这个春节，我在海花岛感受到的楼市冷暖：海景房别墅月租1.5万，二手房低至7000元/平

本文来源：时代财经 作者：林心林

编者按：春节，中国人心中最传统、最具仪式感的节日。这是一场从异乡到故乡的归来，是小城里升腾起的烟火气，也是一场流动的消费盛宴。值此春节之际，时代周报、时代财经联合推出《小城大年》系列报道，关注春节经济和时代变迁下的点滴。

每年春节，海南儋州的海花岛都会照例迎来一批“候鸟”。

“每天的生活就是挖沙、赶海、晒太阳、逛街、喝咖啡。”来自北方的游客李洋已经在岛上待了半个多月，今年是他在海花岛度过的第二个春节。与李洋一样，大批游客以及业主们早已涌入这座矗立在海南西北角的巨无霸人工岛。

自2015年12月正式启动住宅销售以来，海花岛一直话题不断。近年来，又因开发商资金问题和39栋楼拆除风波等事件频频出现在新闻报道中。儋州当地人张乐介绍，目前位于2号岛临海的39栋楼相较前两年被政府接管时并没有太多变化，也没有对外销售、出租或用于其他用途的消息。

在经历一系列风波后，如今这座人工岛已恢复正常运转。在海南旅游业不平静的一年，海花岛将在2025年迎来怎样的开局？

海花岛春节迎客，有游客提前3个月租房

去年10月过后，北方的“候鸟一族”们就已陆续来到海花岛。

这座全世界最大的人工岛总面积约7.8平方公里，由三个离岛式岛屿组成，其中1号岛为囊括主题乐园、购物中心、商业会展、餐饮休闲等的文旅服务区，2号、3号岛则是以住宅、度假公寓、海滨别墅为主的居住区。

当地人张乐称，一般北方的中老年人来得比较早，国庆假期后就有中老年人过来租房子或者入住自己购置的房子。“年轻人来得比较晚，大多是元旦后过来，特别是有些‘数字游民’，租上1-3个月。”

“岛上到处是松弛感满满的大爷大妈，年轻人比较少。”李洋是第二年来海花岛过年，其提前3个月就找房产中介租了房，一间大开间的月租在1800元左右，加一个床位200元。李洋称，自己曾在海花岛外排浦镇上租过民宿，虽然在过年期间月租低至600元，但房间及周边设施比不上岛内。

相比海南其他热门城市，李洋认为海花岛所在的儋州物价更“感人”，更加适合旅居。比如在儋州白马井镇上的一家大型农贸市场，花螺低至15元/斤、生蚝1.5元/个，“比三亚便宜很多，像平替版（的三亚）。”

临近春节，李洋明显感受到2号岛上的人越来越多，市集广场人潮涌动。在刚过去的2025年元旦假期，海花岛举办了大型跨年烟花秀，吸引了本地人及外来游客前来参观。张乐在跨年夜感受到了久违的人气，从早上10点进入1号岛的车道就开始拥堵，岛上欧堡酒店的办理入住队伍排起了长龙。

“估计得有十万人上岛。”海花岛某房产中介老板张亮感慨。去年春节期间，海花岛的日均游客量达7万人次。

东北人庞雨则是早期在2号岛购置房产的业主，平时其把房子交给中介公司出租，直到过年前才收回自住。节前一周，庞雨称海花岛独特的场景又出现了，岛上住客在各大快递寄存点前大排长队取快递，“久的话要排40分钟到1个小时。”

与庞雨一样在海花岛买了房子却常年出租的业主不少。张玲手中托管运营着海花岛上多套民宿房源，从10月开始，她的朋友圈就接连不断地晒出各种租房成交信息，租期从1个月到4个月不等，如有两位租客从11月租至隔年4月才退租。

“一般过来过冬的都是9月份到10月份开始预订，半年租期的租得最快。”另一位民宿短租经营者王小莉介绍，临近过年房子月租会水涨船高，如最抢手的39平一房一厅，在11、12、1月的月租价格分别是1500元、1800元、4000元，“租期越长的话租金更低，至少三个月起租的话就能在春节住到月租八九百元的小公寓，但不包物业费、宽带费、保洁费等。”

