广州旧改周报┃广州客运站地块做地实施方案审议通过

2025年第3周广州城市更新市场周报

（1月13日—1月19日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于安置房建设质量监管。

行业资讯：

1.广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块做地实施方案顺利通过区政府审议

2.广州市自然资源测绘有限公司开展瑶台村改造项目沙涌南自然村入户详查综合性测绘服务

3.广州市黄埔区火村旧村项目举行回迁安置房摇珠分房活动

4.广州市住建局一行到从化区开展2024年老旧小区改造综合评估工作

项目动态：

本期，广州市共发布11个项目动态：基础数据公示3项；实施方案公告1项，用地面积49.9万㎡；征收补偿安置方案公告1项，用地面积37.5万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积20.3万㎡；微改造5项，用地面积20.2万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有12宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有6宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有3个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1281套，成交面积141565㎡；商业成交71套，成交面积7437㎡；办公成交133套，成交面积8486㎡；车位成交618个，成交面积8235㎡；合计成交2103套，成交面积165723㎡。

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政策资讯

本期重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于安置房建设质量监管，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：住房城乡建设部办公厅关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知

发布单位：住房城乡建设部办公厅

发布日期：2025-1-7

文件要点：

1、严格依法开工建设。强化工程前期手续管理，保障性住房和城中村改造安置房工程必须严格履行基本建设程序，通过工程建设项目审批管理系统加快推进项目实施。坚持先勘察、后设计、再施工原则，取得规划、施工许可后方可进行施工。加强规划和项目选址，坚持以需定建，摸清底数需求，科学确定年度计划、发展规划，做好项目谋划储备，实现“人、房、地、钱”要素联动。要充分考虑居民就业、医疗、入学、出行等需要，严格项目选址审查，加强小区和户型设计，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。保证合理工期和造价，在充分论证的基础上科学确定保障性住房、城中村改造安置房项目建设周期，严禁边勘察、边设计、边施工，不得简化工序、降低质量标准。

2、全面加强建设质量管理。压实各方主体责任，严格落实工程质量终身责任制，督促各方切实履责，健全质量管理体系。建设单位承担保障性住房和城中村改造安置房工程质量首要责任，不得随意压缩合理工期，不得明示或暗示设计、施工单位降低工程质量标准。加强施工质量管理，聚焦住宅质量多发问题，督促建设单位开展建材质量信息公示，严控建设过程质量，并严格按照国家有关规定组织竣工验收，将住宅防水、隔音等质量性能作为住宅验收的重要指标，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。加强改造项目管理，利用存量房源作为保障性住房、城中村改造安置房的，要确保存量房源质量符合有关标准规范。对城中村改造整治提升，以及拆整结合项目中整治提升部分，涉及住房改造的，要确保改造后的结构安全。

3、加大建设质量监管力度。加强监督检查，将保障性住房和城中村改造安置房建设质量监督管理工作作为工程质量监管的重点，纳入重要议事日程；明确保障性住房、城中村改造安置房工程监管重点，重点加强地基基础、主体结构、分户验收和竣工验收等关键环节质量监督；加强施工现场管理，及时排查整改重大事故隐患，牢牢守住质量安全底线。完善房屋保修制度，保障性住房和城中村改造安置房质量保修范围和保修期限严格执行国家有关规定。创新监管手段，将保障性住房和城中村改造安置房项目纳入本地工程建设监管平台统一管理。加强责任追究，建立保障性住房和城中村改造建筑市场和施工现场联动管理机制，依法加大对存在严重质量问题的企业和人员市场清出力度。

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行业资讯

1.广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块做地实施方案顺利通过区政府审议

2025年1月15日，《广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块项目做地实施方案》经区政府常务会议审议通过，市客运站地块成为广州火车站片区（站城产居一体化地区）中第一个通过做地实施方案的地块。

市客运站地块位于广州市越秀区站南路11号，环市西路158号，广东省汽车客运站南侧。该地块作为广州火车站南广场区域具有较高显示度、示范性的地块之一，被选取作为种子地块在该片区率先推进征收和土地整备工作，推动广州火车站片区做地进入实施阶段。

未来，市客运站地块拟打造为新商贸集聚区，包含居住、商业商务等功能分区。该方案将扎实推进“依法征收、净地出让”，全面提升城市人居环境品质，为城市的可持续发展注入新动力。

2.广州市自然资源测绘有限公司开展瑶台村改造项目沙涌南自然村入户详查综合性测绘服务

2024年5月，《广州市城中村改造条例》正式实施，广州各区城中村改造重新启动，其中瑶台城中村改造项目作为广州火车站重点片区更新的有机组成部分备受社会关注。瑶台村位于越秀西北部，属于广州火车站站城产居一体化延伸区，包括瑶台、王圣堂、沙涌南3条自然村。从整体规划上，瑶台城中村改造将按照“分片分期、逐步推进”原则以片带面分步推进。其中沙涌南片区是瑶台城中村改造项目的首期启动地块，未来将打造成为一个环境优美、设施完善、交通便捷的现代化商住示范区。本次改造还将切实解决该地区被铁路和高速路分割带来的交通问题，极大促进内外交通互联互通，提升地块活力。

