，会有节奏。与此同时，比较明确的一个方面是，二手房的性价比会越来越低，（隐性）维护成本也会越来越高。

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