北京买房：理清思路，购房建议1435

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想请您给点建议，有一套外地的房子卖了大概能有四百万左右，工作上学在西城，附近大部分是老破小学区，9-10万一平……太贵了，而且上学已经解决了，所以问题如下：

1、现在买房合适吗？公司附近两居租金8000-10000，如果不买，四百万找个年化2%-3%的理财，收益差不多可以付房租了，有合适机会再出手。

2、感觉现在是房价低点，所以想买，希望保值对抗通胀，但是为了孩子上学也不能住太远，所以计划换租，能否麻烦推荐一下保值的租金也高点的小区。

3、如果买，是直接买个总价四百的，小点的，不贷款，用租金抵大部分在公司附近租房的费用呢，还是买个大点的，首付三百多，少贷点（二套），以后也可以住，目前月入两万五左右。

A：

1、房子是用来住的，学区房是买来上学的。如果没有学位的需求，那这会儿买来纯自住就不划算呗，溢价部分闲置，发挥不出任何的价值。那除非是不接受租别人的房子，否则不建议在高峰期接盘学区房。

现在北京老破小的平均租金回报率是2%左右，跟银行利率差不多。但西城房子的平均回报率到不了1.5%，低了能1%甚至更低，所以存银行能占便宜，至少占30%左右。

是否有合适机会再出手，如果是想买性价比合适的，那这有点儿期望值太高了。看运气吧，纯属捡漏儿，但一般没这种美事儿，谁能傻到比市场价降低30%啊？

2、换租的常规建议就是朝阳，没有溢价租金高，换租也能占学区房30%的便宜。如果确定是注重租金，那现在能买到租售比400左右的房子。也就是200多万的老破小能租5000一个月，大山子一带就有的是这种老房。租售比300多的都有，比如东五环外定福庄某些被低估的回迁房安置房，小区不怎么样但性价比高，具体的让当地中介算账。

3、总价400多的，那常规就是东三环东四环，有的是租售比在500之下的，比如朝青一带的老房，或者是开间公寓，租金收益率都划算。

买个大的，那租金收益一般就降低点儿了，天底下好事儿不可能什么都占着，甘蔗不能两头甜，除非运气好捡漏儿。

4、总之这还是先想好自己的主要需求吧，别期望值太高了。感觉现在还只是刚有个想法呢，有些想各项优势都兼顾的意思，太理想化了，还是以现实为准吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，目前我们一家三口人，在通州东方华业有一套房，但从未自住，自入手一直处于出租状态。孩子在西城广内学区上初一，在白纸坊租房居住。

现在手上有部分闲置资金，想投资+自住，不知道现在是不是买房的最佳时机？如果买房的话建议买在什么区域比较好？购房价格心理预期在800W-1400W之间。

A：

1、我没太看懂，预算是800-1400万，区间怎么这么大啊？意思是先得决定华业东方玫瑰卖不卖是吗？如果不卖就是800万，卖了的话1400万？

华业东方到目前为止的价格走势挺好的，基本就是跟随大盘。租金角度应该不太高，租售比估计在800多。但毕竟这是郊区，也不算过分，正常区间吧。所以如果从保值角度留着没问题，只是租金收益不太占优而已。

2、现在买房，谈不上最佳时机，只能说是救市期间，过了年有可能出现小阳春，下跌的可能性不大。毕竟虽然郊区的租售比不太划算，但市区（朝阳）的收益率已经跟银行利率差不多了，接近底线。

3、如果买房最好先明确预算，要不然价格差太大了。如果是1400，以白纸坊附近的话就是丽泽了，其他地段儿这预算都有些偏高，自住合适但价格走势一般，流动性也弱。丽泽看保利百合吧，总价高的溢价低（板块的概念溢价），算兼顾的。旁边的益丰苑也行，福利房社区，可以基本等同于商品房。看房的时候让中介给算算租售比和溢价率。

800万的选择就多了，草桥角门首经贸的不少小区都合适，都是自住+投资的，也都没有溢价。

4、另外如果不自住，而是在孩子上学期间换租，那常规选项就是朝阳。800万可以在东部，千万以上肯定是北部了，否则也是流动性弱点儿，换租的话也不太占便宜。

仅供参考。

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