广州市自然资源测绘有限公司作为本次城中村改造项目沙涌南自然村入户详查综合性测绘服务的技术单位，在街道及建设单位的带测下，对改造区开展入户详查测绘。在多方协助配合下，沙涌南自然村入户测量工作正紧迫有序地开展。

城中村改造前期的入户详查综合性测绘关乎整个改造流程的推进速度，市测绘公司高度重视此次测量任务的开展情况，实时跟进项目动态。目前，市测绘公司已完成大部分房屋的入户详查，现正全力推进入户详查收尾工作，争取不漏一户一宅，保障村民的征拆补偿利益，助力我市城中村改造加速推进，早日完成旧村蝶变。

3.广州市黄埔区火村旧村项目举行回迁安置房摇珠分房活动

在春节即将到来之际，火村旧改项目又迎来了令人振奋的好消息，共计1008套回迁安置房将通过摇号方式确认归属。这标志着众多村民即将喜迁新居，实现“家家有新房，户户有保障”，迎来美好新生活。

在城市发展的浪潮中，旧村改造不仅是城市面貌更新的契机，更是提升居民生活质量、增进民生福祉的重要举措。

火村旧村项目安置房于2017年4月正式启动建设，2021年6月，项目实现全面清零。2023年9月，第一期H地块回迁房成功交付2260套，建筑面积约42万㎡，户型涵盖约70㎡-200㎡。

本次第二期回迁房总计1008套，总建面约18万㎡，户型涵盖82-150㎡。鉴于火村旧改项目改造范围内原居民户数共计2730户，此次交付后，将确保已动迁的村民实现“一户一套”安置房的居住保障，达成“拆者有房”的重要里程碑目标，树立城市更新的新标杆。

城市更新步履不停，重磅配套逐步完善。在保留火村历史底蕴和记忆的基础上，项目正同步推进周边商业、教育等配套建设，力争将新火村打造成人居环境优美、历史文化传承、配套设施齐全、产业形态多元的现代与历史文化共融新社区。

4.广州市住建局一行到从化区开展2024年老旧小区改造综合评估工作

近日，市住建局、市项目办、市更新协会及各位专家到我区开展2024年老旧小区改造综合评估工作，检查组一行到各个老旧小区改造项目现场进行了实地检查评估，随后在区规划资源分局召开了综合评估会议。

会议强调，老旧小区改造是城市更新重点工作，是提升居民生活品质、改善城市形象的重要民生工程，要坚持“把实事办实、好事办好”。会议提出要从以下方面加强项目建设：一是抓紧项目进度，倒排工期，做好老旧小区改造工作；二是顺应居民意愿，做到应改尽改，高标准持续推进老旧小区改造工作；三是加强项目管理，增强施工单位安全意识和质量意识，加强对施工现场的巡视检查，及时发现和纠正施工过程中的违规行为和质量问题。

下一步，区规划资源分局将继续加大督查力度，确保2024年新开工老旧小区改造项目有序施工，对发现的问题进行及时通报和督促整改，确保改造工程真正符合居民的需求和期望，为居民创造更加美好的生活环境。

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项目动态

本期，广州市共发布11个项目动态：基础数据公示3项；实施方案公告1项，用地面积49.9万㎡；征收补偿安置方案公告1项，用地面积37.5万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积20.3万㎡；微改造5项，用地面积20.2万㎡。

