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众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。

翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？

所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。

01

上海各区的特点都有浓厚的历史因素。

上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。

英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。

后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。

2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。

黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。

静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。

2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。

这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。

静安寺街道

南京西路街道

没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。

静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。

老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。

这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。

江宁路街道

曹家渡街道

看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。

其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。

石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。

其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。

后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。

世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。

2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。

2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。

02

两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。

这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。

来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。

与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。

在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。

两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。

大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。

2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。

其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。

世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。

所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。

十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。

教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。

两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。

不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。

相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。

苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。

不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。

闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。

苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。

这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。

更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。

现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。

或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。

近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。

铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。

不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。

静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。

再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。

03

如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。

苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。

静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。

石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。

江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。

曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。

另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。

大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。

这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。

老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。

原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。

然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。

自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。

交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。

想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。

其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。

这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。

20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。

19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。

所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。

能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。

静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。

前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。

2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。

想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。

各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。

2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。

尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。

安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。

可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。

另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。

实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。

所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。

这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。

当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。

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项目参数

交房时间：款清交房

交房标准：装修交付

物业公司：新城物业

物业费用：5.8元/㎡/月

总高：26层

层高：3.5米

梯户比：两梯四户

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在售情况

静安静邸售楼处电话：400-9939-964静安静邸官方电话：400-9939-964在售面积: 185㎡～196㎡～224㎡～291㎡

楼层：16层～23层

优质户型：大平层，户型方方正正

燃气入户：类住宅

独立上下水

精装修交付：中央空调，带地暖，国际一线品牌，尊享高端品质。

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区位优势：

商圈：老静安区，内环内，约3公里内5大顶级商圈环绕

静安静邸售楼处电话：400-9939-964静安静邸官方电话：400-9939-964商圈品质静安静邸隶属上海 最高端的商圈-南京西路商圈， 距离全中国最高端的商场-恒隆广场仅800米，周边有中信泰富、梅龙镇广场、金鹰广场等，所有的购物、消费、休闲、娱乐一应俱全。除了南京西路商圈外，距离静安寺商圈1.5公里、淮海路商圈2公里、南京东路商圈2公里、人民广场商圈2公里，周边商圈环绕，尽享核心繁华。

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交通配套：

静安静邸售楼处电话：400-9939-964静安静邸官方电话：400-9939-964公共交通：项目周边5条地铁线路，分别是1、2、7、12、13、14号线，分别距离项目1—1.3公里范围内，步行10—15分钟均可到达；

静安静邸售楼处电话：400-9939-964静安静邸官方电话：400-9939-964自驾出：项目往东1公里可上南北高架，往南1.4公里可上延安路高架，往北 北横通道2公里，均在5分钟内可以到达，10分钟内可达上海交通动脉。

距离上海火车站2公里，虹桥机场直线距离12公里，浦东机场直线距离35公里。

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教育配套：

静安静邸售楼处电话：400-9939-964静安静邸官方电话：400-9939-964静安区作为上海传统的上只角，教育资源也是非常雄厚。项目周边2公里范围内，共有17所学校，涵盖了从幼儿园到中学等各年龄段的教育资源。其中包含有市西小学、市西中学、育才中学、五四中学、静安区实验小学、静教院9年制、上外静安外国语小学及中学等高质量学校。

医疗配套：

静安静邸售楼处电话：400-9939-964静安静邸官方电话：400-9939-964项目周边3公里内有4所三甲综合性医院：

长征医院（三级甲等）约1公里；

上海市儿童医院（北京西路）约1.1公里；

华山医院、瑞金医院两所综合性三甲医院距离本案2.9公里

此外周边还有静安区中心医院（三级乙等）约600米，还有三所专科医院，上海市眼病防治中心约700米，上海中佑肛肠医院约600米，静安区牙病防治中心(就在楼下)。

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人文文化资源：

陕西北路老洋房文化、张园、静安别墅、丰盛里等里弄文化西康公园500米，蝴蝶湾花园570米，上海玫瑰花园810米，静安雕塑公园960米，沿苏州河景观带…

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墙面棱角与家具线条直接简练，严谨的秩序中略有灵动之意。家正在理性与感性直接反复拉伸，温暖诠释着“容器”的意义——盛放时间，包容记忆，链接未来。

层层递进的墙体构筑起家的层次，在体块的规整美感中恰到好处的纳入功能性，统一打造出整齐的质感。

客餐厅采用一体化结构，扩大生活空间，也增进了一家人的亲密性。开放式厨房与餐厅之间由吧台隔断，高低差为一体化区域作下界限。

客厅外部带有一座阳台，源源不断地向室内输送清风、暖阳，外界的气息与家的静好氛围亲密交融，空间的流通性进而变得更强。谁说极简空间注定一成不变？心性活络，生活当然会更加有趣。

拉下落地窗前的百叶帘，光线被过滤成细密的暗影，仅用一盏孤灯，就能营造出私密又浪漫的“艺术展”。

在家的每个区域，都能找寻到不同时辰的视觉标志。每一时刻中的光度都有所不同，白色墙体所呈现的色彩也均有出入，这也是家最为自由的特质。

书房被藏在墙面的木色隐形门内，隐形门巧妙地在客厅与书房之间作了缓冲，避免白色“重叠”而造成疲劳感。

浴室贴心地做了三分离设计，完美践行了极简设计背后暗藏的功能主义。灰色与木色交融，创造出平和舒适的视觉体验。

光影交融

行至夜色 渐入佳境

从客厅行至卧室，光线也由明转暗，携手人们渐入佳境。温暖柔和的光线呈点状晕散，柔顺迂回的线条在暗影中浮现，朦胧暧昧的氛围大面积散开，为夜色中的好时光作陪衬。

儿童房注入了莫兰迪粉色，简约形态的学习桌和书架很实用，同时不压缩孩子的活动空间。空间整体布局隐含着对孩子的尊重与期待，也藏着润物细无声的关怀。

空间中也有很多不易察觉的布景，比如壁龛中的沙石布景、台面上的瓶瓶罐罐，平日里，它们是平平无奇的艺术装饰，但在光与时间的巧合中，物件与倒影优雅共舞，生成别样的美。

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