新华保险重资接盘万达广场 “扫货”商业地产有何逻辑？

万 达 的 出售 资产的 计划 并未停止 ，新华保险也没有停下收购的脚步。

2025年1月17日，第三方信息平台天眼查披露，宣城万达广场投资有限公司和铜陵万达广场投资有限公司的股东发生重大变化，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“坤华投资基金”）新进入成为股东，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）退出。

股权穿透后，坤华投资基金由新华保险和中金资本持有，持股比例分别为99.9%和0.1%，分明出资99.99亿元、100万元。

颇有意思的是，自2024年4月以来，坤华投资基金多次接盘万达广场，截至目前，已投资11家万达广场相关企业。

设立私募股权基金间接接盘

坤华投资基金于2023年12月31日成立。而设立此基金的目的，新华保险公开披露称在于借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产，符合公司业务发展需求及股东利益。

当时坤华投资基金的投资策略为：以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。

如今一年过去，从资金和投资方向上，不难看出新华保险已经把万达广场作为坤华投资基金重要的关注点和收益点。

根据公开资料，万达广场是全国知名的商业广场品牌，为全业态多功能综合体，集社交、娱乐、美食、零售功能于一体，截至2023年末，全国已开业的万达广场达到498座。

2024年以来，坤华投资基金频繁接盘万达广场。

本次坤华投资投资的宣城万达广场投资有限公司注册成立于2016年3月15日，注册资本4.1亿元，经营范围为房屋租赁；铜陵万达广场投资有限公司注册成立于2015年8月27日，注册资本3.82亿元，经营范围也是房屋租赁。

在一天之内，上述两家公司股东同时发生股东变化，坤华投资基金新进入接盘。

在此之前，已有9家万达广场被坤华投资基金接盘。例如2024年7月1日，烟台芝罘万达广场完成投资人变更；2024年9月19日，南京万达茂完成投资人变更；2024年10月16日，成都万达广场完成投资人变更。更是在2024年12月，连续接盘三处万达广场：赤峰万达广场、晋江万达广场、银川金凤区万达广场。

这一连串接盘动作背后，与新华保险“掌门人”杨玉成的思路有脱不开的关系。

公开资料显示，杨玉成是一位券商资管老将。担任新华保险董事长后，他的一个重要思路就是做“强投资”。

对于抄底商业地产，中小投资者们是有些担心的。杨玉成公开回应称新华保险未曾在地产投资上踩过雷，涉及的都是优质地产企业，相关债务已化解或正在化解中，“总体上，新华保险的资产质量较好。投资者们不要担心。”

杨玉成还强调，2024年新华保险将致力于改善公司业绩、增厚投资收益，并在三个方向发力，一是做长、二是做宽、三是做深。在做长方面，坚持长期投资、价值投资，稳健有序地配置长期资产、超长期资产和持有型资产，实现稳定收益。

除了新华保险，还有其他多家保险公司接盘万达广场。近两年以来，至少有21个万达广场运营主体的股东出现了6家险资的身影，包括太保寿险、阳光人寿、大家保险、横琴人寿、中银三星人寿等。

例如2024年11月，丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）进行股权变更，引入中银三星人寿和南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）（简称“太保鑫汇致”），分别持股9.07%、9.07%，对应出资额均为5亿元。太保鑫汇致由太保寿险持股99.98%。基于此，中银三星人寿、太保寿险间接持有万达广场项目。

博多项收益

近年来，市场上优质非标项目较少，险资非标投资规模有所下降。而万达广场又属于成熟的商业综合体，或能够提供稳定的租金回报。

另外，据业内人士称，部分险资此前持有万达相关债权，接盘万达广场项目不排除有债务置换的可能。2024年12月底，融创中国提起对万达的仲裁，要求万达支付95亿元的股份回购款。2024年10月，苏宁易购对万达提起仲裁，要求万达支付50.4亿元股份回购款。2024年10月10日，永辉超市因未收到股权转让款提起仲裁。

根据万达商管披露的财务数据，截至2024年9月30日，万达商管拥有货币资金约151.15亿元，但公司短期借款约38.89亿元，应付账款约109.73亿元，一年内到期的非流动负债约400.84亿元，长期借款约1064.6亿元，应付债券约61.91亿元，负债合计约2990.3亿元。

据市场人士分析，一方面，房地产经历了一轮调整后，部分大型房企面临资金压力，出售旗下资产的意愿较强，当前出售价格较低，是险资买入的时机。另一方面，商业地产通常具有较好的增值潜力，险企可以从中获取更多的投资价值和收益，因此不动产项目的配置价值逐渐体现。

实际上，保险公司增配商业不动产，很大程度上并不是为了其短期的业绩弹性，而是为了应对利率下行。

目前险资主要以配置债券为主，但是随着利率中枢的不断下降，10年期国债收益率已经下降至2%以下，为了维持投资收益率不下滑，保险公司不得不增加一些非标项目的投资，博取相对较高收益。

据悉，险企投资房地产所获收益方式，包括商业体运营收益、出租房地产收益、与房企合作获取投资分成收益等。

据新华保险2024年半年报，投资性房地产租金收入为1.67亿元，较2023年同期增长4.4%。

2024年上半年，中国平安净利润746.19亿元，其中，投资性房地产租金收入同比增长15.39%。

2024年上半年，中国太保投资性房地产租金收入3.46亿元，中国人寿上半年投资性房地产净投资收益为0.57亿元。

截至2024年6月末，保险资金投资组合中不动产投资余额为2074.25亿元，在总投资资产中占比4%。

国家金融监督管理总局发布的《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》要求，保险公司开展不动产投资，要关注资产负债错配风险、市场风险等。

多位人士认为，未来保险公司投资商业地产的现象可能还会继续，投资占比还有上升空间。