1、基础数据公布

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广州市南沙区港湾街道东井村城中村改造项目

地理位置：位于南沙区港湾街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约157013㎡，其中：

（1）集体土地内住宅现状建筑面积42695.4㎡；

（2）集体土地内集体物业现状建筑面积2294.1㎡；

（3）国有土地内住宅现状建筑面积40436.0㎡；

（4）国有土地内厂房及其他建筑现状建筑面积71587.5㎡。

总户数：1030户

总人口：2011人

2

广州市南沙区南沙街道大涌村（上下街）城中村改造项目

地理位置：位于南沙区南沙街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约188987.9㎡，其中：

（1）集体土地内住宅现状建筑面积59930.8㎡；

（2）集体土地内集体物业现状建筑面积339.7㎡；

（3）国有土地内住宅现状建筑面积76955.8㎡；

（4）国有土地内商办、学校、厂房、仓库及其他建筑现状建筑面积51761.6㎡。

总户数：2737户

总人口：5550人

3

广州市南沙区港湾街道南横村城中村改造项目

地理位置：位于南沙区港湾街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约380969.6㎡，其中：

（1）集体土地内住宅现状建筑面积179377.8㎡；

（2）集体土地内集体物业现状建筑面积3221.6㎡；

（3）国有土地内住宅现状建筑面积95775.1㎡；

（4）国有土地内商办、厂房、仓库及其他建筑现状建筑面积102595.0㎡。

总户数：2783户

总人口：7666人

2、实施方案公告

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广州市黄埔区新龙镇新田旧村改造项目

项目位置：位于黄埔区新龙镇东部，南临镇龙村，西临汤村，东临增城区，北至旺村、洋田村，毗邻科教创新园区

改造范围用地面积：498900㎡

建新范围用地面积：462500㎡

现状总建筑面积：32.77万㎡；其中村民住宅建筑面积为30.32万㎡，集体物业建筑面积2.16万㎡，历史文保建筑面积0.09万㎡，公建配套建筑面积0.2万㎡。

规划计容总建筑面积：135.06万㎡；其中居住及商住用地计容建筑面积111.06万㎡，商业设施用地兼容商务设施用地计容建筑面积18.64万㎡，文化设施用地兼容商业设施用地计容建筑面积0.91万㎡。

改造成本：34.34亿元（不含土地出让金）

改造方式：全面改造

改造主体：广州市黄埔区新龙镇新田村经济联合社

建新范围示意图

3、征收补偿安置方案公告

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广州市白云区三元里街道三元里村城中村改造项目

项目位置：位于白云区三元里村

总用地面积：375301㎡

补偿安置方式：房屋安置、货币补偿

集体土地上住宅房屋征收安置：

（1）安置形式：先补偿，后回购公寓式住宅安置房；

（2）安置面积：安置面积按建筑面积计，根据被征收房屋实际测绘建筑面积但最高不超过280㎡予以核定；

（3）安置房回购价格：核定安置面积的回购价为3120元/㎡。

4、三旧改造用地审批

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广州市白云区鹤龙街黄边村旧村改造项目

用地位置：位于白云区鹤龙街道，东至云城西路北延线，南临白云三线，西至106国道，北临华南快速

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：203449㎡

5、微改造

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广州市海珠区新港街道新港西路155号院老旧小区改造项目

项目位置：位于海珠区新港西路155号

用地面积：39600㎡

建设规模及主要内容：总改造建筑面积约6.6万㎡，楼栋37栋，建筑面积涉及1014户，受惠人数约3700人。主要项目建设内容为房屋建筑本体消防安全、排水、排污改造，以及社区公共部分的基础设施、公共配套设施升级改造。

总投资：4936.7万元

资金来源：海珠区财政资金

申报单位：新港街

建设期限：2025.7-2026.12

2

广州市白云区同和街道松园家属区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区同和街，东至大陂东路，西、南、北至南湖家属区

用地面积：9283㎡

建设规模及主要内容：本项目改造建筑总面积约8800㎡。项目改造内容共36项，房屋建筑本体共用部分14项，小区公共部分22项，其中基础类21项，完善类12项，提升类3项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、增设消防设施、修缮围墙、三线整治、小区绿化、小区公共空间、小区入口等。

总投资：750万元

资金来源：白云区财政资金

3

广州市白云区同和街道同云苑老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区同和街道，东至白山社区卫生服务站，南至白山新路，西至有林公司，北至白山西路

用地面积：13067㎡

建设规模及主要内容：本项目改造建筑总面积约15300㎡。项目改造内容共28项，房屋建筑本体共用部分12项，小区公共部分16项，其中基础类15项，完善类10项，提升类3项。改造内容包括更换楼道照明设施及消防设施、楼道修缮、三线整治、屋面防水修复、清疏化粪池、防盗网增设逃生口、修缮围墙、外立面整饰、改造提升小区绿化及公共空间、新增非机动车泊位及急救设施等。

总投资：550万元

资金来源：白云区财政资金

4

广州市白云区永平街道春鸿居小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区永平街，东至陈田花园，南至白云大道北，西至春庭花园，北至春晖苑

用地面积：9900㎡

建设规模及主要内容：本项目改造建筑总面积约31697㎡。项目改造内容共35项，房屋建筑本体共用部分16项，小区公共部分19项，其中基础类22项，完善类11项，提升类2项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋排水设施、增设消防设施、修缮围墙、三线整治、外立面整饰、小区绿化、小区公共空间、小区入口等。

总投资：1710万元

资金来源：白云区财政资金

5

广州市白云区永平街道新兴白云花园小区老旧小区改造项目

项目位置：位于白云区永平街，东至白云大道北，南至白云分局，西至云泉居，北至解放庄路

用地面积：129858㎡

建设规模及主要内容：本项目改造建筑总面积约270000㎡。项目改造内容共31项，房屋建筑本体公用部分14项，小区公共部分17项，其中基础类17项，完善类11项，提升类3项。改造内容包括楼栋门、楼道修缮、楼道照明、楼栋排水设施、增设急救设施、修缮围墙、三线整治、小区绿化、小区公共空间、小区入口、景观小品等。

总投资：4870万元

资金来源：白云区财政资金

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有12宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有6宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有3个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年1月13日至2025年1月19日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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