南五不如南六 亦庄买房颠覆你的认知

亦庄是一个挺有意思的地方，因为距离市区近的新盘价格没有相对离市区远的新盘价格高。

比如五环内，其实都快到四环了，中海兴叁号院的2024年全年销售均价6万零点。再比如路东区域距离朝阳就差一站地的北京润府，全年价格差点6万一平米。

然后到了更远的圣亦庄大河西，招商玺的价格一直坚挺在将近7.8万元/平米。

河西现状无地铁、河西距离市区更远。北京润府所在的路东有北神树地铁，一站地到朝阳~

哪怕出六环还有点房源可售的金悦郡，2024年的网签均价也有4.13万元/平米，价格坚挺的一匹。然后，金悦郡周边现状也没有地铁…

还是要讲道理说说这事儿。

有什么说什么，北京润府、中海兴叁号院这样距离市区更近的房子，针对的主流购房者并非是亦庄本区人群，而是内城、朝阳国贸等的外溢。说白了这部分人，要的不是亦庄的产业，要的是更好的上班通勤。

况且，如果不看4环边、5环边的亦庄，京东南这一片，就剩下了四环的朝阳与丰台。朝阳十八里店7.6万元/平米左右的均价，三四环的丰台，那不是璞逸丰宜在那呢么？9万多到10万多的每平米价格。

兴叁号院、北京润府，相较于位置更好的朝阳与丰台，距离不远通勤不差、价格却实惠了更多。

再者，兴叁毕竟是中海的藏峰品质，笔者本人也买了兴叁，看重的就是通勤的便捷以及相对顶配的品质。北京润府，气派入户大门+下沉庭院+会所健身泳池一条龙~这都算所在地扛把子的品质小区。所以哪怕价格没干过更远的河西，人家却依然卖的不错。

而到了以招商玺为首的河西片区，这是亦庄正跟儿的核心居住区，亦庄本身有产业，产城融合。本地置换想再找更好的小区，对不起目前没有，我就是品质的天花板。

马驹桥的逻辑也是产城融合的大逻辑，不愿意出庄子，又想在可控价格内买个品质不错的房子。

所以，通过亦庄2024年网签这事儿，我们能得出几个大结论。

第一， 产业＞价格。北京已经过了那个按环线买房的年代了，最有力的例子之一就是圣亦庄。自身核心位置的房价就是比距离环线更近距离产业稍远的房子价格高。

第二， 价格＞产品。亦庄的房子，没有阳台没有设备平台等占便宜的面积。但是人家相较于环线内的房子更实惠的价格。户型产品确实没人家好，但我价格也不高啊~所以衡量一个项目好赖的最简单标准，还得是售价。

第三， 产品＞品质。北京润府卖的最好的是108平米舒适三居、招商玺是145平米精致四居。这两个项目不是没有更大的户型，而是这两个面积段的房子在区域内设计相对更合理。同理璀璨时代卖的相对更好的也是100平米出头的三居。更合理的产品，要高于更好的品质。

第四， 品质＞物业。都是大牌企业拿地做项目了，物业差距能有多少？总不能是0跟100分的区别吧？所以，当下的京楼，物业服务这一项对于房子本身而言肯定还是加分项。但问题在于大家都有了，就没那么重要了。

亦庄之于我而言很有缘分。从十五年前一马平川的圣亦庄大河西到今天那几平方公里的繁华。从七年前差点买了和悦华锦到七年后终将入住兴叁号院。

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