天津
最让买房人举手相庆，堪比“撒钱”的动作就是降利率。
去年LPR降了3次，基点降了2次，但年底的一波反手上调却把很多人整懵了。（注：本文所提到的LPR均指5年期LPR利率）
到底是降还是涨？
2025年，还能不能见到2字头房贷利率？
可以确定，2025年房贷利率肯定会降。
这没跑。
去年底的一系列顶层会议，已经给定好调，要实施“适度宽松的货币政策”。
这是时隔14年来的首次。
在之前，也就是2011年至今，货币政策的基调一直是“稳健”。
此番“稳健”变“适度宽松”。
也就意味，2025年会是一个货币宽松大年。
加之，近一个多月，央行密集喊话，不仅多次提及要实施适度宽松的货币政策，更是直言要降准降息。
可见，降息，已板上钉钉。
唯一不确定的是，力度会有多大。
有激进的专家认为，2025年会降75bp，也有保守的认为，30-40bp。
我们365的判断是：60bp以上。
很简单，去年的货币基调是稳健，LPR降了三次，一共下调了60bp，那今年“适度宽松”成为新基调。
也就意味，力度会超过2024年，也就是超过60bp。
若真这样，2025年百分百能看到2字头利率。
极端的甚至能看到2.5%。
事实上都不用降60bp，只要LPR降幅在15bp以上就可以见到2字头。因为天津目前执行的商贷利率是3.15%（LPR-45bp）。
但这有个前提，天津地方加点也就是-45bp不会上调。
都知道，房贷利率=LPR报价+地方加点基数。
所以，2字头能否看到，也得看加点。
不可否认，天津房贷利率降到2字头，也并非易事。
主要难点有三：
1）公积金利率
公积金的宗旨是惠民，有兜底保障的作用。
它是“底线”。
商贷利率不能低过公积金。
这也是去年底，广州、南京、苏州等众多城市集体上调房贷利率的重要原因。
“公商倒挂”会削弱公积金的吸引力。
毕竟公积金的核心优势就是成本低、利率低。
原来差不多能比商贷低出一两个点。但现在，首套公积金2.85%，商贷3.15%，才低0.3个点。本身就已很鸡肋。
如果商贷利率下调，那公积金势必也会降。
若公积金不降，只能靠加点冲抵。
现在，新增商贷利率是LPR-45bp，存量房贷利率是LPR-30bp。也就是说，顶多还能再往上调15基点。
空间很有限。
2）银行息差。
银行“吃”的就是贷款利率与存款利率之间的息差。
但近几年随着贷款利率持续下行，包括存量房贷利率也下调，让银行净息差屡屡创新低。
甚至还跌破了“预警线”。
净息差的监管警戒线是1.8%。而2024年三季度的商业银行净息差已降至1.53%。
如果商贷利率再降，压力会更大。
工行行长已经带头，拒绝“内卷”，坚决不打“价格战”。
天津之所以利率反转上调，也是因为银行利润压力山大，被“窗口指导”了。
甚至有传言，不能低于3%。
再者，牵一发而动全身。
现在存量房贷利率也跟新增房贷利率挂钩。新增降，存量也得降。
为了保证息差，存款利率也会跟着降。
现在五年期定期存款利率才1.55%，1年期才1.1%。
再降，存款都快“零利息”了。
此外还有一点，大洋彼岸的压力。
当地时间1月29日，美联储宣布不降息，将联邦基金利率目标区间继续维持在4.25%至4.5%之间。
这是美联储自2024年9月连续降息以来首次维持利率不变。
它的暂停降息，也导致中国降息受到影响。
降息空间变得压抑局促。
但是，趋势不可逆。
在大势面前，所有逆潮流的动作，只能是螳臂当车。
何况今年还是楼市止跌回稳的关键年。
银行也得为大目标服务。
所以，今年2字头商贷利率和降公积金利率都有可能。
大家认为呢？
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