建发，地产高速狂飙

当融创、万科深陷债务泥潭喘息，有这么一家开发商，开启了高速狂飙。

2023年，权益拿地金额632亿，拿地42宗，新增土储580万方，

2024年，权益拿地金额742亿，其中上半年拿地19宗。

这个开发商，正是国企“加速派”，厦门建发。当下的地产，仍处ICU病房，厦门建发无疑是在上演一出速度和激情。

2024年销售1330亿位列百强榜第七名，成为前十名福建系唯一的开发商。不仅如此，厦门建发也以303亿元的销售，成为福建销售榜首，且蝉联厦门销售6年冠。

在外人看来，这几年厦门建发的操盘，几乎是油门踩到底的操作，代价自然是债务高起。而在我看来，更像是刹车失灵的反应。

从负债率上看，2021年是77.28%，2022年是75.13%，2023年是72.63%。反而有逐年缓解的趋势。其债务规模的缩减，有其表外负债的债务魔术。到了2024年10月31日的财报，负债率又回到了76.10%。

债务整体规模3535亿。

作为厦门岛内的神话，建发有它的操盘逻辑。一方面主打开发高端项目，并化身土拍市场的白衣骑士，只要是核心地块，且没有其他国央企竞争情况下，厦门建发基本上主打一个“没有封顶预算”的拿地逻辑。

“永远只贵一口价”，不仅仅是建发的销售原则，也是建发的拿地气度。

高速飙车，需要高标号的汽油和高容量的油箱。

土地质量，就代表的高标号，土地数量就代表了油箱。只要土地够核心，土地数量够，新增土储就可以用成为债务永动机。

在赌桌上，一旦发现输牌了，就必须留在赌桌上继续下注，而且还得继续加注。因为只有继续，才有赢回来的可能。

为此，建发开启了地产ICU时代的高周转。为了冲刺节点，全国项目几乎都呈现“赶工”趋势。这样一来，主打高端住宅产品的建发却是提供“不匠造”的交付产品。

比如厦门的建发缦月长滩、上海的建发苏河望、杭州的建发缦云等等，在某书上颇有议论。不知道何时开始，那个被同行戏称“卖大门的建发”却被同行争先效仿学习的建发，宏伟壮丽的大门，挤满了走不进大门的“拉白条业主”。

不服务“富人”，是普宅购房者给他的美赞。

拉白条不能阻止建发拿地，富人的拥护给了建发财大气粗拿地的底气。2025年，北京第一场土拍会，厦门建发以超过90亿的总价，正面硬刚中铁、招商蛇口、华润三家联盟军，拿下海淀区30号地块，楼面价为9.5万。

建发如此豪气，大概率是融资成本极低。根据其上下游公司业主判定，其融资成本应该在3%-3.65%之间，在房开企业中，实属优质。也许，这就是建发的底气。

我一直强调，只要地产销售持续低迷，国内资产价值没能进一步推高，国内任何一家开发商都无法自我修复资产负债表。

建发有点不一样，截止2024年9月，它的销售毛利仍为12.4%。在资产价值逐渐下行周期里，这个毛利如何来的，业主是最清楚的。

任何一个逆周期利润的产生，都不是奇迹。

都是人血淋淋的代价。没有刹车的建发，愿高速一路畅通。

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