凯诺律师事务所：评估方法有几种？哪一种评估方法对被征收人有利

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　从上面的规定中我们可以看到，被征收房屋价值最终是多少，是通过评估机构评估确定的，所以对于评估环节一定要注意了，只要一个环节出现错误，或者出现漏洞，那都有可能会对被征收人的利益造成一定的影响，比如评估方式。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　也就是说，实践中最常见的评估方法一般也就是市场比较法、收益法和成本法以及假设开发法。而评估机构则需要结合被征收房屋具体的情况以上述评估方法为主，选择有利于被征收人的一种或是多种评估方法对被征收房屋的价值进行评估。下面我们就上述几种评估方法为大家简单的来浅析一下，希望会对大家有用。

　　第一种、市场比较法

　　市场比较法一般是对被征收人最为有利的一种评估方式，如果被征收的房屋性质为住宅，那么选用市场比较法则是最有说服力的。因为市场比较法可以很直接的反映出被征收房屋具体的价值。因此，实践中如果评估机构以成本法等其他方法对被征收房屋进行评估时，被征收人一定要问清楚原由，倘若他们目的不纯，如以成本法来降低被征收人的补偿，那么被征收人一定要向上一级有关部门反映，或是直接申请复核、鉴定，或是依法采取法律措施来确定他们的行为违法等。

　　另外，需要注意的是，市场比较法一般需要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，如果评估机构没有实际考虑到这些因素，甚至都没有入户评估，那其结果肯定是不合理的，这点大家一定要注意。

　　总之，大家记住一句话，市场比较法是最有利于被征收人的一种评估方法，尤其被征收的是住宅时，所以，大家一定弄清楚自己家究竟是以什么评估方式进行评估的，避免拿到不合理的补偿。

　　第二种、成本法

　　成本法一般根据评估对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。简单点来就是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的方法。相对于市场比较法来说，以成本法对被征收房屋价值进行评估是不利于被征收人的。但实践中，却常常有评估机构以成本法对被征收房屋进行评估，尤其是农民自建房，所以，这点大家一定要注意了，如果评估机构选取的评估方法明显不利于被征收人，被征收人一定要注意了。

　　第三种、收益法

　　一般来说，收益法针对的是经营性用房，也就是有收益的房屋，比如被征收的房屋为小商店、加工厂，大小型企业等。

　　从实践过程中来看，收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或是价值。

　　第四种、假设开发法

　　假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。

　　总之，凯诺律师最后需要告诉大家的是，对被征收房屋价值进行评估时，必须要结合实际的情况，选择有利于被征收人的评估方式来进行评估，实践中，一旦被征收人发现评估机构的评估程序不合法，有意侵害被征收人合法权益时，被征收人一定要及时地采取法律措施来维护自己的权益。