佛山楼市的真实情况，并没那么糟糕...

2024年的佛山楼市，并没大家想象的那么糟糕。

真实是走出了“低开高走”的突围行情。

过去一年，大家的判断被“看空”的情绪裹挟，敢于出手买房的，都是鼓足了勇气。

但，房地产行业对于社会经济实在太重要了。

所以在2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，并首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳,10月即掀起了一轮高调的行情。

而且还在12月9日的会议强调到，稳住楼市股市，推动经济持续回升向好。

佛山楼市在10月的成交量近20个月高点，第四季度也顺利企稳收官。

进入到2025年，未来的走势充满了不确定性。

那么，在喊话“止跌企稳”过后，聚焦在佛山楼市，综合过去一年的数据，2025年的市场能真正企稳吗？

数据敏感，希望对当下想买房的朋友们有所帮助。

01.

新房成交量十年低位

改善、豪宅逆势突围

2024年全年量价齐降，全市成交均价为16486元/㎡，同比下降11%。

毕竟受大环境下行影响，各大城市都难以避免。

图源：克而瑞

具体到各区，高明区的新房成交价为7599元/㎡，同比下跌8.5%；高明区为9133元/㎡，同比下跌16.9%，基本上进入到千元房价时代。

其中，三水区的供求量来到冰点，新房供应量只有36万㎡，只有2022年的一半。

这意味者市场上新推出的房子少了很多，也是稳住房价的重要动作。

从下图的均价走势也能清楚看到成交均价是横盘的，所以有在三水购房需求的朋友们也不用怕大幅度降价的风险。

提醒一点是，有条件的话要选择核心区的房子会比较稳妥，比如三水新城、云东海、北江新区。

图源：克而瑞

高明楼市的分析意义不大，基本上像从化之于广州那样，脱离了佛山楼市的体系。

简而言之，客群基本是地缘客，适合自住刚需的朋友，最低的楼盘单价3-5千元/㎡都有了。

图源：克而瑞

来看重头戏禅南顺市场。

2024年禅城区仅5个新盘入市，其中4个定位为改善项目，集中位于祖庙、奇槎核心区域。

整体来看，禅城的改善需求是非常大的。

其实，区域内的需求是一方面，能杀出一条血路，主要就是拼价格和产品。

比如说位于佛山乐园旁的龙湖佛山·御湖境，全线产品使用率超100%，开盘仅4个月便已清盘，也吸引了南海的买家。

首开时的场面是这样的，近年来是真的很少见。

但非核心板块的日子就没那么好过了，绿岛湖板块以刚需项目为主，多盘降价促销，成交均价为12025元/㎡，同比下跌17%，是禅城掉价比较严重的板块。

而在数据面上来看，新晋富人区奇槎成交均价为28839/㎡，同比下降22%。

但细究之下，是因为产品结构所导致的，豪宅推货慢，成交量下降带动了均价往下，东平和也是如此。

图源：克而瑞

南海楼市则表现出供不应求的场面，全年新房住宅供应98万㎡，成交141万㎡。

虽然各板块均价下跌，但千灯湖、大沥核心区抗跌能力杠杠的。

图源：克而瑞

比较稳的楼盘基本是豪宅，二手盘的有保利天悦，在售的新盘则为招商华玺、建发灯湖缦云，眼光毒辣的媒体同行也选择了上述个盘。

华玺均价达到5.9万/㎡，最高成交单价去到8.8万/㎡，现在二期即将入市，迅速抢占才能站在制高点。

目前，项目一期即将清盘，项目二期即将加推入市。

总之南海的豪宅方面都比较稳，政策底的环境下，上车是安全的。

但，目前南海房价企稳的主要是高端改善盘。

刚需方面依然在回调，主要是受到新盘的冲击，有小幅回落，建议刚需购房者们多对比，或等促销优惠。

顺德是佛山楼市的供应大户，量多众多盘也降价促销抢夺市场。

成交均价大幅下降，基本在10%以上。

图源：克而瑞

这对刚需首改购房者来说，选择空间也更大了。

从置业的角度，可以简单粗暴地归纳为：

买东不买西，择北不择南

顺德楼盘越往东，越往北，意味着越靠近广州主城区，那么越值钱。

从潜力来看，5年看东部，10年看北部，西南片区不必看。

我们将顺德九大板块划为三大梯队。

第一梯队：大良＞北滘＞陈村

（本地人选大良，外地人选北滘，以前的投资客选陈村）

第二梯队：乐从＞伦教＞容桂

（最大的机会是佛山新城）

第三梯队：杏坛＞龙江＞勒流＞均安

（属于本地人生活的乐土）

综上所述，市场的状况是五区量价齐跌，核心区的标杆产品依然坚挺。

而对于我们普通购房者而言，找到适合自己生活的房子。

等得起的可观望，有急切居住或孩子教育问题的，建议对盘对比，总会有议价空间的。

02.

2025后市预判

刚需完成筑底，开启企稳行情

目前看到，佛山松绑的武器库很多，也留有足够的政策调控空间，还在且试探且释放。

佛山的结构性行情，值得看好。

政策转向了多头，佛山市场需求端也出现脉冲行情。

正如前文所说的2024年是低开高走的一年，而不是上蹿下跳，缓慢回调-企稳-回暖才是良性市场。

在行业下行期，佛山的楼市一些板块，个盘的价值得以凸显，聪明钱也迅速出手，造就了奇槎，灯湖北等改善板块起飞，走出了亮眼的独立行情。

还有一个判断筑底企稳的信号很少有人注意，那就是土地供应端。

而去年的供应宅地基本以底价成交，大家可以细想...

也就是说，佛山2024年这波结构性行情，十分良性的，始于豪宅，续于改善，最终将落于刚需。

最后，不要盼望着房价能飞涨，能企稳已是中期内的最好结果。