“今年人流量少了”，别墅租金几近腰斩

尽管来咨询和下定的租客不少，但一直到年前一周，王小莉与她的同行们仍在各大社交平台推荐海花岛的房源。

“今年不好租。”王小莉说道。

与2024年春节早早满租不同，王小莉直言，今年客流预估比去年少了三分之一。

王小莉明显感受到，今年春节小户型的房子出租较容易，但大户型尤其是位于3号岛的别墅却有些吃力，“直到距离春节10余天的时候，我还没租出去几套别墅房型。”王小莉称，咨询的客户大多对小户型有意向，“我的客户几乎都是老两口过来过冬，如果还有家人就搭个沙发床将就。”

这导致租金也有所下滑，王小莉预估今年春节期间海花岛民宿市场租金较2024年跌了近一半；甚至临近年前，有些业主着急出租，时不时还有月租1000多元的小户型捡漏。

据中介们介绍，今年跌幅最大的就是别墅房型。1月20日，有房产中介推介了一套“4房3卫9000元月租”的别墅房型。不过，该房源很快就已租出，该中介称，目前不看海的别墅房源月租约在10000-12000元，看海景观的月租则在15000元左右。

而在去年初，“海花岛租房10天花2万”曾冲上新闻热搜，随后调查结果通报该价格是纠纷所致，实际为月租2万元。张玲对时代财经指出，去年春节期间3号岛4房别墅的月租市价均在2-3.5万元之间，对比可窥见今年几近腰斩。

庞雨也观察到，虽然一到冬天北方的“候鸟”们都回来了，但今年冬天岛上的人流量明显少了一些，“去年人太多了，体验感也不好，连摆渡车都挤不上。”

人流下滑的现象并不是今年春节才出现。

2024年7月，一份由海南省酒店与餐饮行业协会等共同起草的倡议书，揭开了海南旅游业残酷的一面。倡议书称，自二季度以来，海南省酒店企业经营状况急转直下，大部分酒店与餐饮企业面临极度内卷、客流下降、普遍亏损的境地。而后9月，罕见的超强台风“摩羯”过境，再次挫伤当地旅游业。

客流的显著减少，也对岛上的商业生态产生了连锁反应。上述项目人员称，1号岛上不少商铺从去年淡季开始直接闭店，甚至到了传统旺季的冬天也不再开门营业。

时代财经了解到，即便是过往大排长队的网红餐饮小龙坎等门店，如今生意也惨淡了许多。有游客1月在海花岛1号岛游玩时也直言，岛上比以往冷清，商业街上暂停营业的、未出租的店铺不少。

岛上二手房市场价跌量涨，低至7000元/平

海南的旅游业正在发生变化。

“老顾客都转战去云南、贵州和东南亚旅游了，需要去挖掘更多客群了。”张亮无奈地感慨。

值得一提的是，以三亚为代表的海南市场也迎来了新客源。据俄新社1月20日报道，莫斯科旅游办事处披露一组数据显示，“2024年，海南岛接待俄罗斯游客17.84万人，较2023年增长超10倍。

但对于地处海南西北部、气候相对三亚要阴冷的海花岛来说，客源流失仍是眼前不小的难题。有海花岛项目人员透露，2024年岛上的客流接近减少三成。

这无形中进一步影响着海花岛的房地产交易市场。据多位中介介绍，2024年岛上的二手房均价仍处于阴跌之中，目前均价低至7000元/平方米，如果是别墅房型价格则在1万元/平方米左右，与四五年前巅峰时期2万元/平方米以上的价格已然跌去不止一半。

“岛上游客少、买家少，只有出售房子的业主最多。”一名房产中介向时代财经调侃。其称，以前自己月入十来万，如今平均下来月收入约2-3万元。不过，张亮也称，由于许多业主低价甩卖，交易量反而有些上涨。

但对张亮这些经历过海花岛早期红利的人来说，如今卖房远不像以前“捡人头”一样简单。张亮称，在海花岛上做房产中介需要玩得转各种社交媒体，微信视频号、抖音都要运营。2024年，张亮就更新了几十条视频。

张亮如今最大的期盼是2025年即将落地的海南自贸港封关。“到时贸易的政策一出，税费优待，产业和投资一增加，买房的人可能就多了。”

（以上受访者张亮、李洋、王小莉、张乐为化名）