天津
2025年的天津楼市，从开年就透着不寻常。
不仅假期出政策，还赶在除夕前一两天，密集挂地。
一天6宗，一天1宗。
两天就“上架”了7宗宅地，规划总建面约33.8万平米，起始总价超38亿。
均计划于2月26日摘牌。
具体摘牌时间如下：
这也是2025年天津出让的首批宅地。
具有很强的信号意义。
★开局就酣战
春江水暖鸭先知。土拍，就是楼市的先行指标。
透过正式挂牌的这7宗地，不难看出，今年从开局就很激烈。
●出让宗数比去年同期多
去年2月，天津出让了5宗宅地；而今年2月，待拍宅地达7宗，多了2宗。
侧面说明了，预期有提升。
●准地王“打头阵”
2024年的地王，是在12月底压轴登场。
而今年，开场即巅峰。第一个土拍日就卖“准地王”，也就是：和平山东路地块。
别看体量不大，占地4007.4平米，规划建面6812.58平米。超级“迷你”。
但却着实“金贵”。
起始楼面价39926元/平米，刷新近7年地价新高！
不仅早早预定了今年的单价地王，而且即便底价成交，也能排进天津历史上单价地王前五。
该地块容积率1.7，可以做洋房。
叠加，和平新房的稀缺性，能卖溢价。
●向心化增强，市区是主场
去年，市区一共卖了13宗地，而今年，单开局就“上桌”4宗。
已是去年全年市区卖地总宗数的30%。
包括和平1宗（山东路地块）、红桥1宗（西于庄14号地）、河东2宗（老工大2号地、富民路1号地）
宗宗重磅。
连其他3宗环城地块，位置也都不错。
要么环内，要么离外环不远，而且都有地铁。
这一方面说明，拿地半径在进一步收缩；另一方面也揭示，还是秉承“卖好地才能好卖地”的原则。
用好地来开好头，打响第一炮。
★低地价低容积率成趋势
2025年首批出让的这7宗地，容积率在2以下的达4宗，最低才1.2、1.3。
且不少还有降容积率或降地价的情况。
有的甚至两者都占。
河东富民路1号地，2023年时曾经挂出来过，如今回炉重挂，虽然地块面积、容积率等指标没变，但地价却变了。
起始楼面价从当时的15512元/平米，降到了11555元/平米。
一平米便宜了近4000元。
另，片区内还规划新建一所十二年制天津一中河东学校。
国展东B2地块之前地块招商推介时容积率是1.8，再看正式挂牌的容积率，1.2！
包括挂牌楼面价也比当时便宜了。
当时要卖9000起，而今起始楼面价5500。
两者加起来粗略估算，这地价差不多降了约六成。
河东老工大2号地，地价更具优势，该地块整体起始楼面价16188元/平米，住宅楼面价18557元/平米。
（之前上实仰山楼面价21768元/平米，金茂工大4号地成交楼面价17997元/平米）
但2号地容积率低。
上实仰山容积率2.9，金茂工大4号地容积率2.0。
而老工大2号地的容积率仅1.3。
此外，红桥西于庄14号地、津南海河柳林59号地、西青周庄子地块等，也都比板块之前出让的地便宜。
红桥西于庄14号地容积率2.1，起始楼面价12481元/平米。而在售的建投誉河院，容积率2.22，成交楼面价12504元/平米。
该地块大概率会是建投誉河院二期。
体量不大，有消息说，为3栋小高，面积97、114平米。
津南海河柳林59号地容积率2.1，起始楼面价8815元/平米。而紧邻的60号地，中建代建，容积率2.2，成交楼面价8968元/平米。
59号地不仅地价更合适，而且位置还比60号地更好。
位于西青大寺的周庄子地块，起始楼面价9495元。
而该板块之前出让的美的云筑、绿城柳岸晓风，成交楼面价分别为12303元/平米、13984元/平米。
简而言之，这批地，普遍更便宜了。
而低地价意味低房价，也意味可以有空间做更好的产品。
“两低一高”，竞争力无敌。
★楼市格局或重塑
从市场格局角度，也有变化。
●老工大成热门
原来老工大区域只有上实仰山一个盘，现在都仨儿了。即上实仰山、金茂工大4号地和新挂牌的老工大2号地。
但产品有差异。
上实仰山为高层+小高，金茂工大4号地为小高+洋房。
而新挂牌的老工大2号地，更低密，容积率仅1.3，能做出别墅来。
加之现在新产品汹涌，新盘都配架空层等创新设计。
该地块或出现市区首个架空层别墅。
有可能会是山西建投拿。
该开发商本来是拿4号地的，但没有竞过金茂，现在又要卷土重来了。
●海河柳林继续“壮大”
海河柳林从卖出第一宗后，一发不可收拾。两年已成交7宗地。
现在不仅河西海河柳林、东丽海河柳林，去年津南海河柳林的第一宗也已成交，中建代建，今年入市。如今津南海河柳林的第二宗也上架了，另有58号地也在推介中。
板块“阵容”越来越庞大了。
●国展东终于启动了
这是一个全新板块，可出让土地14宗，包括住宅10宗，商业4宗。
此次挂牌的津南（挂）2025-01号宗地，是国展东板块出让的首宗住宅。而津南（挂）2025-02号地块，为该板块首宗商业地块。
1宅+1商，同日上架。
标志着，“候场”多年的国展东板块，正式启动了。
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