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众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。

翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？

所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。

01

上海各区的特点都有浓厚的历史因素。

上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。

英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。

后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。

2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。

黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。

静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。

2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。

这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。

静安寺街道

南京西路街道

没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。

静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。

老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。

这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。

江宁路街道

曹家渡街道

看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。

其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。

石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。

其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。

后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。

世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。

2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。

2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。

02

两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。

这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。

来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。

与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。

在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。

两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。

大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。

2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。

其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。

世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。

所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。

十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。

教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。

两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。

不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。

相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。

苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。

不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。

闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。

苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。

这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。

更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。

现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。

或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。

近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。

铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。

不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。

静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。

再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。

03

如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。

苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。

静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。

石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。

江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。

曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。

另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。

大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。

这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。

老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。

原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。

然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。

自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。

交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。

想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。

其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。

这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。

20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。

19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。

所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。

能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。

静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。

前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。

2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。

想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。

各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。

2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。

尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。

安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。

可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。

另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。

实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。

所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。

这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。

当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。

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静安府位于静安区大宁板块，以云照路为中轴分为东西两区，东区（10地块）的建筑面积约31万㎡，西区（09地块）的建筑面积约36万㎡，是新静安70万方综合大城，也是主城区近10年开发体量较大、业态较多、配套较完善的高品质项目之一。

静安府东区南临汶水路、西临万荣路、东临陆路、北临云飞路，项目占地面积163512㎡，建筑面积670452㎡，容积率2.65，绿化率35%，整个项目由住宅（公寓+叠拼）+商办（办公+商业）两大物业组成，目前再售的是叠加别墅，也是项目最后一批房源。

静安福邸

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静安府东区采用现代经典主义的建筑风格，是上海首个采用PC工艺的项目，3公分厚的保温层嵌在6公分外墙和20公分内墙之间，形成钢筋混凝土+保温层+不锈钢连接件的组合，具有非常好的保温，防水，隔热，阻燃的效果。

景观方面，静安府东区采用海派特色的公园式景观设计，景观设计理以“川”字为核心，将社区分为主入口景观带、北区中央园林景观、南区叠拼花园景观等。

南北中轴规划“梧桐大道”，马路两边栽种大量法国梧桐，夏天可以遮阴蔽日，秋天则是一片金秋。中央景观轴贯穿东西二区，道路两侧种植了银杏树，并有花海、水景、步道穿插其间，景观呈现丰富。

同时项目还配套包括了约2000㎡的邻里中心（在中央广场下），约2000平米多功能中央会所，有健身，休闲，会客等多种功能。

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【静安府东区别墅】

备案名称:静安福邸

产权年限:70年

拿地时间:2015年

物 业 费:8.8元/㎡/月

车位配比:1.2

预售房源:62套

层高:3.05米

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在售面积:

下叠面积:156㎡（赠送约60㎡地下室）

下叠总价：约1800-2000万

交房标准:毛坯交付

交房时间:准现房

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下叠别墅户型图：

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118㎡3房竟然做到“一梯一户”，更有147㎡四房终极版

静安府这次所推的户型面积段几乎覆盖了全部中环线置业购房者的需求，选择面广，能同时满足刚需、刚改和改善型的客户群体。

先附上标准层房源分布图：

约147平四房两厅两卫

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玄关作为家宅之始，便以温暖材质与柔和灯光相迎。通顶柜体的设计，暗藏存储空间，让出行与归来皆倍享自在。辅以嵌入的雕塑艺术，既是端景，又可机动变换为节日活动主题元素，在方寸之地赋予入户无限可能。

设计的细节之处不在于繁复的堆砌，而是设计师的巧思。艾未设计强调生活与艺术的融合，壁炉与客厅背景墙以青玉石铺就，飘窗与角落书架则是轻松阅读的有效引导，丰盈的绿植也给室内带来了无限生机。

约270°的环幕视野，让阳光肆意倾洒，观景效果极佳。光影勾勒形体，色彩渲染风格，以打造能量社交场。视觉的温暖和青玉石带来的温润质地，在淡雅柔软的饰面映衬下，散发着慵懒惬意之感。

弧形沙发后的一组休闲椅，旨在实现生活方式及场景需求的变换组合。既是茶台，亦可是开放的亲子空间。同时有效利用墙体和飘窗，定制丰富的藏酒区，以美学介入未来生活，透露居者品味之余，让这一隅也拥有着无限延展性。

艾未设计着重亲子、瞰景、会友、聚餐等场景的营造。用餐区作为客厅与厨房的链接，以圆弧元素打造，有效延展了空间功能与互动效果，也赋予了灵活的居家动线。

岛台作为有效补充，承接日常工作区与休闲区的需求使用，在局部金属置物架的包裹下，照亮质感生活。

玄关过道的另一侧为睡眠区，木作墙面的暗门背后隐藏着兼具实用功能的储物间，以满足日常与换季收纳。

主卧对功能区进行重新划分，并以衣帽间相迎，打破传统布局。岛台设置形成洄游动线，并以开放格、玻璃门、封闭柜门相结合的形式，满足男女主人各自的服饰、配饰、包包等收纳的需求。

墙面大量运用特色蜥蜴皮、丝质面料以强调卓越品质，并通过夹丝玻璃实现虚实结合，营造一种隔而不断的朦胧美，自然优雅的气息弥漫而出，包容、随性的生活理念也在尽情蔓延。

次卧延续开篇仪式感，以特殊工艺手法打造的床背极具特色，床头柜与飘窗一体链接，与整体流线相结合，勾勒出丰润舒畅的状态。突出的材质纹理，以涓涓细流述说着生活的诗意。

女孩房拥有独特的韵味，在颜色选择、装饰元素和布局等方面皆有区别，且更注重细节和温馨感。飘窗更是点睛之笔，立足于孩童的兴趣需求，改造成休闲、绘画一角，以提供多样化的学习和娱乐氛围。

集收藏、私享于一体的书房区，摒弃冗杂的装饰，展示架墙面与特殊木纹墙纸拼接，勾勒出立体层次。同时利用柜体增设折叠床，以灵活实现展开或折叠之态，打造成多功能灵动空间。

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