净吸纳量由负转正，东莞写字楼市场回暖了吗？

近日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布2024年东莞写字楼市场报告，综合分析去年东莞甲级写字楼市场的供需情况及预测未来市场走势。

南都记者从报告获悉，去年东莞甲级写字楼存量维持在192.8万平方米。此外，在多重因素共同作用下，去年东莞甲级写字楼全年净吸纳量由负转正，意味着市场逐步呈现回暖态势。

东莞甲级写字楼存量维持192.8万㎡

报告显示，去年东莞甲级写字楼存量维持在192.8万平方米。对此，戴德梁行分析称，当前市场新增需求疲软，加上存量物业整体空置面积去化仍需时日，部分待入市项目在蓄客量较少的情况下选择延期投入使用以降低运营成本。

报告还称，面对当下存量去化压力以及考虑到中短期内新兴商务区在建项目的供应压力，部分业主选择进一步调整租金以提升竞争力来吸引租户。在此情况下，甲级写字楼平均租金同比下降14.1%，即每月每平方米52.3元。

与此同时，各商务区、各项目之间的平均租金水平差距缩小。戴德梁行分析认为，租金下调激发了中小企业从老旧物业升级搬迁的换租需求，同时出于节约成本的考量，带装修的小面积单元更受关注。

在成交租赁方面，商贸及零售业态占比24.7%，当中既有建材家居、机电五金、服饰等传统行业，也有电子、通讯设备等科技行业；专业服务业占比20.4%，以律所、财税服务、教育培训、市场营销广告等公司为主；金融及TMT行业以13.1%的份额并列第三，前者保险、信贷、多元金融等公司居多，软件开发公司在TMT租户中表现相对亮眼。

甲级写字楼全年净吸纳量由负转正

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端分析称，南城总部基地近年陆续入市的项目，成为不少企业的栖息之地。该片区公共设施功能持续升级，餐饮等配套逐渐完善，全年甲级写字楼净吸纳量较2023年增长62.0%至约1.7万平方米。

在东莞国际商务区，国企物业发挥品牌及资源优势，积极吸引企业进驻。此外，去年上半年，东莞鸿福路商务区部分次新项目租户结构优化，使得空置率稍有上升，而租金调整后下半年入驻情况有所好转。

“在多重因素共同作用下，东莞全市甲级写字楼全年净吸纳量由负转正至约1.4万平方米，空置率同比小幅下降0.7个百分点至46.8%。”张晓端说道。

据介绍，写字楼净吸纳量是指在一定周期内，写字楼市场中所发生的所有新租、扩租以及退租面积的加减总和。写字楼净吸纳量是衡量写字楼市场健康状况的重要指标之一。如果净吸纳量持续为正，说明市场对写字楼的需求较高，市场活跃度较高。

66.1万㎡甲级写字楼将投入使用

“未来两年，东莞预计将有66.1万平方米的甲级写字楼陆续投入使用。”戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示，其中国际商务区占比57.0%，且部分项目已进入预租赁阶段，集中供应将阶段性拉高全市空置指标，平均租金继续承压。另外，南城总部基地占比18.8%，新增供应将进一步提高总部经济的聚集度。

展望后市，戴德梁行分析认为，东莞写字楼租金下行仍有望激发企业升级搬迁至甲级写字楼的需求。但需要指出的是，东莞2024年前三季度第三产业增加值同比增长0.2%，也揭示了服务业增长乏力的难点。激发新增需求以缓解写字楼招商压力，还有赖于经济回升势头的稳固及企业发展信心的提振。

采写：南都记者 黄慧萍