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12月12日，中海以110.54亿元竞得万泉寺0014地块，楼面价约6.2万元/平方米。这块地是北京采取集中供地以来，首次未设置地价上限、未设置销售指导价的地块。

万泉寺0014地块在西二环、三环之间，建筑面积17.83万平，容积率2.8、控高80米，周边有北京瑞府、北京悦府和端礼著等新房项目。

建筑面积17.83万平，也就意味着至少有1000套左右的房源供给，我们预估最小面积也不会低于130平，主力户型面积会在160-180平米左右。

万泉寺0024地块的容积率和控高数据在酒仙桥的北京宸园也有遇到，同样80米的控高，其中有一块住宅用地容积率也是2.8。以层高换楼间距，这个设计思路在北京的改善市场是能够被验证的，所以不以容积率去判断产品优劣。

中海在拿地后15天就拿出了地块的规划设计图——13栋住宅楼，楼层9-26层，由北到南呈高低排列，层高突破3.1米，部分楼栋为坡屋顶造型。

具体来看，北侧1、2号楼均为26层，位置最好的3号楼24层，采取首层架空设计，4号楼、6号楼、10号楼均为17层，5号楼、8号楼均为10层；南侧12号楼和13号楼均为9-11层洋房设计，大概率为小面积楼栋。

北京新房市场的得房率是明牌，中海在赠送面积层面也不再遮遮掩掩，内嵌式阳台+外敞阳台+北向设备空间，坡屋顶造型的楼栋端户为270°转角飘窗设计。

试想，如果没有底价成交，如果没有足够的利润空间，开发商的第一要义就是思考成本优化，很难在产品角度去打磨、那些交付糟心的项目——

无一不是利润过低导致。

2024年的北京土地市场，底价成交的地块很多。强如海淀，土拍溢价率也不会太高。这就给了开发商一个机会，以较低的楼面价换取足够利润的同时，也能给市场带来更好的新房产品——

所谓的第四代住宅北京版本“好房子”。

从拿地到规划——15天，中海也是有压力的。万泉寺0024地块的对手盘会在1月中旬开拍，就是其南侧500米开外的西南郊区冷库0005地块，两宗地块隔着京沪线对望，万泉寺0024地块更靠近二环，两宗地块周边都有铁路因素影响。

西南郊冷库0005地块的产品力不会弱于、也不能弱于万泉寺0024地块，否则直面拼会很难。2025年，继北京悦府、北京瑞府和端礼著之后，整个西南二环的新格局又要开启了。

12月27日，北京规自分局对万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地建设工程规划设计方案进行公示。按照建设单位及设计单位现阶段设计方案，项目拟建设内容为住宅及配套设施，总建筑面积约249873.11平方米，其中地上建筑面积178283平方米，地下建筑面积71590.11平方米，建筑高度80米（最高），容积率2.8，绿地率30%。

下沉庭院+首层架空，已经成为丰台新盘的标配。

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总平图显示，项目共规划13楼9-26F住宅楼，建筑由北向南呈高低排列。

中央3#楼王栋24层，首层架空。继金茂璞逸丰宜之后，北京隅西颂、建发新宫地块以及中海万泉寺地块，都设计了架空层。

产品设计上也是黑科技叠加，北部1#-3#，中间的8#、11#，以及东西两侧的5#、7#（西部）均做了坡屋顶+天窗设计，边户转角大飘窗。南向内外双阳台，北向设备平台，赠送面积相当可观。

补一下之前一直没有讲过的教育问题，虽然丰台教育相对东西海朝有点拉胯，但是一直在往前进的路上。

2021年《丽泽金融商务区规划综合实施方案》中提到利用原南郊灌瓶厂腾退用地增加了十二年一贯制的北京第五实验学校，提升了丽泽地区整体教育品质。

第五实验学校是北京市教委直属的集小学、初中、高中一体化的全日制公立学校。学校规划为一校三址，其中两址位于丽泽商务区，一址位于丰台科技园区。

万泉寺地块北侧即为第五实验学校丽泽校区，分为小学部和中学部，其中小学部用地面积约1.76公顷，拟建设为30班；中学部位于万泉寺项目的北侧，用地面积约4.6公顷，拟建设为48班。中学部部分地块为南郊灌瓶厂，由于补偿款协商不一致还未搬迁。

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